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《全强攻略》

House & Land Package

1. House & Land Package是神马？

House & Land Package(下文简称 H&L)的概念有两种。

一种是买家直接去土地开发商处买地，拿到地后自行寻找Builder,Builder根据客户情况提出一个建设方案再行建造。另一种，是一次性和销售方拿连地带房的打包服务，但是土地与房屋的合同分开单独签署。

对于大多数买家来说，盖房子涉及到规划批准，设计，建造批准，建造，施工等多个方面，过于复杂，所以销售方会提供打包服务来方便买家。买家可以选择好心仪的地块，然后根据销售方提出的建造方案进行参考提议直至达成一致。

土地分为两种，一种是带title的，开发商已经开发好了相应的基础设施，地块已经划分，马路已通，下水管道等市政都已铺设完毕。这种地通常会较贵，但买家可以对土地甚至这片区域都有亲身考察的可能。另一种是untitle的地，表示这片地还未开发，不过开发计划已经递交政府审批，所以合同中会有一项title设立的预测时间。这个时间最长可达3年，但3-6个月比较主流。

土地交付之后，就需要支付土地余款，也就是说这时开始买家就要还土地贷款的利息了。但由于节省了印花税，又可以拿到更加定制化的房子，许多买家也宁愿选择这种方式。

房子建造工程要分五个stage：Base (打地基，占全部工程款的20%）, Frame(立架构，占全部工程款的25%), Lockup(安装各种设施，占全部工程款的20%), Fixing (装修，占全部工程款的20%), Completion (完工，占整个工程款的10%）。

每一个stage完成后builder就会发给买家一个invoice，买家就要去验收，验收合格后就可以通知银行去付清这部份的工程款了。这个过程对买家来讲是一个考验，因为大多数人对盖房子都是外行，但是每一个stage都请专业的inspector去验收的话开销又很大。很多买家会委托信得过的专业人士或机构帮忙监管，可以省下许多麻烦。

2. 购买H&L的好处有哪些?

1. 节省大量的印花税。买地再选房仅按土地价值来交印花税，不征收房屋部分价值的印花税；而买一样总价位的现房是按总价来交印花税。举例土地买进价是30万澳元，房屋造价30万澳元，那么先买地再造房需要交的印花税是$8990，而直接买60万的现房最终要交的印花税是$22490（投资名义购买可免5千块印花税）。

2. 自己选地造房可灵活选择自己心仪的户型及装修标准，而购买现房往往是开发商直接给业主定好交房户型及标准。

3. 可灵活跟建筑商确认造房开始时间及交房时间。

4. 资金准备时间比较充裕。可分期交房款，购买现房则需要马上付全款。

3. 购买H&L需要注意哪些方面?

1. 选择你所心仪的区域，地段，地块，朝向，附近配套设施的规划。H&L往往是成片开发，以住宅区的形式呈现。如果用来投资，则要同购买其它物业一样考虑其发展潜力。目前墨尔本西区正值高速发展的阶段，政府引导下许多公共设施日趋完善，也会吸引大量的居民来此，是值得考虑的区域之一。

2. 如果自住，要选择适合自己未来5-10年的户型，考虑到家庭成员结构的变化。由此，也要了解清楚户型结构是否还可以进行调整，可以如何调整。因为通常结构是经过政府审核的，通常不可以大幅度更改。

3. 要仔细核对装修细节甚至建筑用材的清单。如果参观过建筑商的样板房，要问清自己的房子和样板房用材有何不同。通常材料的不同选择会带来不小的价格差距。

4. 购买H&L的具体付款流程?

1. 首先买家签土地合同时需要支付土地价格的10%,签建筑合同时需要支付建筑价格的5%作为首付款。

2. 到土地交割时，买家需要支付剩下土地价格的90%（含贷款部分）。

3. 土地交割后，建筑商收到政府的建筑许可（Building Permit）后开始动工建房，整个建筑过程分为五个阶段来完成，即：地基，框架，封顶，装修和完工阶段。

土地交割后付款方式如下：

1.买家首先支付5%的定金。

2.房屋地基做好后，买家需要支付建筑价格的20%给建筑商。

3.框架做好后，买家需要支付建筑价格的25% .

4.封顶做好后，买家需要支付建筑价格的20% .

5.装修完工后，买家需要支付建筑价格的20% .

6.完工交房时，买家需要支付建筑价格的10%.

买家只需支付20%首付，剩余80%可向银行贷款，每笔费用都在买家核查了施工进度后由银行直接拨给建筑商。

我们澳洲高盛房产专家深度研究了上至维州政府的50年发展规划、下至墨尔本各大社区总体设计配套对比，总结出最新墨尔本既适合投资、更适合自住的东南区两大全新澳式别墅小区。

它们在哪儿？

两大新兴小区位于墨尔本东南区，靠近M1高速和火车站，属于墨尔本近年来快速发展的明星地区。这里漂亮的街道上有很多全新的别墅群，在保留地区自然特色的同时也形成了独特的风景。该区域属于墨尔本房产市场之“葵花宝典”《墨尔本规划》里提到的政府砸270亿澳币做基建规划的地区之一，是维州政府在接下来的20年里发展的重点。

为何选它们？

小区内住宅多为现代风格，无论是别墅还是街道都非常宽敞，原汁原味地保留了澳式乡村情调，但是也不缺时尚范。很多成年家庭在该区刚刚发展的时候就搬了进来，这里的居民非常满意这里的生活环境，而且该区域的房产增值飞速，租金回报率也相当可观。

绿树成荫的大街上有商店、咖啡馆和餐厅，您可以在这里随便逛逛、或者享受一杯咖啡、下午茶，附近还有大型超市方便您的Shopping。

其中，在CIRCA小区旁，就是建于1886年、有着珍贵历史价值的贵族住宅——Eyrecourt Homestead"，经过时间的洗礼，让她变得更加优雅、唯美。小区的开发完整地保留了这一切的美好，并且重新修建了CIRCA公园，带给您一座沉淀了历史而又崭新的东南区“皇家植物园”！

LAKELAND小区位于Pakenham，步行即可到达火车站，距离CIRCA小区约10分钟车程。Pakenham是澳大利亚最受欢迎的别墅所在地，在过去的12个月里，这里有806套别墅交易；紧随其后的是新南威尔士州的Port Macquarie，那里有792套别墅易手。

看点

名校校区

莫纳什大学

BERWICK校区

澳大利亚莫纳什大学(Monash University)位于澳大利亚墨尔本，建于1958年。莫纳什大学是一个年轻、有活力、朝气蓬勃的高等教育机构，也是世界排名前百分之一的大学。莫纳什大学还是澳洲八校集团(Groupo Eight)的创始成员之一，该联盟是由澳大利亚公认的教学和科研实力顶尖的大学组成。在最近的优秀大学指南中，莫纳什大学在优秀毕业生成就、文化多样性、学生需求、师生比例、科研经费等方面获得了五颗星的评价。

莫纳什大学规模很大，是澳大利亚最大的大学之一，在澳大利亚有六个校区，分别是：Berwick校区(Berwick校区是莫纳什大学最新的校区，建在墨尔本发展迅速的东南区，距墨尔本有40公里路程)、Gippsland校区、Caulfield校区、Parkville校区、Clayton校区、Peninsula校区。

墨尔本四大公立精英中学之

Nossal High School

这所中学是政府重点中学，只能通过考试进入的学校，只有成绩远在普通学生之上的佼佼者，才有机会通过每个学校的考试，就读精英中学。向学业优异的学生提供充实的教育条件，在2013年，排名第三。

这所学校，VCE成绩都是最好的，要超过所有的私校。如果您的小孩子能通过考试进入这所学校就读，一定是父母的骄傲。从各方面讲精英学校肯定比去私校要好很多。

周边其他学校包括：

Berwick Chase Primary School
St Catherine’s Primary School
St Francis Xavier College
Hillcrest Christian College
Rivercrest Christian College
St Margaret’s School
Berwick Grammar
Haileybury College

周边购物、娱乐

Eden Rise Village

Westfield Fountain Gate

在Fountain Gate，有大型电影院（墨尔本有电影院的购物中心都是附近区域的中心），有所有的政府部门（CENTRELINK,MEDICARE,TAX OFFICE, CASEY CITY, LIBRARY等等），所有的银行（ANZ, COMMONWEALTH, NAB, WESTPAC, ST GEORGE, BANK OF MELBOURNE等等），所有的大型超市和市场（ALDI,COLES,WOOLWORTH,BIG W, T TARGET, BUNNINGS也在隔壁，OFFICE WORKS, HARVEY NORMAN, MYER, )，也有亚洲人的商店，饭店，还有所有的网络，电讯公司(APPLE, TELSTRA,VODAFONE, OPTUS, ALL PHONE,DODO等等)，你可以步行去办理，不用专门去各个不同的政府部门办事，省交通费，省时间，省精力。所有的事情都可以在这里完成而无需去City。