随着澳洲房价的不断上攀使得澳洲人的收入和负债水平出现了些许不平衡的状况，不过澳洲的房地产繁荣似乎仍未出现终结的迹象。

虽然澳洲家庭的负债水平已经创纪录地达到了可支配收入的177%，住房价格达到了澳人年收入的4.3倍，并且超过了每年房租的28倍。但是，仍然有越来越多的澳洲人希望能够拥有一套属于自己的住宅，澳人也变得越来越无法负担起他们的购房梦。本文是目前澳洲房地产市场正面临的7项状况：

1、澳洲最新的房价走向趋势如何？

在过去一年时间中，澳洲的房价出现了显著上攀。至今年三月份的一年时间中，独栋屋的房价上攀了10.7%。在此期间，住宅单元的价格上涨了9.6%。这两项数据在过去十年时间中均出现了不同程度上的上攀。

虽然澳洲各个地区的房价均出现了攀升，但是每个城市房价的增长率却不同。

截至今年3月份的一年时间中，悉尼、墨尔本的房价增幅比例较大，分别为15.6%和11.6%，其他城市如布里斯班、阿德莱德等城市，增幅都在5%以下。

2、澳洲房价为何会出现攀升？

正如其他市场一样，价格反映出了整个市场的供需关系。但是，房地产市场则存在着些许不同，人们在超市购物的时候，所有的物品都是放在货架上进行销售的。然而，在房地产市场，房屋的供应量相对较少。

在房地产市场中，每年出售的房屋数量大约占据房产总量的4%至6%，与此同时，新房数量仅占不到1.5%至2.5%。由于每年房屋供应数量存在着非常大的局限性，因此会对市场上的供求关系造成根本性的影响。

由于购房是一笔非常大的开销，因此房屋的可负担性会对房价带来影响。然而，较低的房贷利率能够促进房屋的可负担性，并且使房屋的需求量增大。

3、投资者的大举进驻是否扭曲了澳洲房市？

投资者目前在澳洲房市中扮演着一个非常重要的角色，澳洲央行创造的低息环境使得投资者人数不断走高。澳洲央行为了更好地应对全球金融危机所带来的影响，采取了一系列措施将官方利息下调至了历史以来的最低水平。此举吸引了不少来自海外的投资者，尤其是中国投资者的兴趣。

根据海外投资复审委员会的数据显示，海外投资者在澳购房的总额在2012至2013年度仅占房屋数量的0.1%。

根据澳洲的相关法律规定，海外投资者仅能够在澳洲购买新房。海外投资者复审委员会的数据显示，海外投资的平均获批额度为150万澳元。大部分的房地产投资均进入了高端房市，因此影响房屋可负担性的可能较小。

4、澳洲房价是否会继续上攀

目前在房价背后存在着一股向上攀升的势头，但是仍有一些机制会对房价产生影响。

上攀的房价对房屋的可负担性造成影响。自2013年8月份以来，央行就没有采取任何下调官方利息的计划，同时，有关可能上调官方利息的辩论渐渐浮出水面。房屋的可负担性日益恶化将会对签证业主的利益造成影响。

不断上攀的房价还使得租金收益出现了下滑。一些租房者逐渐过渡成为购房者。随着民用住宅数量的不断增多，将有更多的住宅被投入至房市中。与此同时，由于房屋空置率开始上攀，导致租金增幅开始放缓。

5、目前的状况是房市泡沫吗？

投资者有必要对当前的房价走势有所了解。在经历了一段时间的价格走跌之后，房价才会出现攀升。虽然从2012年中期至今，房价上攀了16%，但是，这一增幅仅比2010年年底峰值时期高出了7%。

对于真正意义上的房产泡沫来说，不断上攀的房价必须获得一系列条件的支撑，其中包括在相对较短时间内房屋信贷的加速增长；借贷标准的放宽；房价继续上攀的预期。

虽然房屋信贷出现了增长，但是仍比过去30年的水平低。与此同时，虽然借贷标准得到了大幅放宽，但是房价预期却并未出现提振。受有限的数据影响，评估房价上攀的预期变得异常艰难。

6、如何抑制房市繁荣？

多年以来房市一直遵循着的“黑盒子”规律是基于按揭利率和房价的基础之上。这一规律显示，按揭利率若上攀20%，那么必然会抑制房价的增长。

20%的利率上攀也就意味着，每年房贷利率须达到大约7%，因此澳洲央行必须将官方利息上调100个基点至3.5厘。

7、房屋估价是否重要？

随着房价与收入比例再次上攀，有人担忧房屋的估价也有可能会水涨船高。不过，房价与收入比例反映出了澳洲家庭对住房的需求以及房贷的容易程度。

受通胀率较低的情况影响，官方利息也维持在较低水平。越来越来的家庭能够从银行贷款。澳洲家庭对住房的需求开始提振，不过房屋的供应却并未出现很大程度地改观。因此房价和收入比例之间出现的差距也是无法避免的。

澳洲各主要城市房价增副比例（13.3—14.3）

澳洲主要首府城市 房价增幅比例

悉尼 15.6%

墨尔本 11.6%

布里斯班 4.8%

阿德莱德 4.6%

柏斯 4.7%

霍巴特 0.9%

堪培拉 1.7%

达尔文 3.8%

乡郊地区 4.5%

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