澳大利亚包括墨尔本房贷上每个月会有至少两笔交易记录。一个是银行收我们的月供（比如说1000澳元），另外一笔是银行收我们的贷款利息（比如说900澳元）。

   在这个情况下，也就是说我们每个月只是有效的减少了我们欠银行的房贷100澳元（1000澳元-900澳元）。对冲账户的好处就是可以节省您的贷款利息（就是减少900澳元的那一部分）。

对冲帐户与单纯的还款帐户有些相似，它既是储蓄帐户又是还款帐户。但对冲帐户的特点在于，它的存款利率与房贷利率完全相同。这样我们每个月要付的贷款利息就少了。

   也就是说我们可以更快的还完贷款（大家要注意的是我们就算是有再多的钱在对冲账户里，银行收我们的月供是不变的。银行收我们的月供是我们已开始贷款的时候定下来的。

   取决于贷款数额，贷款利息和贷款年限。我公司就此向转业银行贷款人士咨询过。原来对冲账户里面的钱是客户可以随意存取，没有时间上的限制。

   银行叫这个为atcall.也就是可以随意存取。银行不可能把这部分钱拿出去投资。所以对冲账户里面的资金只会影响每个月要付的贷款利息。

   如果要想减少银行收我们的月供就要在贷款数额（比如说少贷一些），贷款利息（找利息低的。所以银行降息了，也会减少月供额）和贷款年限中做些文章了。

另一方面，大家都知道利息收入必须缴纳相应的税款。单纯的还款账户中的利息收入需要申报，并且缴税。而100%对冲账户，是为了冲抵贷款利息而存在的，所以并不构成收入的一部分，因此也不必缴纳税款。 

下面谈一下对冲账户的诀窍：

1．我们可以把工资等收入直接打到到这个对冲账户，这样打进去的当天就开始抵消贷款利息，从而最大化的抵消利息。

2．对冲账户里面的资金能随时存取，要用的时候就拿出来（拿出来的部分会从拿出来的当天开始算利息,利息就是贷款利息）有多余就可以放进去抵消利息，可以使你的资金分配更加自由。而且因为房屋贷款的利息相对于车贷和商业贷款便宜不少，所以你可以尽量多从房子里贷出钱来用于买车或者买生意。

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邓先生 

国际房产投资经理 

RealEstate Investment Manager

北京市朝阳区东三环中路9号富尔大厦505室

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