悉尼Waterloo不断蜕变的时尚住宅区 (一),澳洲房产专家微信公众号文章

悉尼内城区生活便利
不断蜕变的时尚住宅区

住宅中位价10年翻一番

Waterloo坐落在悉尼内城区,距离市中心范围不足10公里。该区近年来不断发展,兴建了许多时尚的住宅单位,绝大部分属于雅柏文(Apartment)。由于Waterloo佔有地利,邻近唐人街和SurryHills等消费地段,毗邻新开发的城区Green Square又设有火车站,故此吸引了一些专业人士和中等收入家庭到这里居住。与2000年的水平相比,Waterloo的住宅中位价累计逾涨一倍。
面积约1平方公里的Waterloo，距离悉尼中央商业区（CBD）南面只有4公里，邮区编号2017，由悉尼市政府管辖。

单元占住宅总数近9成
Waterloo的北面是Redfern和Moore Park；东面毗邻Zetland；南面是GreenSquare、Kensington和Rosebery；而西面为Alexandria和Eveleigh。

在Waterloo，雅柏文／单元（Unit）占87%，较悉尼平均的22%高出3倍。反观独立屋(House)只占住宅总数的5%，与悉尼平均的64%简直是天壤之别；相连屋（“孖屋”，Semi）和排屋（Terrace）占8%，略低于悉尼平均的10%。

房屋中位价08年再攀升

根据RP Data的资料，按年度计算，Waterloo的房屋中位价于2004至07年间进入整固期,到08年开始加速上升,在过去3年分别涨5.2%、16.8%和18.1%。

至于雅柏文／单元中位价在05和06年向下调整后,到07年开始发力上升,于07年升8.1%,08年升4.7%,09年升4%,到10年涨9.4%,唯有升势没有房屋那么凌厉。

过去10年，Waterloo的房屋中位价一直落后于悉尼市政区,而单元中位价则大部分时间跑赢或贴近市政区。
201313年8月，Waterloo的房屋中位价是665,000元，较悉尼市政区的820,000元低19%；雅柏文／单元的中位价为585,000元，与悉尼市政区的545,250元相比高出7%。

雅柏文中位价贴近60万

在截至2013年8月的12个月里，按月计算，Waterloo区内房屋最高成交中位价是今年6月的1,595,000元，最低却是同年7月的597,500元,变化看似很大,其实除了今年6月的中位成交价突然飙高,其他11个月的中位价介乎于597,500至715,500元之间,差别只有10万元左右；单元最高成交中位价是2013年8月的585,000元，最低是13年2月的454,000元。

与2000年的水平比较，Waterloo区的房屋中位价迄今累计升值1.2倍；雅柏文／单元中位价累计升值1.1倍。

另外，据APM的调查，在截至2013年7月的12个月里，Waterloo的房屋拍卖成功率为45%，低于悉尼市政区的72%。至于单元的拍卖成功率为57%，也低于悉市政区的72%；而物业放盘后平均需84日便找到买家，而悉尼市政区平均需要75日。

逾8成租盘属雅柏文
1-2房为主 回报率近5%

在Waterloo，接近九成住宅属于单元（Unit）或雅柏文（Apartment），因此，区内的租盘也是以此类型单位佔绝大多数，独立屋（House）租盘甚少。单元／雅柏文租盘中又以1和2卧室单位最多，回报率贴近5%。

超过7成单位用作出租

Waterloo共有接近5100个住宅单位，出租单位占73%，较悉尼平均的30%高出超过一倍；业主自用单位占22%，明显低于悉尼平均的64%。

在截至2013年10月中的过去6个月里,该区的新租盘却不算太多,仅99套。1卧室单位占42个，中位周租是430元，回报率4.91%；2卧室单位的中位周租为570元，回报率4.90%。

人口与校网
!专业人士聚居　仅两成居民已婚　

Waterloo有人口大约8500人，已婚人士只占两成，与全国平均的50%相比低了一大截。而育有子女的家庭同样较全国平均率为低，仅逾四成。

在这个“年轻力壮”的城区，约23%居民的年龄介乎25至34岁，比率是各年龄组别中最高。至于18岁以下的人口占一成左右，而年龄逾60岁的人士占两成。

多元文化社区　华人占5%

区内的在职人士接近3500人，当中三成是专业人士，比率高于全国平均的20%。从事餐饮业和膳宿业的人数也不少，占一成。另有9%工薪一族任职于零售业。

大约两成家庭的全年收入超过8.8万元，比率低于悉尼市政区。反观年入低于1.3万元的家庭却占去四分一，比率较悉尼市政区高出逾一倍，部分原因是该区建有公屋，为弱势社群提供居所。

Waterloo是一个多元文化社区，不足四成居民在澳洲本土出生，人数反而及不上在海外出生的居民。海外出生人士中，以中国大陆人最多，占近5%；其次是乌克兰人和英国人，各占3%左右。

英语背景家庭占47%，低于全国平均的78.5%。外语中以华语（包括普通话和广东话）和俄语最为普及，同样占7.4%。至于母语为印尼语和越南语的居民分别占2.7%和2.4%。

邻近悉尼大学　车程10分钟

Waterloo区内有两所学校，包括悉尼其中一间历史最悠久的天主教小学OurLady Mount Carmel School（位于Kellick Street），以及提供中学和预科课程的TaylorsCollege（位于BourkeStreet）。

邻区亦开设有多间学校，包括位于SurryHills的精英中学SydneyBoys High School，以及位于Redfern的公立小学Sarah Redfern PublicSchool。此外，由Waterloo驾车前往悉尼大学，车程只需10分钟左右。