Offset account 是为‘offset mortgage’而专门设立的银行账户。

这种银行贷款产品首次出现是上个世纪90年代的澳大利亚！

没错! 澳大利亚！

连老美都把这种特有的贷款服务称为‘Australian mortgage’。

20世纪90年代末，offset mortgage开始变得风靡起来，各大银行都开设了此项业务。那么她有哪些独特之处呢？



对冲账户本质上就是一个日常的交易账户，只是这个账户与Home loan 的 Loan account (贷款账户) 连在了一起。

案例分析

假设你贷款35万，贷款账户的BALANCE余额就是-35万。
如果你开一个对冲账户（性质和存款账户一样，没有管理费），你在对冲账户里放10万，那你要付的利息其实就是35-10万=25万的利息。

比如第二天你又放里25万进对冲账户，那你需要付的就是35万-35万=0的利息也就是没有利息了：

*需要注意的是：对冲账户是按日计息（因为每天对冲账户里的金额可能不一样）结息的话如果你是本息全付你可以选择每星期付，每2个星期付和按月付，要是你选择只还利息的还款方式那就只能按月还。

所以其实对冲账户和存款账户的性质一样，可以随时存进钱也可以随时拿出钱。
但是区别就是它里面的钱可以抵消贷款账户里所欠的钱从而起到抵消贷款利息的作用。

OFFEST ACCOUNT的好处主要有以下3点：

1最大程度上的节省利息

你可以把工资等收入DIRECT DEBIT到这个对冲账户，这样打进去的当天就开始抵消贷款利息，从而最大化的抵消利息。

2资金的最大自由化
因为 OFFSET ACCOUNT 能随时自由的存取，要用的时候就拿出来（拿出来的部分会从拿出来的当天开始算利息，利息就是贷款利息）。

有多余或者赚了就可以放进去抵消利息，可以使你的资金分配更加自由。

而且因为房屋贷款的利息相对于车贷和生意贷款便宜不少，所以你可以尽量多从房子里贷出钱来用于买车或者买生意。也会让你更容易管理的你投资和生意，因为他能增加您的CASH FLOW。



3潜在的税务利益
澳大利亚税法规定如果你买自住房当自住房转投资房的时候，你贷款账户里的BALANCE所产生的利息都可以用来抵扣税。

所以如果不用OFFSET ACCOUNT的话，你多余的钱只能放在贷款账户里而减少贷款账户里的BALANCE，导致抵扣税的数额变少。但是如果你把多余的钱放在OFFSETACCOUNT就不会有这些麻烦。而且照样能起到抵消利息的作用。

OFFSETACCOUNT要付年费，年费每家银行不一样，从180-395不等，但是在同意个PACKAGE里面不管有多少个贷款，年费只要交一次，简单点就是说不管你买1个房子还是4,5个，只要贷款都放在同一个产品下都只要付一个年费。

而且付了年费就不用付贷款申请费了 （一般贷款申请费为500-600不等），也帮省了贷款申请费。