墨尔本持续飙升的房价引起了人们对房产泡沫的惶恐，但是历史数据让这一猜测不攻自破。

统计数据显示，墨尔本近期的房价较前两年相比呈现较为强劲的增幅，而仍比不上二十世纪八十年代末高达35.6%的大幅增长，虽然紧随其后的是史无前例的6.7%的回落。

图表1：墨尔本房价增长趋势图

有关专家分析，墨尔本其实从未经历过房产泡沫，房价的下滑也更应该视为市场的自我调节，而非价格的暴跌。

资深经济学家Andrew Wilson表示，在二十世纪末，房价大幅上涨后，墨尔本的经济进入了衰落期，利率一跃至20%。

“随之，房产市场逐渐冷却下来，带来了澳洲的经济大萧条，而墨尔本是经济萧条的最重‘灾区’。”

“房价增幅回落到了6.7%的中值水平。”

随着又一轮的大幅上扬而来的是第二个大幅下挫，在2011-12年度房价增幅仅有4.4%。

“房产泡沫应该反映在价格的下落幅度等同于增长的幅度，”Wilson称。

首席经济学家Shane Oliver说，“泡沫”一词在当今有被滥用之嫌。他表示，尽管澳洲城市的房价相较于收入水平较高，但这并不意味着市场正处于“泡沫”时期。

“墨尔本曾在2010年左右和20世纪80年代经历过真正的泡沫时期，但是那可以被视为房价高于人们收入水平和房租，但是那时有许多驱动房价升高的因素，而现在则没有。”

墨尔本房价在经历了上一个涨幅高峰（2010年6月）后，涨幅为12.7%。

据Wilson分析，如果将11.1%的通货膨胀率折算进去，那么实际价格涨幅只有1.6%。

由于趋低的利率，房产买家普遍只需用他们收入的一小部分来支付房贷。

Wilson对澳洲数据统计局和Domain集团的数据分析显示，在2015年3月，购房者平均用其收入的28.2%来还房贷，相比于2011年3月的36.9%，同比下降了8.7个百分点。而有房贷压力（用收入的30%以上还款）的购房者比例仅为2.7%。