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最近国内的股市可谓是大起大落惊涛骇浪，小编每天吃着泡面看着K线图感受心跳一百八有没有啊！！所以说到21世纪什么最保值？！！！那必须得是房子啊妥妥哒！

现在越来越多的海外人士在澳大利亚投资买房，那么大家是否了解您的权利以及纳税义务呢？

如果您没有按时报税，oh~no！可能会面临税局的罚款呢！那么现在就快跟小编一起来学习下吧！

澳洲PR，留学生或持有457等签证的中国人都可以在澳洲投资买房。甚至连从未入境澳洲的中国人也可以在澳洲通过投资物业来赚取收入。当然，同时您也会有一定的权利和纳税义务。

根据澳大利亚税务局的规定，当地居民，以及海外人士在澳大利亚投资获得的收入都需要在年度报税表上申报。（我才不告诉你这句是重点呢~）

澳洲投资收入通常包括：

- 利息、股息等

- 物业、租金收入

- 物业的资本增值 (capital gain) – 比如： 投资房买卖所获得的利润、利息、股息通常在获得时就已被扣除了应缴税。但是，澳洲物业的租金收入和资本增值(capital gain) 必须在年度报税时向税务局申报。

所以说在澳大利亚拥有物业，需要注意以下三点（精华来了~~）：

1. 申请税号并办理纳税申报

作为一名海外人士，如果你有收入是来自于澳洲的物业投资，那就应该尽快申请澳大利亚的税号（TFN）来履行纳税义务哦

2. 出售物业

在出售物业时，可能需要支付资本增值税 (capital gains tax)。

今日科普： 资本增值(capital gain)是指资本花费和资本收益（出售物业时所获得的收益）之间的差额。

投资房卖出价（Selling price）	1,000,000
− 投资房买入价Purchase price	−800,000
− 印花税 (Stamp duty)	−31,490 (以NSW为例)
− 中介费（Commission）	−16,500 (100w * 1.5% + GST)
− 卖房广告费 （Ads for sale）	−660
− 购买时律师费 （Solicitor – Purchase）	−1,000
− 出售时律师费（Solicitor – Sell）	−1,000
= 资本增值（Capital gain）	= 149,350

资本增值税规则 （CGT- Capital Gain Tax Rules）

对于海外居民和澳洲居民，CGT rules可能有所不同。这里的澳洲居民，是指有纳税义务的澳洲居民。对于临时居民也有一些特定的rules。但这些rules不会影响1985年9月20日（pre-CGT Asset）之前购买的资产。

对于澳洲当地居民：

如果当地居民持有投资房12个月以上，就可以享受50%的资本增值税优惠（CGT-Capital Gain Tax 50% discount）。

对于海外居民：

海外居民可能会享有50%的资本增值税优惠。

政府宣布的CGT优惠申请条件在2013年6月29日后开始生效。

申请CGT discount需要满足的条件和优惠的幅度都可以从ATO网上查询，或者咨询专业的会计师。

请注意：如果是自住房，无论有多少capital gains，一分钱都不用交哦！

自住房是指您和您的家人都住在这里，并且个人物品都在此屋内，信件地址和银行账单等邮寄地址都是此房地址，电话、电费、天然气等都在您名下。具体怎么定义自住房可以咨询会计师。

3. 出租或租赁物业报税

澳洲税务局规定无论物业租金是否直接支付给你，都需要在年度报税表上申报。

但同时也可以对以下出租物业开支申请税务扣减：

1) 贷款利息（Interest on loans）

2) 物业管理费（Strata Fee）

3) 水费（Water charge）

4) 市政费（Council rates）

5) 房屋中介代管费或者提成（Property agent fees and commissions）

6) 房屋设施折旧（Depreciation on plant）

7) 租房广告费（Advertising for tenants）

8) 借款手续费（Borrowing expenses）

9) 清洁费（Cleaning）

10) 园艺和锄草费用（Gardening and lawn mowing）

11) 房产保险（Insurance）

12) 地税（Land tax）

13) 法务费（Legal fees）

14) 除虫费( Pest control)

15) 房屋维护维修费（Repairs and maintenance）

16) 房屋折旧(Capital works deductions)

17) 文具，电话费和邮费（Stationary，telephone and postage）

18) 交通费（Travel expenses）

19) 其他房屋出租费用（Sundry rental expenses）可以包括一些零碎的杂项费用

（无论海外人士或者当地居民在申报投资房时都可以申请税务扣减）

让我们来看看一个例子吧~~~比如缩~~

以一套80万的投资房为例，贷款70%，贷款利息4.5%，租金收入AUD700/week：

租金年收入（Rental income）	700/week * 52 weeks = 36,400
−房贷利息 (Interest expense)	−560,000 *4.5% = 25,200
−物业管理费 (Strata)	−1,500/Quarter *4 = 6,000
−水费	−280/Quarter * 4 = 1,120
−市政费 （Council）	−300/Quarter * 4 = 1,200
−中介管理费	−36,400 * 5.5% = 2,002
−折旧费 （Depreciation expense）	−14,000 (以第一年折旧费为例)
=投资房净收入（Net rental income）	= −13,122

所以对于海外人士，收入低于0，不需要缴税，但仍需要报税。

而对于当地居民，这个可以作为负扣税 (negative gearing)来申报的。

税号申请篇~~

外籍人士– 税号（TFN）申请 及 所需材料

编辑器，微信编辑首选。

第一步~

填写申请表

第二步~

提供两份身份证明文件 （护照、出生证明、身份证等）

注意：申请税号所需的文件必须送至公证处公证并翻译成英文。

第三步~

将申请表与文件一起email给我们 或 亲自到税务局提交原件。

递交报税表

纳税申报的财政年止于6月30日。如果是自己递交，截止日为10月31日。

最简单的方法是通过ATO网站上的myTax递交报税表。同时你还需要一个能链接到ATO的myGov帐户才能进行网上递交。

亲们请注意：如果没有按时报税，可能会面临税局的罚款。通常情况下，每28天会产生aud180的罚款。若想避免税务局的罚款，可咨询经验会计师处理投资房税务问题。

1. 税务局发出第一次通知，要求在 28天内报税

2. 如果未能在28天内报税，税务局会发出第二次通知，并处以AUD150 – AUD850的罚款

3. 若税务局发出第三次通知，可能需要上法庭Court解决

若想避免税务局的罚款，可咨询经验会计师处理投资房税务问题。