近年来，澳大利亚尤其是悉尼的房价疯涨是有目共睹的；近日，就连中央电视台CCTV都为此做了专题栏目报道。自然便有质疑的声音指出房价有泡沫的成分。然而仔细分析便会发现，无论是基于人口对住房的刚需，还是物业开发的成本，房价上涨都是有理有据的。

众所周知，价格是供需关系的体现。而在澳大利亚尤其是悉尼，住房紧缺的这一供需关系在房价上得到了完美的体现，即人口持续增长，部分城市可供开发的土地所剩无几，刚性需求难以得到满足。

据澳大利亚统计委员会（Australian Bureau of Statistics）数据显示，近20年，人口增长速度长期维持在每年1至2%（见图1）。对于一个国土面积达760万平方公里的国家而言，要维持经济发展，当前这不足2400万的人口是远远不够的。为此，澳大利亚不仅一直鼓励生育，同时还在不断引进新移民。

（图一：1989至2014年澳大利亚的年人口增长率，来源ABS）

引进新移民是澳大利亚的基本国策之一，海外移民素来是人口增长的重要元素。且2000年以来，新移民所占比例还有上升的趋势。基于澳大利亚人少地多，对劳动力有巨大需求的基本国情，移民政策在中短期将不会发生重大改变，换言之在将来的十数年里，都会有年均约20万的新增移民（见图2）。介于众多新移民在澳没有一同生活的亲属，该部分新增人口对住房需求将尤为巨大。因而，他们将推动房价的进一步上涨。

（图二：人口增长的组成部分趋势，来源ABS）

发展商购置开发用地的成本高昂也是房价高居不下的要因。澳洲国民银行（National Australia Bank）的报告显示，近十数年土地的平均增值幅度高达7%，与全国平均房价的涨幅相当；在2001至2005年的地产市场繁荣期，该涨幅更最多高达13%（见图4）。然而，这些都仅是全国平均水平，在悉尼墨尔本等城市化较高的地区，更是寸土难求。在几大首府城市，house（独立别墅）的开发项目愈来愈少，取而代之的都是多层的公寓住宅，便是开发商力将高昂的购地成本平摊到更多的物业中去的一种体现；当然，也是城市开发用地紧缺的表现。

（图三：土地年增值率，来源NAB）

与此同时，劳动力价格不断上升，导致建筑成本提高，亦是房价上涨的一大要因。澳大利亚作为发达国家，人工尤其是聘请蓝领工人的成本素来高昂，金融风暴后的这几年薪资涨幅更是迅捷（见图5）。近年来粗重体力劳动者稀缺，便有了流传到国内的砖瓦匠一天600澳元仍然难招到工人的新闻。房产项目开发的成本可见一斑。

（图四：澳大利亚平均周薪，来源ABS）

房产交易价，是基于建造成本在供求关系中被买卖双方共同接受的；或者说所有在市场上的商品，成交价都是供求双方的一种博弈平衡。屋宇售价，便是在项目成本之上根据市场关系被制定的。在当前环境下，房产开发成本高昂，市场供不应求，故然房价高企也是理所当然的。