来源：第一财经日报(上海)

中国人最为典型的购房置业的投资喜好，正在向海外资产配置上渗透。那些以购房为代表的“海淘族”除了在中心城市购置豪宅外，还在考虑购买酒店。

“英法等欧洲国家的小型精品酒店并购，最高可以实现三倍于国内酒店的收益；我们接触过一些英国百年古堡，几百万英镑就能买下来。但当前这些资产价格都在上升，且标的本身数量就不多，留给国内资金布局的时间可能就是半年或一年时间。”携领投资董事兼首席执行官陈扬接受本报采访时表示，现在拼的就是各路买家的下手速度。

那么，投资一家英国古堡酒店到底能不能赚钱？

金融资本瞄上新蓝海

对于产业资本而言，买酒店考虑主要基于旅游业爆发式增长的预期。而近两年，万达、安邦保险、阳光保险等更多国内产业资本早已行动，纷纷大手笔抢筹境外酒店资产。“资产价格比价关系正发生逆转。尤其去年美联储宣布退出量化宽松政策，重启美元加息周期，全球流动性有重新回流美国的趋势，弱美元、强人民币的格局已到达拐点。”陈扬强调称。

在陈扬看来，出海并购的动力来自于人民币跨境投资面临的历史性机遇的吸引，以及政策支撑和消费升级的推动。而另一方面，欧美为应付2008年危机实施的货币量化宽松政策，其释放出的流动性并未完全进入实体经济，很大部分进入了新兴市场的金融体系，推高股市及不动产等资产价格。“在7年之后的今天再看，包括中国在内的新兴市场的资产价格已经站在高位。相比之下，欧美资产反而显现出投资价值。发达国家和新兴市场国家的资产价格比价关系，已经悄然发生了逆转。”陈扬指出。

外部环境只是给出海并购提供了一种可能；临门一脚的最终动力，源自国内的投资现状。

“机构投资者和高净值用户面临境内资产价格高、投资收益低的困境。即便是现金拿在自己手上，现金收益率也是在降低的。”某险企固定收益投资负责人向《第一财经日报》透露，机构投资者当前普遍面临着尴尬局面，即没有收益可观的项目去投资。但另一方面，对投资收益和风险极为敏感的金融资金，仍在不断寻找任何掘金的机会。

其分析称，境外酒店并购会是一个理想的投资方向，但是现有的投资案例中社会资金的参与度很小；而从投资标的上来看，目前以大型机构和产业资本为代表的中资出海，更青睐商业办公楼或单体高端酒店，风险可控但收益率亦不高。“用发基金的形式募资去收购海外酒店，将会是一种新的形式。对于有意向配置境外酒店资产，同时又不具备并购和管理能力的机构、高净值人群，这会是一个好的开始。”该负责人表示。

陈扬对此观点也给予了认同。以他所在的携领投资正在募集的首期基金为例，与投资单一酒店相比，投资酒店资产组合可以分散风险，并且提高投资回报率，实现差异化竞争，“以类REITs的股权投资结构去并购海外酒店，将使投资人的风险低于一般PE基金、高于一般的债券。”

那么，最受关注的投资收益部分的账又该如何去算呢？

陈扬介绍称，当前境内酒店投资的平均回报率大多在3%左右的水平，较高的项目能够实现5%至6%；在欧洲核心区域，即伦敦、巴黎、法兰克福核心地段酒店的投资回报率则在5%～6%区间，但同时呈现越远收益率越高的规律。如近郊的酒店投资回报可以达到6%～7%，再远一点区域的酒店甚至会达到8%～10%的水平。

“星级之间的区别并不表现在服务标准、房间装饰和整洁度等方面，而主要是一些类似房间面积等硬件标准。因此，很多欧洲国家不同区域的酒店租金差异并不大。但离核心区域越远、酒店的资产价格会低很多，有些百年古堡改建的酒店只需几百万英镑就能买下。所以投资回报率就会随之升高。”其强调称。

出海抢筹竞争加剧

大势所趋，并不意味着可以高枕无忧。巨大的蓝海与空前的竞争同在，标的和时机的不同选择，决定了境外酒店并购的投资收益或将千差万别。

根据国家旅游局的统计数据，2014年中国出境游人数超过了1亿人次，且每年还在以18%的速度增长。但部分国家的旅游空间还待进一步挖掘。陈扬估算，去年1亿人次的出境游中前往欧洲国家的只有350万，占中国出境游人次3%左右，远远低于全球赴欧旅游人次52%的占比，“中国游客的欧洲游在今明两年或将爆发性增长，但很多欧洲国家过去5年新增酒店数量非常少，短期内酒店供应量将严重不足，这是布局的好机会。”

但与此同时，其表示，就接触过的境外酒店并购的项目来看，中资企业出海抢筹的优势，是资金量大、投资动力足，但由于投资政策也容易导致投资的周期更长，“境外酒店并购现在是比速度。当前境外酒店资产价格在上升，留给国内资金的布局时间可能就是半年或一年；有些城市周边的标的本身数量也不多，很快就会被配置完”。

而激烈的竞争，并不仅仅出于国内出海队列内部。陈扬同时强调，就欧洲中资出海并购酒店的投资总量仍非常小，在具体区域的实际资本运作中，势力仍较为单薄。

“最近我们有个并购团队刚从英国回来，带回来市场上的几个新现象。一方面是项目竞拍中的对手阵营开始多元化，越来越多国家的企业都参与进来，比如美国、新加坡、俄罗斯和中东地区等企业等。另一方面，欧洲资产也正处在金融危机之后的自然修复过程中，资产价格的提升是修复的正常趋势。”

“这意味着，海外酒店资产的价值已经被全世界发现。”陈扬强调称，“当前中资所面临的竞争压力已来自全球；在设定收益目标后，“应是快点下手的时候了”。

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