多年以来房产一直是很多投资者构筑财富的通道。通常很多人的第一笔投资就是购买房产，第二笔投资还可能是购买房产，甚至先于股票投资和其它资产投资。

但是第一笔房产投资不一定需要是自己的住宅。购置小型公寓出租堪称是一个很好的积累资金的方法，时间长了，就可以购买自己理想的住宅。现在越来越多的澳大利亚年轻人都在选择这种方法，在郊区置业，然后租住在昂贵的心仪社区。另外还有一些人通过房产信托和融资的方式投入非住宅类房产。

房产的波动性相对于股票较小，在其他资产类别贬值的时候，房产通常被视为安全天堂。房产投资不仅可以产生资本增值，还可以带来租金收入。而且还可以利用负扣税享受税收优惠。

从理论上来说，房产投资应该占投资组合的10%。现在我们就来看看那些澳洲房产投资，关于“钱”的事儿。

资本增值
资本增值是房产价值随时间的改变而增长，这也是人们投资住宅地产的主要原因之一。历来，澳大利亚的住宅地产经历了很强的资本增值，房产长期年均增值率为9%。房产周期的性质意味着房地产应视为10年的房地产投资。

租金收入和回报率
房产投资和任何其它投资都可以采用相同的标准，将回报潜力与其它投资可能得到的回报做对比。衡量投资的重要指标是房产的回报率，即年租金与房价的百分比。

税务
房产投资的税务优惠对很多投资者来说是一大吸引力。很多人投资房产都是为利用澳大利亚的负扣税准则。

负扣税
Gearing通常是指贷款投资。负扣税即投资成本高于投资回报。对地产投资来说，年净租金收入低于贷款利息和可抵扣的房产维护成本(例如房产管理费和维修成本)。如果适用负扣税规则，可以将房产持有成本抵扣投资者的所有收入，减少税单。高收入者受益最多，因为他们收入高，通常使用最高的税率。另外，如果房产收入为负，理论来讲资本增值会让使投资更有价值。但是也不能为了税费减免过于投入房产投资。因为税务优惠通常要在财务年末时才能得到退税，同时还得按期还贷。

贬值&折旧
投资房产所有者可以申报物品贬值，比如火炉，冰箱和家具等。这样可以在若干年内(资产的有效使用期)，抵扣物品成本。澳洲税务局设立合理的使用期。例如，炉灶的成本可以有12年的抵扣期，每年可以抵扣1/12。折旧有两类：一是资产折旧，比如炉灶；一是资本作品折旧，比如建筑成本。最好投资之初先咨询工料测量员或其它折旧专家，这样就可以合理的充分利用折旧补偿额。折旧费越高，在投资者符合负扣税规则时，可以抵扣应税收入的成本就越高。

资本增值税
资本增值税是资产出售后资本增值的税费，包括投资房产，但是自住房不包括在内。如果在某收入年内，资本增值额超过资本损失，即需缴纳资本增值税。1999年10月1日或之后购买的投资房产，如果持有一年以上，资本增值可以按税率的一半计算。也就是说如果投资者位于最高税街，其最高税率即为24.25%。资本增值即投资者实现的成本基数(房价+资本成本) 之上的利润。一定要保存好这些成本的记录。资本增值税是一个比较麻烦的税种，所以针对自己情况咨询具体的专业意见。

选择投资地点：增值区域是首选
有了多方财务方面的考量外，有一点值得记住的就是房产不是要自己进去住，所以对房产地点和类型有一个合理的理性决策。投资者肯定希望尽可能多的从资本增值中获益，所以第一准则就是要选择增值地区。

可以是离市中心10公里的市郊或者是有特别经典的郊区，例如海滩或时尚的咖啡区。临近热点郊区意味着投资者选择的市郊可能是下一个资本增值区。甚至可以选择支撑繁荣产业发展的区域小镇。接下来可以缩小选择范围，从房产本身的地段优越性来看，比如交通，商店和休闲设施及其对市场的吸引力，是更适合年轻的专业人士还是蓝领工人。

房产类型的选择
选别墅还是选公寓？选新房还是二手房？通常对于房东来说，公寓是更好的选择。因为公寓易出租，易打理：不用修剪草坪，而且公寓楼内如有物品损坏，也可以与其它所有者共享。

带景观的房产比不带景观的房产要更加令人向往，租客一般都会喜欢带配套的房产，比如阳台，室内洗衣，地下停车和安保。较旧的房产可能没有这些设施，所以新公寓在现代便利方面可能更有竞争力。

贷款融资
住宅贷款和投资房产贷款之间有一些不同之处。有的贷款商对投资房产要求的利率要高，因为他们认为承担的风险也比较高。不过多咨询几家，还是可以找到跟自住房产相同利率的贷款产品。

只还息贷款
投资者可以选择只还息贷款，不用还本金，只需还利息。这种形式的贷款更容易预估房产真实的投资回报。在税务方面的优势，还贷利息可以抵扣成本，而本金是不可以抵扣的。

房产管理
如果要自己管理出租房产的话，可以省掉5%-10%左右的管理费。但是，会浪费时间，而且有客户打电话为小事抱怨，个人不得不去处理房产损坏的时候，还会产生很多的负面情绪。

可以选择一家专业的物业管理公司。他们有市场最新数据和租客应付的合理租金，而且拥有众多租客资源和租客审查经验。而且管理费也可以抵扣应税收入。

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