澳洲买房记!,澳洲地产JennyYangRealty微信公众号文章

从2006年踏上澳洲，就喜欢上了这片土地，算算现在也十多年了，留学到工作到结婚、生儿买房，一路走来，虽说有有苦有甜，整个过程也还算顺利。我和老婆是传统的中国人，所以自从来澳洲，房子一直是我们心目中的大事，这里简单分享一下个人的买房经验，希望能帮助到正在买房的兄弟姐妹们，让更多的人买到自己喜爱的房子，少走弯路。如果哪里有些写的不对的，也非常乐意虚心接受大家的建议和修正。

首先，要买房，一定要有预算，我觉得这个是第一个要考虑的问题。
一般来说，如果在澳洲有稳定的收入，有持续的交税记录，那么其实银行最多是可以贷给你90%的，只是你需要叫保险，这笔钱也不是个小数目，所以一般不建议大家，除非真的凑不成20%，房子又非卖不可。所以，我个人建议，你先看看你的存款有多少，按照20%来算，看看买多少钱的房子，这是最简单的方法。当然了，还要考虑到Stamp duty等政府的收费，昆士兰的印花税计算可以参考以下网址：https://www.osr.qld.gov.au/calculators/index.shtml

总之，买房子第一件事，就是做好预算。

其次，办贷款预批，这个时候你可以找贷款中介，也可以直接去银行。

关于这个问题，我个人第一套房是直接找的银行，第二套房是贷款中介给办的，应该说，这两个贷款经理我都非常满意。不过，第二次之所以要换成中介，一个是我远在中国，我的贷款经理确实帮了我很多，当然了，最后也额外给我拿了些折扣，并相应的减少了一些开支。二来，第二次的贷款，我们的一半收入是海外收入，所以贷款经理帮忙的话，确实稳妥一些。但是，即使你的贷款经理很好，很多事情你还是应该了解，而不应该彻底丢给人家，这是对自己负责，所以我个人虽然完全信任和放权给贷款经理，但是我们依然是会自己将所有关于贷款的信息了解清楚，而且一有问题或者疑问就会和贷款经理沟通，并且随时保持无障碍沟通。这样比当甩手掌柜可能是会烦一些，但是我觉的总比出了问题，大家互相指责要好多了。

第三步，做好预批，有了预算，就可以开始看房子了，那么以下几个问题就是你需要考虑的了：
1. 买什么房子？ Unit? Apartment? Townhouse? Villa? House? etc.
2. 那些区？
3. 那些因素需要考虑？学校？医院？交通？购物？
考虑清楚以上问题是非常重要的，否则就如无头的苍蝇，到处看，最后也买不到自己喜欢的房子。

我们买第一套房子的时候，预算有限，但是考虑到结婚了，也许将来会有宝宝到时候需要更大的空间，所以希望买一个价格合适的3房的house自住。

我们购买第二套房子的时候，就想考虑Apartment，因为这个时候我们已经在国内，短期内不打算回去，所以第二套房算是投资房要租出去的，之所以买公寓，原因有三：
1. 目前布里斯班华人喜欢的南区独栋房子价格偏高，买独栋的房子，租金不如靠近市中心的公寓价格。

2. 布里斯班的房价目前处在稳步上涨阶段，按照澳洲的法律，买Apartment楼花在交房前只需要支付10%定金，交房的时候才付首付的另外10%和贷款，对于我们这种手头并不是非常充裕的投资者来说，短期压力较小。
3、布里斯班短期，房屋还是在供不应求的阶段，加上降息政策的刺激，或许利用10%的订金，通过银行借贷，杠杆实现的回报率较高。

因此，第一次买房，我们买了3房的House，第二次买房，我们买了市中心2房的Apartment。

买什么类型的房子，我个人觉得，主要是看用途，如果是自住，个人比较喜欢HOUSE ,觉得家里就是应该有个前院和后院，有地方让孩子玩耍，有地方让我种些瓜果蔬菜和花草，有地方让朋友到家一起BBQ和聊天娱乐等等。

如果是投资，个人则觉得地段好的公寓是不错的选择。选择交通方便的地段，总价比HOUSE低，放租也非常容易，投资回报率高，个人感觉还是很好的投资。

给大家分享下选区，选房子的一些小的心得和工具
首先考虑以下几点因素：
1. 社区安全还不错；
2. 配套设施也不错，交通、购物、医疗、学校都还不错；
3. 如果有华人聚居区，父母过来居住的话，就会很方便；

以下是一些强大的网站可以帮你搜索到很多有用信息：

1、安全最重要，以下警察局的网站可以查询到布里斯班过去一年各个区的犯罪记录，查询记录可以详细到有几件盗窃、枪击、毒品、非法进入他人物业....个人的经验是首先浏览一下自己熟悉的区域，在过去一年中有多少案件发生，大概是些什么类型，然后再查目标区域，如果犯罪率太高，特别是枪击案如果很多，一定要慎重考虑，尽量排除。

https://www.police.qld.gov.au/forms/crimestatsdesktop.asp

2、这个链接可以查到布里斯班各区的房屋情况、房屋自有率、家庭收入、居住人群年龄特征

http://www.realestateview.com.au/portal/propertydata?rm=suburblinks&state=queensland&webservice=suburbprofile&startletter=E

3、布里斯班有很多房子有淹水风险，如果买独栋的房子需要很小心是否有淹水的风险和历史，好在City Council网站可以查到历年淹水的情况

http://www.brisbane.qld.gov.au/community/community-safety/disasters-emergencies/types-disasters/flooding/understand-your-flood-risk

关于房子的地理位置，我个人是这么考虑的：

首先房子是用来自住呢？还是投资呢？如果是自住，是否就可以离火车站远一些呢？还是说没有车的情况下，一定要离火车站比较近呢？如果是投资，打算租给什么类型的人呢？如果打算自己住一部分，租出去一部分，又是想租给谁呢？
一般来说，自己住的房子，家里有车的话，我觉得还是应该离火车站远一些，毕竟那里会吵闹一些，人多也杂一些。
如果是租出去的房子，还是尽可能的离公共交通工具近一些，较为容易放租。

所以，我的第一套房子，就近可能的离火车站近些，至少要在脚程范围内，也就是10-20分钟内能走到火车站。
但买第二套的时候，这个就不是我首要考虑的因素了，因为第一套房子我知道那只是一个过渡，以后肯定自己会再买自住的House，虽然最终我的House也离火车站不远，但是其他因素，比如地的大小，房子是否砖房，周围是否吵杂才是

关于选房子，根据我的鬼佬朋友的建议，最好的时间就是每年的5-8月份，也就是冬天，为什么呢？
1. 感受房子是否寒冷，就知道墙体是否够厚实；
2. 热胀冷缩的原理，可以看看房子是否有裂缝，是否有漏风等问题；
3. 因为阴冷，更容易发觉房子是否发霉等；
4. 朝向，阳光在冬天是否也可以射入屋内；
等等，以上原因没有先后顺序。

我自己考察房子，也是有些渠道的，除了看http://www.realestate.com.au的广告，看中的房子还会到Google上查一下，看看地图和卫星，并且到另一个网站看估价，On the house，大家可以找个地址到google上查一下，就会看到了。虽然说上面的估价并不是准确的，甚至有些有偏差，但是至少也是一个资源供你参考。

总体来说，买房是个大事，应该想尽一切的办法去搜寻信息。

最后，提醒大家，当看到自己合心意的房子，就要和中介多沟通，不要吝啬电话费，一来虽然说中介是代表房东的，但是对于买家，他们也必须尽职尽责的回答你的疑问的，二来澳洲的房产中介都非常有职业操守，一般不会刻意的隐瞒信息，比如我们之前去看一个房子，发现附近的树上有白蚁窝，但也不是很确定，我老婆说是马蜂窝，我就觉得是白蚁窝，我们就直接问中介是不是就是白蚁窝，他很诚实的告诉我，是的！然后给我普及了一些防护白蚁的知识；还有一次，我看了个房子，业主将车库改成房间，但是没有批建的，中介都主动提醒我，如果要作为4个房间使用，是需要再去申请的，所以，将你所有的疑问都拿出来和中介讨论，这样也是可以获得更多的信息的，甚至可以把握到价格区间，这个还是很重要的，有时候根据这个你就可以调整你的心理价位了。

还有一个重要的一点，就是拿到Contract提前review，或许这个房子你还没有决定一定要买，但是拿到Contract提前看一下，可以帮助你多了解一下这个房子的情况，并且帮助你做决定。

举个例子，之前我和老公看中了一个房子，700多平的地的house，中介post出来的price guide 却不高，才60多万，于是我们就和中介联系，并且要了合同，这才知道，原来那里受RTA公路建设计划的影响，房子虽然地大，却不能改建或加建，即使是装修，也必须控制在15万以内，加上其他了解来的信息，最后我们放弃了这个房子。

除了以上说的，你还需要你的律师的帮忙，并且协助你搜集更多的关于房子的资料的，就拿刚才的例子，我们就是拜托律师帮我们去查询了相关信息，才知道房子不允许加建和改建，发展的空间非常小，而且还是板房，所以就放弃了。