新西兰首次购房者必备的买房秘籍

2015年09月03日 新西兰天维房产

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买房
是在新西兰工作生活之后的头等大事，奥克兰的房市火热，最近几个月，均价都在创造新的记录。然而，对于首次购房者，购房经验的不足让房屋选购的进度一拖再拖。

论坛网友“bigcherry”最近就为首次购房者分享了一些自己的经验。

贷款预批
想买房，第一件事就是去做贷款预批，并且问问贷款经理，什么样的房子，即使有预批，银行也不会贷款给你。

全款买房的土豪可以略过这里不看。

有的人去找broker做，有的人自己跟银行申请，这个就依个人情况而定。

很多想买房的朋友，都是萌生一个要买房的念头，具体什么流程，需要做哪些东西都处于一个模糊的阶段。甚至很多人对于自己能不能贷款，能贷多少款都不了解。

常见问题比如：刚刚参加工作，拿的是工签，能贷款么？不是PR能贷款么？

很多人往往因为忙，没时间，拖着没去做贷款预批，真正看到心仪的房子，而贷款没有下来，实在遗憾。

所以第一件事，一定是联系贷款经理或者联系银行去询问自己是否能够贷款，要去申请预批。

贷款预批申请交上去了，在审核过程中，现在是不是就可以去看open home 看房选房了呢？

错！


买房，尤其是第一套自住房，一定是一个仔细谋划而后快速付诸行动的过程。买房确实是个很急的事情，慢了，可能你看到的那套就不在了，可能房价上涨你想买的区买不到了。

不过我个人觉得，买房要急，但是又急不得。 急，是说你一切都准备好了之后，行动要快，不能拖沓。急不得，是说在真正确定一个房子之前，准备工作一定要做好做全。

在贷款预批申请交上去之后，等待具体预批贷款额度的过程中，我们可以开始进行看房之前的准备工作了。
了解自己
1
你的预算有多少？

根据贷款额度，自己的首付多少，需要留多少钱供日常应急，需要多少钱买家具，装修等等。来限定一个买房的最高预算额度。

这个预算额度也是你的底线，是一个最多最多的底线，多了你就掏不出来钱交割了。
2
了解市场行情

大体确定自己想要买房的具体区域。具体的区域价格，从每周拍卖结果上大体就能看出个端倪来了。

看看最近一个月拍卖的结果，看看不同地区的大概价格，心里就应该有个数了。对于市场的定位，如果不准确，一定会出现我只有100万预算，偏要去看90万CV的情况。明明预算不够，偏要去看好房，最终只能是浪费时间，垂头丧气心灰意泠。

客观准确的市场定位，能让你在后续的准备过程中游刃有余。
3
对于房子的要求

是三房一卫，四房两卫？全幅地还是半幅地？Townhouse和Unit要不要考虑呢？ 等等

这些要求都会成为我们筛选房子的条件。
了解房屋
现在打开各大主要房地产公司的网站搜房子！选好几房几卫，选好区域，选好价格范围。Search！
1
初步的筛选

打开网页，看房子的照片，地理位置，土地面积等信息，一定务必每一个搜索出的结果都确保打开看过一遍。

把不喜欢的排除掉，如果你看照片都不喜欢的房子，就别去看实地了。
2
进一步筛选

用笔记（Excel也很好用）记录下来各种信息，例如房源编号，土地面积，房子地址，售卖方式（拍卖时间），CV价格，公屋，高压电塔......等等
3
打电话问中介

打电话去问中介吧。主要是让中介帮你查询，房屋是否有违建改建情况，问问中介大概的价格，对每个房子的问题，都进行记录汇总。

违建改建的房子，很多会对贷款产生影响，这个在做贷款预批的时候，可以问问贷款经理什么样的房子，银行会拒绝贷款给你。

中介告诉你的肯定超预算的，基本也不用去看了。
实地看房
联系中介带你去实地看房，没错，现在才是去实地看房的时候（一般这个时候你的贷款预批应该已经下来了）。

有人说会不会太晚了，其实做上面这些工作，真的花不了你多少时间。这个都嫌麻烦的话，土豪我们做朋友吧。


实地看房，要看哪些东西呢？
1
看风水

很多风水上讲的东西，你可以不信，但是它确实会某种程度上影响住在房子里面人的情绪，属于潜移默化的作用。

光猛阳光好的大房子住着当然会比阴暗的小屋舒服，不过这些都是因人而异。常见的需要注意的一般是路冲；三角形土地；周围都高，你的房子在洼地的；还有什么光煞之类的。
2
专业人士

一、把合同文件，lim report，title之类的发给你的律师。让律师帮你查看是否有问题。

二、合同发给贷款经理或者询问给你预批的银行。他们过目之后，你会得到一个确认，这个房子银行会不会贷款给你。

三、找builder，做房屋检测。市场火爆，很多人都选择不做building inspection。但是对于首次购房者来说，上百万拿出来买房，花点小钱买安心。

准备拍卖
检测筛选都OK，没有问题了。你可以联系你的中介，可以试着出提前拍卖 Pre-auction offer，目的是把拍卖提前，消灭那些潜在的，还没准备好的买家。

pre auction offer出多少钱，这个没有定论，论坛里有很多经验介绍，但是还是要注意拍卖当天，要做好有人和你一起抢拍这个房子的准备。
拍卖技巧
拍卖是讲究心理学技巧的，论坛阿海个有介绍过自己的拍卖技巧，可以自行搜索。

拍卖最重要的是不能让其他出价竞拍的人猜到你的预算上限。在这里主要有两种技巧。

1
土豪法

不论自己是不是真正的土豪。勇往直前的出价，就是不管谁加价，你都不停的举牌，1秒都不犹豫，直到加价超过你最大能够承受的预算为止。

这种气势如虹的出价方式，别人不会知道你的预算上限是多少的，你的气势也会吓跑很多加价的人的。
2
大富翁法

就是你永远等到 2nd call或者3rd call的时候再出价，不早也不晚。保持同一个节奏，其他人也是不知道你的上限是多少。

很难讲两种拍卖方式具体哪种更合适，其中影响因素太多。
如果你拍到了房子，恭喜你！成为有产阶级。

如果你没拍到房子，不要灰心，保持一个良好的心态，要分析失败的原因。调整好心态，把目光放在下一套房子上面。

相信如此系统的全盘考虑，你一定能买到心仪的房子的。

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