澳洲置业一定要了解的四种房产法定所有权类型,CityDiscount房产服务微信公众号文章

购房者需留意的四种法定所有权

人们购买住房时，会将买什么、在哪里买、花多少钱视为重点，但往往容易忽略房产在法律上承认的所有权类型。

据澳洲房产观测网报导，房产所有权有四种形式：个人、公司、信托基金和自主管理退休基金（SMSF）。每种形式都会对房产担保和税收效益有不同的含义。重要的是在购买房产前应确定所有权的适当形式，因为购买房产后再改变所有权形式，可能需花费成千上万澳元的额外印花税及资本利得税（CGT）。

房产所有权形式适合不同人的不同情况，各有优缺点。以下分别介绍每种形式。

一、个人

个人形式的所有权通常以一个人或多人的名字出现在房产所有权的名称中。一般而言，这种所有权形式适合于绝大多数住房房主，包括购买房产的自住者，因为个人形式所有权可以申报全免资本利得税。还有购买投资房产的高收入人群，他们希望利用负扣税来减少交税额。

另一方面，个人形式所有权的住房投资房产意味着，当房产转为正收入或售出时，房主必须对赚取的收入部份按边际税率进行纳税。

二、公司

公司是独立的法人实体。公司可以拥有自己的资产，必须支付税金，递交报税表。然而，公司形式所有权不适合自住房主，因为公司没有资格获得完全的资本利得税的豁免；也不适合于住房的投资者，因为公司对持有超过12个月的房产不能得到50%的资本利得税的优惠。

在某些情况下，公司形式所有权适合于商业房产，例如，对想要拥有自己的办公场所的公司。这是一个复杂的问题，征询专业意见非常重要。

三、信托基金

不像个人或公司，信托基金不是独立的法人实体，是一个代表指定受益人持有资产的媒介物（也就是说，某些个人或公司希望从信托资产中获得收入或资本收益）。
债权人要想收回信托资产是有困难的，因为它们不归受益人所有。信托基金也可以将收入和资本利得分发至多位受益人，从而获取最低税率，来尽量减少税务负担。

但不利的是，信托基金只能进行利润分配，不能分配亏损，因此不适合于大多数依靠负扣税来持有房产的住房投资者。

四、自主管理退休基金

大多数澳洲人的养老基金由第三方管理，但越来越多的人选择自行管理养老金。用自主管理退休基金购买住房的主要原因是税率优惠，持有资金时税率为15%，退休提取时税率为零。

自主管理退休基金并不适用于自住房或渡假房，因为基金中的资产不能为个人所用，即使一年中只使用一或两个星期也不允许，但更适合拥有大额自主管理退休基金的人们，因为贷款机构一般要求借款人支付相对较高比例的首付款，也可能有更高的贷款建立费用和更高的利率。而且，遵循自主管理退休基金法规可能会很复杂和昂贵，所以不是一件轻松的事情。

所有权形式对住房担保和税收效益有着显著影响。而且，这种影响可以根据人们的情况发生变化，因此向税务顾问或律师进行谘询至关重要。