一旦你买了新的投资房产，你该怎么让它一直有租客，直到你退休？

这是房产投资最基本的公式：购买房产，并出租它，用租金来偿还贷款，然后用资本继续购买，并重复这个过程。但是随着一些城市的空租率上升，如果房产租不出去，你该怎么进行你的房产帝国扩张？

作为房产投资者，我们都有共同的终极目标，那就是财政安全——建立你的退休安全网，并且为家庭创造舒适的生活方式。

当你开始房产投资旅程，你需要很多的注意力，计划和细心。通过细致的研究来缩小购买范围，建立信托关系网（经济人，会计，财政顾问等），并确保你的投资策略拥有正确的贷款方案。但还有一点也非常重要。

对大部分的我们来说，未来空租率的大小决定着我们每个月偿还贷款时能否过得舒服。

关注重点

作为房东，有三点必须引起重视：

Maintenance: 这意味着你必须停止选择性地接你房产经理的电话或者不看他们的邮件。随时做好维修的准备或者授权给你的中介接管这些工作，这样就能让维修不会延误。

Rental Price: 你必须调查清楚所在区附近相似房产的租金是多少。而不是仅仅听取出售者所告诉你的租金。如果市场上有另外10处跟你相似的房产，你该怎么让它突出？

Enhancement: 一些调整可能会增加潜在租客对房产的吸引力，明智的花费也能增加房产价值和资本。只是要记得不要过度花费。有时候一些房主陷入一种圈套，他们简单的认为把房产放置个几年，就期望它能涨到一个更高的价格，但是其实那个区域已经有很多住宅已经进行过改善和翻修。

上涨的空租率

为了让你的房产能最大程度的吸引租客，尤其在面对一个竞争非常激烈的市场时，有三个重要方面可以做：

提前登广告，在你当前的租客合同到期之前；

在租金市场上保持竞争力，所设租金必须充分考虑现实；

听取市场的反馈。愿意接受租金稍微的降低，因为出租跟卖房子是一个道理。最开始的两周尤为关键，因为过后，你的房产就不再新鲜了。

提高租金

那么，房主什么时候能提高租金呢？当市场允许你这么做的时候。

每次租金的上涨，都必须考虑市场条件，可支付性以及改善。当市场处于高峰期，租金会每六个月上涨一次是常见的。所以ASSA盛通专家建议与租客建立长期的租赁关系，并调整租金。一般两到三年的出租合同会设定每十二个月涨一次租金。但如果某个市场的空租率上升，那租金上涨就得缓一缓。

租客可能会发现一些房产的租金比他们所租的低，在这种情形下，多久涨一次租金取决于房产的类型和地点。所以，你和你的中介以及你的租客需要保持交流。如果你想要与租赁市场的租金水平保持一致，你就要和他们交流，并做一些对比。

开始很重要

另一个重要的方面需要考虑购买最吸引租客的房产类型。一个合适又能保证租客的房产往往需要具备以下因素：

靠近电车，火车线，公车道或者公路；

需要花费多少分钟/有多安全走路到商店，学校或其它设施；

设身处地想想如果你作为租客，你想要的是什么。比如很多人都想要距自己上班的地方近，因此你就需要在就业区附近投资；

寻找就业区和交通交叉区域。

至于对区域应该调查什么，可从以下机构获得相应数据，包括这些：

BIS Shrapnel——宏观增长

Urbis——区域规划

CoreLogic RP Data——销售量和历史价格

这些报告很容易就可获得，而且非常值得阅读。如果想要进一步的了解，给本地的房产中介打电话也是非常有用的，他们会给出更精确的评估。此外也可以通过ASSA盛通公众号获得各区域房产中价位及租金（输入该区域名称即可）

当然了，最小化空租率还是会大大取决于专业度以及所选择房产管理团队的技能。也要记住，每个州的租赁法律也不一样。

这是一个租客市场

SQM Research公布了今年六月份全国的空租率为2.4%。数据显示，Perth和堪培拉的空租率上涨的最高，在六月份增了0.2%，而霍巴特，达尔文，悉尼，墨尔本以及阿德莱德的空租率在五月至六月期间则保持不变。

Perth的空租率是所有城市中最高的，为3.6%，比去年同期水平上涨了1.1%，总共有7,184的空租房。对于达尔文房产投资者来说，租赁条件的弱化也给他们带来了坏消息。达尔文的空租率年涨幅最高，比年初增了1.9%。在过去一年中，达尔文房产市场的租金已经降低了16%。该市场可能会有更大的下滑倾向。

招租秘诀

那么降低空租率有没有什么最终的秘诀？其实很简单。那就是交流，诚实已经信任。很多租客都觉得房主对他们不是很公平，如果你能尊重他们，那么维系一段这样的关系就不是难事。

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