银行为何会【低估】物业市场价?

2015年07月10日 澳洲悉尼地产投资


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最近遇到很多新入市的投资者经常会问银行的估价为什么会合同,以及低估是否代表着物业是否买贵了的问题。


银行估价了代表什么?

银行估价是否反映物业市场价



关于银行估价问题

随着澳洲房市的持续升温,越来越多的人选择投资房产来换取更高的投资回报。

今天就来谈谈为什么银行估价并不能客观反映物业市场价值。

概念的区别



市场价

市场价,是指一件商品在公开市场上的买卖价格。换句话说,就是买家愿意出售,而卖家愿意出让的真实价格。


银行估价

估价,只是对于某一个物业的市场价的评估或预测。凡是预测,就肯定不准确。就算估价师再专业,也不能完全准确判断出物业即将出售的市场价。如果是那么准确的话,那肯定是穿越了。

所以市场价和估价在概念上是不能混为一谈的。


一个是客观存在的,另一个只是主观预测


物业估价客观存在的难点


1
没有绝对的参考物


任何物业的估价都是一件非常专业,且非常有难度的工作。


这一点体现在房产上尤其明显。


因为每一个物业在这个世界上都是唯一存在的。


没有任何一个物业和另外一个是完全一样的,就算再相似,也会有地理位置,楼层,方位,噪音等的不同。


这也就给了估价师一个难题,每一套物业的估价都没有绝对的参考物



2
历史成交价对比具有滞后性


在估价报告中,很重要的一个组成部分就是最近成交价对比


通常,估价师会参考过去六个月的在同一区域(一般是购房地段5公里以内)的相似房型成交价来给出估价


这个信息的参照在今天的市场是非常滞后的。


在悉尼,六个月的时间某一些区域平均价位都可能上升10%了。如果估价师参考的是六个月之前的成交价格,也就不难理解估价为什么会低了。



3
银行对借贷风险的控制


众所周知,银行最大的风险就是借贷人不能继续负担贷款


在这种最坏情况发生时,银行则需要被迫卖掉物业来偿还借款。


而在本来的借贷成本上,未来市场的变化,银行通过拍卖所产生的房产中介费,律师费以及一切手续费等都会成为银行的“借贷风险”。


那银行怎样才能使“借贷风险”最小化呢?那就是通过估价


说简单点就是,房子估低点,就算最坏情况发生,银行也可以再通过较高的市场价转卖物业以承担全部的成本。



4
估价师的主观因素



前面提到估价的难度,也就不难理解估价师的主观因素所存在的偏差了。


估价时,要考量的东西太多。


不同估价师面对不同的物业所带来的价值侧重点也有所不同。


所以这也就解释了为什么同一个物业的每次估价可能都都会不同。



综上所述,当一个物业估价低于预期或合同价时,请不用太过恐慌,因为估价并不能客观反映真实的市场价


在今天,物业低估只是被扩大了的一个现象而已。

作为投资者,应该了解这个现象的存在而准备出一部分额外的资金来应对,量力而行。


资金紧张的投资者,银行估价低了怎办?

对于资金紧张的投资者来讲,估价如果低了应该马上和您的贷款顾问联系,寻求解决方案。


这一点也就体现了Broker 比起银行的Lender更好的优势独立性因为只有独立,贷款顾问才能站在客户的角度去选择银行。

资深的贷款顾问会熟知各银行的估价走向以及政策,以及银行在各时段银行面对“借贷风险”的不同态度。


如果有需要推荐贷款顾问或者有任何贷款问题,欢迎添加我的微信号: sydneyinvestment1 做进一步的咨询。


编辑:犀利霸王花

摘自:yourmortgage

Bank valuations vs market value: what's the difference?

原文作者:Nila Sweeney



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