进入7月，澳洲房产市场继续延续之前的形势。本周六悉尼的房产清盘率高达83%，墨尔本的市场清盘路为79%。房产新政对于墨尔本的市场没有造成任何影响。纵观7月5日的数据来看，墨尔本的数据也超过了悉尼。

在这种情况下，市场也在延续着两个声音：泡沫化和良性市场走势。一个市场里到底存在不存在房产泡沫，其实不是一个绝对现象，更贴切的应该是一种相对数据所表现出来的。也就是说，房价突破史上最高位，甚至是高到让一部分人选择不入市投资，并不能说明这个市场已经存在泡沫了。就像之前所说的相对数据体现，经济学家也引用了多种相对数据的方法，比如房价是平均收入的倍数，又或者是还贷占总收入的比例。这些测量在某种程度上更客观的体现了市场是否存在泡沫，但是这无法考虑到非量化因素，所以一定程度的偏差是无法避免的。有时候，空置率也未必能直观表达。

那如果我们把这个话题带到澳大利亚的房地产市场来说，亦或者只看悉尼，墨尔本和布里斯班等大城市的现象，我们就会发现，熊牛双方都有坚定的拥护者。那广大投资者应该何去何从？到底是否持续投资还是急流勇退呢？其实最容易的方法之一，就是姑且不论泡沫存不存在，只要能够在泡沫破裂之前全身而退就是赢家了。说起来容易，但做起来却可能很难。那我们只要我们能够了解泡沫破裂的预兆，就可以增加赢面。

泡沫的破裂有何预兆？

一个泡沫破裂会有很多客观和主观因素，这里我们就只谈一些比较容易被察觉的现象。

利率的上涨

利率的上涨会直接导致债务成本的上涨，直白点说就是每个月还款额直线上升，直接增加还款压力，严重影响现金流，后果就是在无力承担还款的时候被迫低价出售房产，成为推到一片房价的多米诺连锁效应。

失业率上升

失业率上升意味着越多的人没有工作或者稳定的收入。假设一个人被裁员，就等于失去了正常工作收入，失去了还款能力。这时候，在资金或储蓄干涸之后只能低价出售房产了，也就是直接导致房价下挫。

人口增长放缓

人口增长的放缓，或者说移民人口的下降，意味着需求的下降，在最基本的经济学供需理论的前提下，一个需求不够的产品是不会涨价的。也就是说买房子的人少了，房价自然上不去了。

供需结构的改变

如上所述，需求的放缓，如果加上供应的增加，例如所建的房子越来越多，这时候房价自然雪上加霜。在供大于求的市场条件下，房价势必下挫。

结论

以上所述的各类因素，都是捅破泡沫的最佳条件。那我们尝试把上述的因素对比一下澳大利亚的经济。

首先，我们看看利率，新低，从来没这么低过，短期内也没条件快速上涨。ST GEORGE 银行预测2016年年底才有第一次涨息。

再看看澳大利亚失业率，澳洲统计局最新数据显示微降0.1%到6.0%，没有大幅上升的迹象。参考abs.gov.au人口增长的话，澳大利亚是移民国家，也是已发展国家OECD里人口增长最快的国家。

最后看供需结构，各种数据表明健康，先不说会不会供应短缺（尤其是悉尼），很明显并没有供大于求。

至此，我们知道，不论我们是不是身处于泡沫之中，至少我们知道捅破泡沫的条件并不成熟。再给大家奉上一个数据，以贷款为基础的数据。我们在贷款上最看重的一个数据就是LVR既贷款比例，比例越高风险越大，越低风险自然越小。

LVR是怎么计算的？就是负债除以房价。通常80%属于安全线的临界点。比如一百万的房子贷款就是80万。那我们看看全澳洲统合的数字：

澳洲总房产价值 5 万9千亿

澳洲总房产贷款 1万9千亿

等于比例32.2%，离80%的安全临界点还有很遥远的距离，离泡沫的破裂亦很遥远。