什么是折旧

就像新车会产生折旧磨损一样，新的公寓和装修内饰一样也会产生折旧。但是，大多数投资者并不知道自己有权利可以申请折旧方面的税务优惠。

澳洲税务局允许房地产投资者在每个财政年度结束的时候，对一些特定的投资房科目申请税务折旧优惠（包括投资房内部的装修和投资房本身）。折旧抵税与其它抵税方式不同，不需要您再额外花钱才能提出申请。其它的折旧科目，例如广告费、出租管理费、家具费等，都是需要先花出去不少钱、然后才能收回的。在申请折旧的时候，您唯一需要产生花费的地方，就是请专业人士出一份税务折旧报告(TaxDepreciation Schedule），而这份报告可以使用长达40年之久。折旧报告是一份法律文件，我们会在后文中提到。

如何计算折旧金额

不论您拥有的投资房是新房还是旧房、是大面积还是小户型的，都可以从以下两个方面获得折旧：

- 设备和房屋本身产生的折旧；

- 建筑基本建设工程产生的资本减免（CapitalAllowance）

澳洲税务局一般通过减值法来计算每套房屋可折旧的金额，这种计算方法的前提是：固定资产的价值通过时间的推移而变得越来越少，在某个固定资产彻底报废的时候，它的价值也就减为0了。一般来说，一个新建成的房屋，在前几年的时候，可以获得的折旧金额是很高的；在建成10年之后，可以折旧的金额就没有多少了。但是这个时候，租金还在继续上涨，因此现金流还是持续增长的。

大部分人认为，只有全新的房屋才会产生折旧，旧房就没有什么折旧金额可以申报了。但我们建议您最好还是咨询一下专业人士，因为如果业主从来没有申请过折旧方面的税务减免，澳洲税务局允许对前两年的投资房回报做相应的调整，在某些情况下也会给您税务优惠。

如何申请折旧抵税

澳洲税务局会需要您提供一份完整的税务折旧报告。如果购买的是全新的楼花，您可以将购房合同交给一位专业的quantitysurveyor来做一份折旧报告，因为合同中包含了所有有关该物业的细节信息，例如价格、大小、装潢、大楼面积等。如今，越来越多的开发商在推销他们的新楼盘时，都会提供一份已经做好的税务折旧报告，免费给投资者使用。当然，如果想要折旧报告真正发挥作用，还是要在房屋正式交割之后，才能开始折旧。

如果是已经建好的房屋，税务折旧公司也可以在查房之后，估算出房间内的每一样东西现在的价值，以及在未来长达40年内，这些东西每年会减少的价值。税务折旧公司可能还会问您一些比较具体的问题，例如：房屋交割的确切日期（因为房屋折旧是从交割日期那天开始的）、购买价格、是否在购买之后做过装潢或升级等等。折旧报告做好之后，一份会发到您手中，另一份会寄给您的会计师。

可申报退税的项目

• 银行手续费（投资房产的银行账户）

  物业管理费

• 房屋清洁费用

• 市政税

• 园艺费和除草费

• 水费，煤气费和电费

• 投资房屋内的内部音频和视频服务费

• 房屋保险费

• 投资房产的贷款利息

• 地税

• 出租房屋相关文件的费用（准备材料的费用，租出房屋产生的注册费和印花税）

• 律师费（不包括购置房产的成本和借款成本）

• 抵押贷款卸货费用

• 害虫防治费

• 中介费和给中介的佣金

• 房屋检测费

• 维修费

• 会计费和薄记费

• 安全巡逻的费用

• 服务费（比如维修热水器，提供暖气的费用）

• 文具用品

• 电话费或电话线租赁费

• 交通费（去收租，看房和维修房屋产生的交通费）

以上所有的费用需出示收据。并且，这些费用是房东本人支付的，而不是房客支付的。若该房产是属于半投资房，比如，房东只是将其中一间或者两间房出租，那么报税时需按照私人使用privateuse和投资使用businessuse的百分比计算抵税费用。

当然在投资过程中也有些费用是无法用于抵税的，比如：房产的购置成本(acquisition cost)和房屋处置成本(disposalcost)

申请退税的主要方式

第一种方式是年底退税：在财政年度结束找会计师报税的时候，将多交的税一次性退回来。也就是先掏腰包，再拿回来。这是大多数人所采用的方式，也比较简单。

第二种方式是减少PAYG Withholding：在1年中的任何时候，让专业会计师替你向澳洲税局递交申请表格，估算出本年度你在房产投资的大致亏损额，然后税局会联系你所工作的单位，通知他们更改你的PAYG Withholding的量，也就是说，把本来要扣下来交给税局的那部分工资直接发到你的手上。这种方式使得投资人少掏腰包，所以更为划算，但是操作起来麻烦一些。很多人并不愿意自己工作的单位了解自己的投资情况，所以宁可采用第一种退税方式。

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