纵观澳大利亚,布里斯班是一座充满浓郁 生活文化气息的城市。布里斯班中央商务区(CBD)是一个融合商业办公和生活娱 乐为一体的黄金地段。这里是布里斯班就业,投资,主要活动以及国际教育的中心。布里斯班CBD正加速成为许多龙头企业总部驻地和新居民的理想家园。

多元化可持续发展的产业给布里斯班带来了大量的就业机会和繁荣的经济。布里斯班快速的经济发展使其经济产量达到$1350亿澳元,占昆士兰州总产值的48%。预计至2031年,布里斯班经济总产值将超过$2170亿澳元。

具有竞争力的商业活动给布里斯班带来稳健发展的经济,其中 包括高端的商业投资和商业创新,还有澳大利亚有史以来最大 的基础建设投资。布里斯班绝佳的战略地理位置也使其成为了通往亚洲的门户城市,从而带来进一步的商业腾飞和更多的文化交流。

在和全球市场保持紧密联系的同时,布里斯班同样保持着经济 弹性,在采矿、建筑以及基建领域有着坚实的实力。持续的商业投资和贸易给布里斯班带来了经济的快速腾飞,使其成为商 业发展的理想城市。而于此同时,布里斯班也是安居乐业的理想居所。

澳大利亚最大的公路交通基础设施项目,高效且多元化的经 济,以及稳健的就业增长将成为布里斯班未来人口增长的决定因素。预计绝大多数的新增人口会选择居住在布里斯班内城区 的中心地段。这是由于内城区的中心地段邻近主要就业和教育中心,拥有完善的生活设施,从而成为大多数新居民的理想 居住选择。从现在到2021年,预计布里斯班全市(LGA)将会经历最为显著的人口增长,预计年均新增居民将超过15,000 人,这相当于大约每周新增居民290人。从现在到2031年,预 计年均新增居民将超过14,000人,大约等于每周新增270位居民。

作为全球最好的国际机场之一,布里斯班国际机场拥有33家航 空公司。机场距离市中心仅20分钟车程,每星期有超过3,300次航班并且每年接待超过2100万人次旅客。作为国际主要航空 枢纽,布里斯班机场连接32 个国际直航航点和44个国内航点, 其中包括新加坡、香港、洛杉矶以及迪拜。

布里斯班是一座绿色城市并一直致力于环境保护。布里斯班位于布里斯班河中段,拥有大片的绿地,超过1,820个公园和自 然保护区。市中心同样拥有城市植物园, 以及世界上最大的 位于市中心的亚热带园林: 罗马街公园;还有澳大利亚唯一的内城沙滩: 南岸沙滩。并且,这里离世界闻名的海滩和旅游胜地:黄金海岸和阳光海岸仅有一小时车程。

诱人的亚热带气候让布利斯班变得与众不同,布里斯班年平均 气温在15至25度之间,白天12小时里,平均日晒时间达到8小时。在此亚热带气候条件下, 绿树环绕的林荫道、河岸公园, 城市广场和全年的户外餐饮都成为了布里斯班休闲户外生活的一部分。

布里斯班中央商务区(CBD)作为布里斯班最大的商业白领就业区,绝佳的地点成为该地 段住宅市场发展的主要因素。这里拥有庞大的就业基础,这里对新居民住宅供应却十分紧俏。

基于2014年上半年的260笔销售记录来看,布里斯班CBD的 公寓中位销售价格达到52万澳元。布里斯班CBD大约拥有64栋公寓住宅楼。其中只有少量的公寓楼(3栋)是2007年以后建成的。

由于CBD公寓市场供给有限,随着周边的城市发展,CBD二手公寓交易市场在全球金融危机后强势回归,公寓增值强劲,增值速度超过布里斯班全市平均水平。

2014年上半年,布里斯班CBD公寓中位销售价年增长率达11.8%,在过去的10年里,年均增长率为4.4%。

根据Urbis布里斯班公寓分析报告,通过对布里斯班内城区 新公寓的调查指出,2014年第2季度公寓销售量有所增加, 总成交量为871套。布里斯班CBD地区的总成交量为50套, 仅占布里斯班城内6%的总销售量。

布里斯班CBD的不断发展,配合基础设施的更新和投资,有望创造更多的对这个黄金住宅地点的需求。对于潜在投资者来说,布里斯班内内城区稳定的租金回报和强劲的未来人口增长预测,均为布里斯班CBD公寓市场的进一步发展奠 定了坚实的基础。

布里斯班中央商务区(CBD)公寓租赁市场需求强劲。根据最新市场数据显示,租赁市场供 给紧俏。研究发现,新和近新公寓相较旧公寓能获得更高租金,与此同时,该地段中位 周租金也呈现出持续长线增长态势。

布里斯班CBD交通便利,基础设施完善,生活娱乐设施齐 全,是布里斯班最大的就业中心,以上地段优势使得CBD 同时成为重要的居住地。根据租赁管理局(RTA)的数据 显示,在过去的10年里,邮政编码为4000,由 SpringHill区和布里斯班市中心组成的地区,1居室,2居室和3 居室的公寓周租金年均涨幅达 4.1%到5.2%。这一数据显 示,布里斯班CBD公寓租赁市场需求旺盛,该地段正从传 统的商务办公区发展成为多元化的时尚生活中心。

学生和青年白领是布里斯班CBD公寓租赁市场需求的主力军。需求拉动租金,使这里的租金比布里斯班其它内城区高出9到17个百分比。

住宅需求使得邮政编码为4000的城市中心地区租金高于周边内城区9到17个百分比,而相较整个布里斯班市政府管辖地区,其租金相对高出32%到52%。根据最新租赁市场数据,布里斯班CBD新和近新公寓比周边其他公寓租金更为丰厚。由于学生和青年白领对租赁公寓的强劲需求,CBD租赁公寓变得异常紧俏。新和近新的1居室,2居 室和3居室公寓可获得高出市场平均租金水平11%到19%的租金超额。

布里斯班公寓价格更为经济适宜,公寓平均价格水平分别比墨尔本和悉尼低 34,000和152,500澳元。这一数据成为一项关键投资标准,极大的提升了其它州投 资者对布里斯班公寓市场的投资兴趣。

从租赁回报率方面看,2014年第2季度的租赁回报率再创新高,获得高达4.7%的毛租金回报率。这些数据有力证明了布里斯班公寓市场的投资价值。

内城区公寓价格市场比较

通过比较布里斯班CBD,布里斯班内城区和悉尼内城区的市场数据得出,目前,昆士 兰公寓市场价格更为经济适宜。对于公寓 市场,布里斯班内城区相对悉尼内城区更为经济适宜。2014年6月,悉尼内城区比布里斯班内城区的公寓中位销售价格高出27%,相当于179,000澳元。比布里斯班CBD的公寓中位销售价格也高出14万澳元。

根据2011年人口统计,布里斯班CBD居民的经济收入高于布里斯班内城区,并和悉尼内城区居民相当。根据官方统计数据,布里斯班内城区和悉尼内城区居民平均每周收入分别为795澳元和917澳元,而布里斯班CBD的平均每周收入为859澳元。

如果考虑到居民平均每周收入以及租金,布里斯班CBD租赁市场表现出强劲的市场需求,租赁市场紧俏,能达到比布里斯班内城区和悉尼内城区更高的租金回报率。

通过比较布里斯班CBD,布里斯班内城区和悉尼内城区的市场数据得出,目前,昆士兰公寓市场价格更为经济适宜。对于公寓市场,布里斯班内城区相对悉尼内城区更为经济适宜。2014年6月,悉尼内城区比布里斯班内城区的公寓中位销售价格高出27%,相当于179,000澳元。比布里斯班CBD的公寓中位销售价格也高出14万澳元。

根据2011年人口统计,布里斯班CBD居民的经济收入高于布里斯班内城区,并和悉尼内城区居民相当。根据官方统计数据,布里斯班内城区和悉尼内城区居民平均每周收入分别为795澳元和917澳元,而布里斯班CBD的平均每周收入为859澳元。

如果考虑到居民平均每周收入以及租金,布里斯班CBD租赁市场表现出强劲的市场需求,租赁市场紧俏,能达到比布里斯班内城区和悉尼内城区更高的租金回报率。

随着布里斯班经济的快速增长,雄厚的经济基础以及持续的投资让布里斯班不断向前发展,而这一切也成为布里斯班房地产市场未来发展的坚实基础。

来源URBIS，CBRE整理