新足迹网友youxuan1420总结了新州Granny flat（奶奶房）审批时的资料和注意事项，有建奶奶房打算的朋友们请点击“阅读原文”登录论坛同有经验的网友交流建房问题。
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终于在昨天递交了最后一份资料，奶奶房的审批证书指日可待。因为买房时的无知与冲动导致我的奶奶房审批格外的复杂，从settle到今天历时五个月，中间各种困难不一而足。索幸是lz有个大心脏，家里领导也豁达开朗倒是没有影响到家庭气氛，而且也积累了不少相关的知识。看到足迹上关于奶奶房的帖子不多，关于审批的就更少。于是上来发一贴和有意盖奶奶房的同学分享一下自己的经验，如果能让大家少犯点错也不枉我辛苦一场。
言归正传， 在nsw有权利审批奶奶房的机构可以是本地康嫂也可以是private certifier。通过康嫂审批的话申请费用要便宜很多，但相应的要求也比private certifier多很多而且时间也会相应的延长一些。如果申请人本身就是业内人士可以考虑通过康嫂否则找PC是更现实一点的做法。以我的房子为例，康嫂的申请费不到PC的三分之一，但困难可不止三倍。除了所有PC要求的资料外，康嫂还要求提供具体的Building Plan，Building Specifications and Waste Management Plan.每个plan下都有很多细小的要求，每个要求都要有相应的报告证明符合了要求。这行外人士根本不可能知道怎么把这些要求一一满足。像兄弟这样一分钱掰两半花的主儿都觉得这钱省不下来，乖乖的找了PC.
找PC分屌丝式和土豪式。土豪式就是一切都交给builder，让什么时候出钱就什么时候出钱，让出多少就出多少。到最后，builder盖好房子后把钥匙一交，中介拿了钥匙把房客往里一领。从头到尾没您什么事儿，就等着数钱吧。坏处就是多撒出去点儿浮云。屌丝式就是精打细算，货比三家。能省下不少钱但对不熟悉的同学来讲可能会耽误时间。像兄弟这样以阻碍经济发展为己任的人当然是屌丝式了，花的越少越好，不花最好。
一般PC要求的资料包括：
符合NSW General Housing Code and SEPP(Affordable Rental Housing)的规定的房屋设计图： 可以参考builder但site plan要找人画
Sydney Water Quickcheck approval stamp：可以通过quick check agent拿到
structural and stormwater engineer’s plans ：要雇用structural engineer，要先拿到quick check approval
Long Service Levy Payment：在网上可以交钱
BASIX report：可以雇人专门做，收费不高。我的是翻阅了大量资料自己做的（我屌丝，我骄傲）。
Council S94 payment和其他费用包括道路使用费，和押金等：交给council的
Home Owner Insurance ：builder替你买的
很简单吧，但是很少有房子单凭以上的资料就可以拿到certificate 的。为什么呢，因为PC在审资料的时候还要参照其他相关的法规。都有什么样的法律法规要遵守呢，这里着重说一下section149.买卖房屋的合同里都有这一条款。S149在买卖合同中的重要性相当于圣经对于基督徒。它不仅详细的列出了这块土地受那些条款的限制，还详细列出了所有有关这个土地的特性，在买房盖房之前一定要细看，弄清楚每一项的说明。
大概介绍一下都有那些限制
Mine Subsidence District 和Acid Soil Map：个人理解就是酸性土和矿区。如果土地是属于这个类型的，基本就不用考虑CDC了
Heritage Items：基本也不用考虑了，但如果要盖的房屋在文化遗产范围以外并满足额外要求的话是可以考虑的
Aircraft Noise Exposure Forecast areas：如果你的房子离机场很近，这点是要考虑的。如果噪音大于一定分贝是不可以盖新房子的。每个机场官网都有contour map，可以查出来
Biobanking and Property Vegetation Plans (PVPs)：第一个是政府预留给濒临灭绝物种的，第二种是地主和政府签订的不许进一步开发土地的意向书。但凡有一条的就不用考虑CDC了。
Sydney Water Catchment land：确保饮用水不受污染的一个条例，如果你家不幸被定义为“special areas”就不用折腾了。
Bushfire prone land：顾名思义就是森林火灾易燃地带。如果危险评估为40或以上基本没戏了。
这里着重强调一下Flood control lots。在和PC沟通的过程中他强调最近council对这个要求的越来越严。我的审批之所以耽误这么长时间就主要是耽误在这上面了。 我S149说这个地不太受影响但仍有可能需要参考专业人士的意见。就这么一句话，certifier坚决不出certificate，一定要hydraulic engineer出report。Hydraulic engineer说没有land survey 出不了报告，而且还有可能要求onsite inspection，价钱论小时计算，不含汽油费，报告费用另算。做land survey一般提前两个星期预约。说起来全是血泪呀。 同学们一定要仔细看S149任何模棱两可的话都有可能导致不可预测的延期和困难 。一般来说地势高的地就没有这个问题。
另一个要注意的地方就是排水。一般合同中都有一页叫sewerage diagram。如果没有也不要紧，可以和任何quick agent去买，很便宜。这个东西表明了你的地上所有的管道。如果后院是平地 ，或者地势是前低后高，而且没有sewer pipe在后院穿过，恭喜你，quick check的stamp很容易拿到，又便宜有快。反之，就麻烦了。我的管道就在rear fence的下面，几乎是正下方了。买房时和中介讨论过，一致认为有3米的距离足够了（GF规定要离开后院墙三米）谁知quick check没通过。Sydney water有一套自己的计算方法，好像是管道的直径乘以个什么数得出的数字为半径，以管道为圆心，这个范围叫做zone of infuence。在这个范围内的房子都要经过sydney water service coordinator出一个Building Plan Approval – Subject to Requirements。整个悉尼有资格的大概就十几二十家的样子。整个流程是这样的：
首先你要给sydney water service coordinator提交一个report 叫做servie protection report，通常叫peg out。可以自己找或者SWSC给你推荐，一般自己找的能便宜百八十块而且可以商量开工时间。Peg out就是检测管道的粗细周围的环境等从而决定进本的要求。拿到这个report后，转发给structural engineer让他画排水图。而后加上一开始没有通过的quick check approval和site plan给SWSC就好了，peg out一般是300-500，buiding plan approval 一般是200-300，structural engineer一般是500左右。
有了这些材料基本上就差不多了，剩下的basix report，long servie levy就相对简单了。如果是owner builder还要有一个许可，如果雇佣builder盖，让builder买home owner insurance就好了。
最后总结一下我个人认为比较省时间的流程：先找builder，多比较几家，那种特别便宜的还是算了，当然特别贵的也没必要。很多builder都提供一站式服务，包括approval。如果想省钱，可以让builder报价中不包括审批。选好architecture plan，谈妥用工用料，这样就能够提供building specifications，这个是certifier必要的一个资料。site plan可以从council要，如果没有，找builder或architecture做。不牵扯flood的话，没必要做land survey普通的land measure就可以了。拿到site plan就可以做water quick check然后找structural engineer画排水图，拿到builder的tender后就可以做basix report，long service levy和council S94费可以到最后再交。certifier有很多，在那个council盖房就在附近找certifier，多比较几家，价格能相差八九百。
