大家都在纠结：那如何能够把钱都花在刀刃上，如何能够寻找到一个完美的房子呢？
我们看到的完美房子只有在过去出现过，但有些人抓住了，有些人没抓住。任何时候我们买房子都会觉得：“呀～～房价还是比我预想的贵呢”。那为什么我们任何时候买房子都会觉得房子贵呢？
我想给大家讲我亲身经历后的感想…..09年通过家里的支持在CITY买了一个1房+study的房子，后面通过自身对市场了解，投资与refinance，现在手里已经是佣有几套房子了。我想挑一个大家比较熟悉的地区-----ZETLAND来给大家分析一下。
那时候，也就是前年年初那段，ZETLAND地区好的2房才70万出头，而当时2房70房对于市场来讲也是不便宜的。有不少人觉得我还是等等吧……但是等到现在ZETLAND好的2房已经是近百万的了…..其实，我也不敢担保到现在这地区竟然会涨这么多，会成为完美的房子之一，可能是有点运气成分的存在吧。但是其实这些运气成分是可以有理由猜出来的。我当时的观点很简单：“价格是市场价中价位，开发商有名气，学区房与CBD性质，还有就是政府规划”。 那我还有什么好担心的？
有买过几套房子之后的人很多都会发现，买增值的房子其实是很简单的，只要选择3种房源，房源里面坚持2个原则，就能达到这1个目标。
3种房源包括：CBD，水边，学区的房子（这些房子既能保证稳定的租金回报，又有强劲的升涨空间与理由）
2个原则：只买大开发商的（市场承认与品牌价值，既能保证贷款，还能保证租金与市场卖价），另外一个就是政府规划（政府要做的事情，任何团体与个人都是无法阻挡的）
1个目标：房子好（住的舒服与升值）
而如何选房？让我们换句话说就是：“我们挑选房子一定要找到理由，一定要知道切合自身情况，最后分析为什么我们要买这个房子”。
海外很多家长，都有一种责任感，特别希望能给孩子买一个自住房，帮助孩子找个属于自己遮风挡雨的地方，不用总是寄人篱下。
你现在的情况是特别具有代表性的。书读完了，工作找到了，身份也快下来了，家长给个首付帮忙买个房子，以后自己努力供房子，后面自己组织家庭，幸幸福福过一辈子，父母的责任做的很到位，问心无愧，即对得起孩子，也对得起列祖列宗。
但是这是否是最聪明，最理智，最务实的方式呢？到底是买一个自住房还是投资房呢？咱们用下面的数据来分析一下………
首先咱们来看一下自住房：大多数买自住房而言：我想离city近一点，区好一点的，有升值空间的，80万预算，周围居住的人素质也是不错的：）我觉得咱们可以再拿Zetland做个例子，这个预算是可以买到一个还不错的2房1卫的现房，
接下俩咱们来算一下买这个现房，咱们一共得花多少钱？之后一房出租320，每月供多少钱？
现房金额 | $800,000 |
（假设贷款没问题）百分之20% | $160,000 |
印花税 | $31,811 |
律师费 | $900 |
杂费 | $2,000 |
家具 | $5,000 |
二手房的房子一开始投入的总金额 | $199,711 |
然后咱们再来算一下这个房子的年支出是多少？
贷款额度80% | $800,000*0.8=$640,000 |
每年供的利息（按现利率4.79%） | $640,000*0.0479=$30,656 |
Strata (一年有4个季度，每季度按$900算) | $900*4=$3,600 |
Water(一年有4个季度，每季度按$200算) | $200*4=$800 |
City Council (1年交一次) | $1,000 |
电费+煤气费（$200/C） | $200*4=$800 |
网费($60/M) | $60*12=$720 |
房子的年支出 | $37,576 |
最后咱们来算一下最好的情况下你每周供房支出将会是多少？
年支出/一年52周 | $37576/52=$722.61 |
房子收入（假设没有空置） | $320 |
每周供房 | $400.61 |
咱们得出的结论就是：一开始你的投入就是$200,000还有每周的支出是$400
而相对于投资房，就比较简单了，房子它是个赚钱工具，我们需要考虑的就是它的租金回报率（租金回报率的算法：房租的年收入除以年贷款利息），以及更为重要的升值空间与升值率。换句话说就是：如何用最小的投入在最短的时间获得最大的利益。
我选择它是为了赚钱，而很多人更多的想法是为了防止以后房价越来越高，毕竟以后肯定是要有自住房的，现在买个投资房赚钱，以后找到适合的自住房了，再把投资房卖了换成自住房。那供一个投资房的支出跟上面自住房的支出有多大区别呢？咱们就把现阶段非常火LENDLEASE一个$600,000房子当例子.
前期投入金额，首付百分之十+律师费 | $60,000+$900=$60,600 |
房子是2年半的楼花
咱们按每年百分之7的升涨率算（经济学里面房子的平均值是每十年翻一翻的，而布里斯班远远不止，但为保守情况，咱们以每年百分之7算。）
也就是说在交房的时候，按房子最低的升涨率是达到了
$600，000的价格2年半的时间 | $600,000*1.07*1.07*1.035=$710,982.9 |
投资了$60,600,而增值了$110382.9
那之后咱们再交多少钱呢？
房子的另外百分之10% | $60,000 |
印花税 | $21,500 |
律师费 | $600 |
杂费 | $2,000 |
总金额 | $84,100 |
2年半时间总投入
前期投入+后期投入 | $60,600 +$84,100=$144,700 |
这房子的房租是有最低百分之5($600,000*5%=$30,000)的租金保证的，咱们来算一下这个房子的年支出是多少？
贷款额度80% | $600,000*0.8=$480,000 |
每年供的利息（按现利率4.79%） | $480,000*0.0479=$22,992 |
Strata (一年有4个季度，每季度按$900算) | $900*4=$3,600 |
Water(一年有4个季度，每季度按$200算) | $200*4=$800 |
City Council (1年交一次) | $1,000 |
中介管理费（最低房租$30,000的8.8%） | $30,000*0.088=$2640 |
房子的年支出 | $31032 |
咱们来算一下最坏的情况下你每年供房支出将会是多少？
年支出 | $31032 |
房子年收入（最低百分之5有租金保证） | $600,000*5%=$30,000 |
空置（每年最多2周空置） | $31032/52*2=$1,193.54 |
每年供房金额=年支出-年收入+空置 | $31032-$30,000+$1,193.54=$2225.54 |
咱们得出的结论就是：2年半你的总投入就是$144,700还有每年养房最多的支出是$2225.54
但是实际咱们真正赚的钱包括：
房子每年升值7% | $42,382.9 |
避税（个人年收入-房子折旧，所交的税） | 根据你收入而定，假设5万年薪，可省$2,500 |
房子年总收入 | $44882.9 |
上面是数字是每年最低的保守估计，而且房子的升值是每年按百分比不停的上涨的，之后的升涨情况下面有更好的解释
（楼花到建好后5年的时间里面，这段时间是房子黄金升涨时间。）
咱们再算一下投资房$600,000每年百分之7升涨率到若干年后是一种什么情况
第一年后 | $600,000*1.07=$64,2000 |
第二年后 | $642,000*1.07=$686,940 |
第三年后 | $686,940*1.07=$735,025.8 |
第四年后 | $735,025.8*1.07=$786,477.61 |
第五年后 | $786,477.61*1.07=$841,531.03 |
第六年后 | $841,531.03*1.07=$900,438.21 |
第七年后 | $900,438.21*1.07=$963,468.88 |
第八年后 | $963,468.88*1.07=$1,030,911.71 |
……… | ………. |
如果中间再做refinance，那增值效果非常之大。这也是为什么我说投资房真正赚钱的原因：）其实算到后面，我也是吓到了，而我结合我本身的实际情况，增值的数字其实是远远比上面的数字大的多的。
而买自住房，是不会去做refinance的，因为你不可能自己给自己加租，而你每周的工资也多用于还自住房的贷款。
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