“澳洲房价价格合理，比实际价值低估30%” － 澳联储高级调研经理Tulip博士(7月8日)

“墨尔本房价将下跌9.2%，布里斯班房价将下跌8.1%，佩斯房价将下跌5.2%，悉尼房价将本年度保持6%上升，然后保持平稳”－ 斯文本大学Valadkhani博士、西悉尼大学Ratti博士、科庭大学Costello博士(7月13日)

“尽管预测墨尔本房价下跌的分析模式基于1995年至今的数据，但忽视了最基本的因素”－ Domain集团高级经济分析师Wilson博士 (7月13日)

“2015年，墨尔本房价年增长率约为5%，悉尼房价增长率约为10%；2016年，悉尼房价增长率预期为4％，墨尔本房价增长预期为3%；2017年，我们预判利率将有所增长，这将同时影响两个城市的房价”－ NAB银行首席经济分析师Alan Oster (7月13日)

短短一周之内，澳洲之内各路经济学家混打成一团，每个专家都在经济分析领域算得上重量级人物，其中不乏国家银行专家、私有银行经济分析家、地产也专家、学术界经济学家等等。他们都对澳洲人民关心的同一个问题发表了观点－ 澳洲未来的房价何去何从？看跌还是看涨？不幸的是，他们的观点并没有给这个问题带来统一的结论，看法迥异，观点相悖，让百姓对房价走势问题更加纠结。同时，幸运的是，这也反应了房价问题的本质，无人可以准确预测，房价将围绕三大基本因素变化而变化--- 供求关系、贷款利率、失业率。

澳洲地产开发研究学院(Property Development Research Institute ofAustralia)致力于研究澳洲地产市场动态及地产开发运营模式的专业机构。PDRIA学院已经培养了多名澳洲地产开发公司中的经营者及高级管理者，并不定期针对地产开发领域动态提供分析意见及组织专题活动。对于各路经济学家对澳洲房价走势发表的观点，PDRIA作出以下评论：

观点一：澳联储提出的房子比实际价值低估30%

此观点具有一定局限性，投资者切勿片面理解。所谓的低估30%，Tulip博士指的是买房与租房成本的比较。由于近期澳洲房贷利息走低，购房贷款成本随之降低。就同一物业而言，根据Tulip博士计算，买房成本为房屋价值2.7%，而租房成本为房屋价值3.9%。基于3.9%-2.7%)/3.9% = 30.7%的计算，澳联储作出房屋价值低估30%的结论。我们先不评论数据收集的准确性，房价和房租在不同区域和时间会有不同的差异和变化。但仅以租房和买房的财务成本来评判房屋价值的话，似乎房屋价格仅由贷款利息而决定。我们赞同澳联储设定的基准利率对房价走势的重要性，但仅靠单一因素来评判房价，未免过于片面。另外，此次数据分析仅限于独立房屋，并不包括公寓，因此PDRIA也要提醒投资者认清专家分析的适用范围，以免对市场盲目乐观。

观点二：学院派经济分析家提出墨尔本、布里斯班、佩斯房价将不同程度下跌，悉尼房价将本年保持上升，然后保持平稳。

此观点过于数据化，缺乏理论基础。来自澳洲三所大学(斯文本大学、科庭大学，西悉尼大学)的经济学家利用1995年至今的房价数据建立了统计学模式，利用此模式对未来几年房价进行预测。统计书记分析是经济分析中非常重要的手段通过大量的历史数据来推理变量之间的的关系，通过模型进而预测未来数据。但当历史数据发生的环境与未来不同时，预测的准确度将大打折扣。正如AMP 经济学家Oliver博士所说：“过往的房屋价格下行是由利率上升引起的，但在未来的两年内，这种情况不太可能发生。”而且，当被问道什么原因导致墨尔本房价将急剧下降时，就连这三名经济学家也无法给出原因。就连三个学术界经济学家之一Valadkhani博士自己也说：“这个模式只能预测价格的总体走向。如果它可以准确预测房价动态的话，我们也都成了百万富翁了，就不用在学术界工作了。”

PDRIA专家提示：澳洲房价未来走势将由澳洲经济走向而指引，但基于澳洲经济的规模及类型，其对到全球经济走势的敏感度极高。希腊危机处理、美国经济的复苏及中国经济的波动都会对澳洲经济及房价走势带来影响

如希望获得有关澳洲地产市场及地产开发行业最新讯息，请关注澳洲地产开发研究学院微信公众号，或者通过电邮 [email protected] 与我们联系。

作者介绍：Steven YU（澳洲地产开发研究学院创始人及院长）。Steven 在职业生涯初期从事公司并购及证券市场商业律师，持有澳洲、中国及美国三国律师资格。曾协助多家中国企业完成澳洲的矿业项目并购及合资，并担任澳洲矿业上市公司CEO。之后，投身地产开发行业，担任澳洲大型地产开发公司前任管理董事并随后创设澳隆地产开发集团。Steven专心研究地产开发规划方向与地产开发管理理论，并总结了特有的一套地产开发管理及融资模式。