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——澳洲房地产市场海外投资前景分析

国际化背景下的海外投资

近年来,随着金融市场的全球化、国际资本的自由流通以及信息技术的迅速发展,国际投资已经越来越受到私人投资者的青睐,对国际分散化投资组合的探讨也成为了金融学术研究领域的一个热门话题。根据基本的投资理论,投资者可以通过构建资产的多元化组合来达到降低投资风险的效果。国际多元化的投资组合则可以进一步分散该风险（包括系统性经济风险，资产变现的流动性风险等等）。因为不同国家的国情，经济发展程度之间的相关性要远远低于同一国家之内各类资产的相关性。熟知的不把鸡蛋放在同一个篮子里理论就是基于资产间低相关性带来的风险分散化效应。

在此可以用实证分析法举一个小例子。如果对各国股指在1995到2009期间的年回报率进行基本的描述性统计分析。长期来看,全球股市的表现存在着巨大差异。风险最低的澳大利亚市场的风险指数（回报率年标准差）仅为14.3%,而风险最高的俄罗斯达到50.22%。[1]介于此数据的结论，投资者可以将股票这类证券资产进行国际分散化投资，一方面追求新兴国家股市的高回报，一方面把握好发达市场如澳洲股市的稳定低风险。证券化投资如此，房地产投资亦是如此。接下来我们就以移民背景和经济背景两个角度解读澳洲房地产市场的魅力。

移民背景下的海外投资

香港特区行政长官梁振英在施政报告中表示，从2015年1月15日起暂停资本投资者入境计划。政府希望通过积极释放香港本地劳动潜力，培育本地人力。香港资本投资者入境计划于2003年10月启动，目的是吸引对港投资资金不少于1000万港元（最初为650万港元）的投资者赴港定居，由于逐年申请人数愈发巨大，政府工作和当地资源压力增加，此前香港移民局就已经表示预期调整投资定居政策，申请门槛或将上调至1800万港元[2]。该计划在2010年进行过调整，当年的施政报告将投资额由650万提高到1000万，并叫停了房产投资。

此外，去年的一条加拿大移民新政彻底切断了投资移民之路。外海媒体也报导了中国富豪起诉加拿大政府这一场闹剧。加拿大政府于2014年2月宣布取消“移民投资者计划”以及“企业家移民计划”。该项决策将把逾4.6万等候入籍的中国大陆申请人挡在门外。加拿大投资移民计划要求移民至少要拥有160万加元（约合1130万港元）资产，需向加拿大政府提供80万加元免息贷款，贷款期五年。实施28年来，这条已然作古的移民路径已为加拿大引进约18.5万移民。

希腊债务危机爆发两年后的希腊选举风暴对于希腊推出欧盟的负面消息卷土重来，加上瑞士央行变脸放弃欧元对瑞郎1.20汇率下限，这些都说明了一件事——欧元被抛弃了，欧盟快解散了。同时欧洲各国的恶移民政策极为严厉，其中一条即为必须拥有正式工作方能进行海外移民。不论是从前景还是从难易程度来看，未来欧洲各国投资前景都画上了问号。

亚太各国，以新加坡为例也常被投资移民者纳入考虑。但历史验证，无论是在亚洲金融危机还是次贷金融危机大背景下，以金融业为主体，产业空心化的新兴经济体十分脆弱。危机之下立足于能源的澳洲及其他能源大国相反成为了稳定的避风港。澳大利亚一个传统的移民大国，每年有高达35万多个基于225个行业的技术移民窗口。同时投资移民的热捧为这一太平洋之上的发达国家输送更多的人口潜力。

经济背景下的海外投资

汇率是决定海外投资的重要因素之一。

短期：

2015年1月23日，澳币兑人民币破“5”，（一澳币可兑换5人民币，近些年1澳币都可兑换7人民币左右）意味着短期来看国内投资澳洲的成本大幅下降了28.5%。更直白地说现在购买澳洲资产比起前两年实实在在得打了7折！

长期：

但是投资者也不要过渡沉静正强势人民币的喜悦之中。因为长期来看未来人民币的购买力会逐年下降，下降的幅度甚至会超出预期。

人民币经历了三年升值后，于2013年12月份开始步入了反转趋势，2014年10月后进入了明显的贬值通道。（图中的上升代表的经济意义是1美元可兑换更多的人民币——即图标上升代表人民币贬值）

图1：美元兑人民币的日线图

图2：美元兑人民币小时图

综合短期与长期的汇率走势来看。近期享受7折购买澳洲房产的优惠其实是难得的历史机遇。未来人民币的贬值，对于澳币这一传统强势货币来说，现在国内的血汗钱未来购买力是大幅下降的。从另外一个角度来说，现在对澳洲资产的购买可以部分抵御未来人民币购买力的下降。可谓是历史机遇中的一举两得。

澳洲背景下的海外投资

通过移民对比和经济对比两条主线挖掘出了澳洲对于投资者的魅力后，最后简单概述一下澳洲自身魅力的所在。

1. 澳洲是一个成熟稳定的市场——澳洲的服务业及能源类产业占据了每年GDP的70%，是发达国家，发达市场的经济结构的典型代表。在这一经济结构之下不但造就了澳洲抵御全球性金融危机的能力，同时以服务业为经济发展支柱的产业结构也为海外移民者提供了一个完善成熟的商业市场。

2. 澳洲房地产未来潜力巨大——近年来受中国经济，日本经济的增速下滑所拖累，澳洲经济无法再像昔日一般通过加大外贸和能源出口维持经济增长（中，日为澳洲最大贸易伙伴）。在全球热钱对澳洲房地产市场的热捧，未来房地产的繁荣极为可能成为澳洲经济增长的新动力。

3. 海外资金推动房产价格上升——以全球化的眼光来看澳洲的房地产市场，现在仍旧处于价值洼地并且成长于一个长期稳定的健康生态。不同于国内的高房价，因为中国的房地产是被政府作为经济支柱产业来发展，是由政策倾向和民生刚需推动的价格上升。不同于英国的房地产泡沫，英国的房地产价格是因为大量国际热钱和国际并购案（李嘉诚为代表）导致由资金推动的价格上升。但是最新的态势表明，不论是政府拉动经济方式的倾向还是国际热钱的涌动，澳洲房产已经进入了长期的升值通道。

4. 澳洲房产市场的澳洲特色——除以上几点之外澳洲的房地产市场还具有一个澳洲特色——高效的投资回报率。如果将投资回报来源分为资产收入和资产价值升值两类，澳洲的房地产投资回报呈现的特色就是它是整个澳洲资产投资市场中既能得到高效的收入回报（租金较高），又能坐享稳定升值空间的一类资产。