专家的市场预测是我们在进行房产、股票和外汇等投资问题上走出不的一个怪圈。当市场走向飘忽不定时，总是有一批专家挺身而出，做出市场展望。经验证明，专家观点准确率极低 --- 否则就不会出现历史上多次的经济危机、房产崩盘和金融海啸了。近期中国股市的大涨大落和众股民的怨声载道又一次证明了专家观点的苍白无力、市场走势的变幻莫测与不可预见性。
澳洲地产开发研究学院(Property Development Research Institute of Australia)是一家致力于研究澳洲地产市场动态及地产开发运营模式的专业机构。PDRIA学院已经培养了多名澳洲地产开发公司中的经营者及高级管理者，并不定期针对地产开发领域动态提供分析意见及组织专题活动。对于澳洲中短期房价走势，PDRIA认为澳洲房产市场受到一系列宏观经济、微观经济、规划政策、财税政策等因素影响，任何一个因素的改变都有可能对市场产生大幅度影响。正如‘蝴蝶效应’所示，“一只蝴蝶在巴西扇动翅膀会在得克萨斯引起龙卷风”。面临当下风卷云涌的地产市场，PDRIA建议投资者关注两大问题：一、影响房价主要因素的走向及幅度；二、投资者自身对财务风险及现金流压力的承受能力。
一、影响房价各因素
澳洲地产开发研究学PDRIA建议投资者关注下表中影响澳洲房价的五大主要因素：
上述图示涵盖了宏观经济、微观经济、政府政策（财政政策、税务政策、规划政策）、金融市场等方面的市场变量，直接或者间接的影响着澳洲房价的走势。
1. 宏观经济指数
宏观经济指数是一国经济繁荣程度及增长速度的晴雨表。稳定的GDP增长与低失业率是房产价格稳步增长的基础。但同时也需要关注通货膨胀速度，过高的通胀将带来的是泡沫的增生。
2. 财税政策及规划政策
财税政策是影响房价最直接的因素，尤其是利率与汇率。利率的上升将直接影响到房屋按揭贷款的成本。汇率的上升将直接拉高海外投资者买房的成本。
各级政府的规划政策将影响到地产开发中的各个环节。例如新州政府最新预算中的4亿澳元大配套基建投资，将增加悉尼郊边区域开发土地的供应量；新州规划局近期对最小公寓面积要求的降低，将降低公寓房单元面积，有望拉低公寓房的单位价格。另外，本地市政府对开发审批的审理时间及s94（基建公摊）的金额，将影响到开发商推出新楼盘的速度及成本。
3. 地产开发成本
开发土地成本、建筑成本及政府收费是现阶段决定房产造价的三大因素。当开发商面临高涨的开发成本的时候，提升房产售价也变成了不得已而为之的事情。一些热点区域的开发土地的楼面价在过去两年翻了300%－500%，建筑成本也每年以$20,000 - $35,000/套的速度增长。开发商承担所有的成本增长都会最终在房价中得以体现。
4&5. 国内及海外房产需求
海内外购房者对房产需求取决于多方面因素，大多因素与上述三方面因素有内在关联，例如人均收入、利率及汇率等。另外，像人口增长、租金水平、空置率、贷款政策、海外人士置业政策及首次置业补贴等也会从不同程度上影响到海内外投资者对房产的需求。
二、投资者自身的财务风险及现金压力的承受能力
我们分析股市或者地产投资行为时将投资者分为两大类－ 购房者及炒房者。两者虽有一字之差，但投资策略及投资风险承受能力截然不同。
购房者投资行为大多较为冷静，并关注投资资产的固有价值。如果投资某一支股票，会关注公司未来现金流情况、同行业公司市值、公司账面价格等。如投资房产，则会关心未来按揭偿还金额、租金收益、其它支持（例如物业费、土地税、水费等）、税务收益（折旧、可抵税支出等）。除此之外，一些投资变量还要做出敏感分析，例如如果利率上涨5%，年收益和现金流将收到如何影响等。
炒房者或者炒股者的投资行为多以投机为目的。在投资时，不太关注所投资资产的固有价值，而是关注投资资产的转售价格。在股市中，当出现公司合并、收购或其它利好消息时，炒股者会进行短线交易，希望通过利好消息获利。在房产市场中，当房价一路上涨时，炒房者也会希望通过低买高卖获利。但在历次房产泡沫破裂时，总会有一批最后一批未能获利的解盘买家。好似在击鼓传花的游戏中，花未传到下家，鼓声已经停止。
三、PDRIA结语
俗话说，“受人以鱼不如授人以渔”。澳洲地产开发研究学院通过上述分析向各位房市投资者展现了决定房价走势的各个复杂因素。这些因素不单单直接影响房价走势，而且各个因素之间也存在着相互影响的微妙关系。我们希望投资者可以对上述因素自行关注及分析，把投资的命运把握在自己的手中。
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作者介绍：Steven YU（澳洲地产开发研究学院创始人及院长）。Steven 在职业生涯初期从事公司并购及证券市场商业律师，持有澳洲、中国及美国三国律师资格。曾协助多家中国企业完成澳洲的矿业项目并购及合资，并担任澳洲矿业上市公司CEO。之后，投身地产开放行业，担任澳洲大型地产开发公司前任管理董事并随后创设澳隆地产开发集团。Steven专心研究地产开发规划方向与地产开发管理理论，并总结了特有的一套地产开发管理及融资模式。
