落日条款(Sunset Clause)是指受法律保护的开发商最晚的交房时间，其设立的目的主要是为了保护开发商，防止开发商因为一些不可抗力性原因（如洪水，地震）无法按时交房而受到的违约损失。

因为澳洲本身的诚信体系，这类问题本来鲜有发生，尤其是在大体量的公寓或者是老牌开发商的项目中，事故几率基本为零。

如果一个开发项目在一定时间内没有完工，那么当初签订的购房合同将被取消。卖家会退还买家交的订金以及利息收入。落日条款可以被买家当作一个大概的交房时间。如果开发商拖得时间太久，买家可以取消合同，拿回订金以及利息收入。这是一个双方都需要同意的合同内款项。

实际上,楼花在澳洲地产市场开发商的主要功能就是提供资金,资金链是开发商赖以生存的根本。而实际操作过程中，从买地到建设直到交房的过程中开发商是一直在支出而拿不到一分钱回报的（即便是10%首付也是存在律师信用账户，开发商无法触及),只有房屋成功Settle，买家成功从银行贷到房款的一刻开发商才能获得收入。也就是说为了尽快获取利润，维护资金链，正常情况下所有的开发商都是会尽量做到尽快交房以获取资金进行下一处开发。

但是......

在澳洲房市火爆的情况下，什么事情都有可能....

近期因为住房缺口变大(尤其是悉尼)，政府加大了房屋的开发力度，很多不知名的小开发商看到了这个机会而进入市场去分这杯羹，这也就导致了开发商质量参差不齐，不排除有个别公司干一票就走人的可能。有的开发商会延迟完工，拖到落日条款的时间限制以后，宁可退还买家的订金以及利息收入，把前一波的买家忽悠了, 然后再把项目以一个更高更高的价钱卖给新买家。而原来的旧买家顶住压力 苦苦压住10%的订金一两年后还是会错过你当初签过的这套房。

所以, 很简单的一个问题:

是房子两年内的升值快,还是你存银行那点利息快?~~~

（这不废话么。。。 ）

举个栗子，

一处$80万的楼花，买家付了$8万的订金。假设房产价格每年升高10%，两年后当初$80万的楼花大概值

$80万x(1+10%)x(1+10%)=$96.8万
假设当时签订的订金利息每年5%，那么开发商会退给买家
$8万x(1+5%)x(1+5%)=$8.8万
买家的收益从
$96.8万-$80万=16.8万
一下子变成了
8.8万-8万=8千块
买家相当于2年内损失了16万的投资收入，开发商真这么干其实也不考虑自己所谓的开发商名誉了。。。。

下面我们来看几个开发商利用落日条款坑害买家的实例。

1. 近期传得比较开的碧桂园 Ryde Garden - 部分内容转载自 @澳洲新闻

大家还记得碧桂园的Ryde Garden吗？对了，就是建在墓地对面，开盘六小时卖光光那个。项目设计 时候预计有三栋建筑，每栋都有自己的屋顶花园。真是高！大！上！ 项目在2014年6月28日星期六开始联行销售，卖了296套，当时价格从48万多到170万不等，如果按每平方米一万至一万一澳元均价、平均每套房75平方米面积来算，则815套（若全部批准）市场价值约为6.11亿 至6.72亿澳元之间。这些物业本来是预计将在2017完工。

莱德花园高大上的设计

后来呢。。。

没有后来了！！！！！！！！

现在都快2016了，开发商到现在连个DA（土地开发许可）都没拿到，因为地方市政府说他们各方面的配套设施都不完善，包括新造马路、人行道、还有十字路口都没有在建。所以政府不会优先去发展 一块，甚至有可能以后也不给DA了！

开着Ryde这两年飞涨的房价，面临合同可能被取消的买家们只能哭昏在街头了。

2. Auburn副市长魔术手把大房变小房

大家最近都听说过Auburn（奥本）副市长Salim Mehajer的事迹了吧？花费5000万澳元的世纪婚礼，私自封锁街道为婚礼车队通行，摩托党徒全程护驾等事迹让这位副市长登上了悉尼各大媒体的头条。

与副市长世纪婚礼一同浮出水面的是他作为开发商的斑斑虐迹。上周，购买了他的Lidcombe楼盘楼花的买家们被告知，他们订购的SkyPoint Towers的图纸有了大改变，所有的楼花房子间隔大幅缩小30-40%，每一层楼将额外增加8套房子。其中一对夫妇今年五月份，给了预购楼花定金来购买一套价值60万的公寓。当时图纸显示这一套公寓是150平米，现在根据收到的图纸，他订购的公寓面积被大幅缩小至只有94平米。而且没有任何补偿！！！现在新的大幅”缩水“公寓每一套的售价大幅提高到72万澳元。副市长的公司将因此而多赚4500万澳元。这都是我们的血汗钱啊！

什么！你想告副市长？原则上你是可以的。 不过不好意思，这次没门！因为在楼花合同里有那么一句，开发商有权利在建造期间，修改房子的房型和面积。这是落日条款给予开发商的权利。什么？那我们消费者的权利呢。。。

哦， 顺便说一句，这位副市长的公司现在是Auburn市最大的地主和开发商。他们在Auburn和Lidcombe还有别的18处楼盘，比如说36-40 John Street, Lidcombe。打算在Auburn和Lidcombe附近进货的买家们要小心了。

3. 旧闻 - 好市委Hurstville East Quarter 开发商取消合同

最近几年悉尼最大的华人区好市委的房价涨幅有目共睹。如果你在几年前买了好市委的楼盘，那么恭喜了。等等，什么，房子没了？？？

都是房价长得太厉害惹的祸，开发商盘算一下，以前不到60万卖出去的两房，现在可以买80万了。好吧，反正有落日条款，不好意思我们的DA（市政批准）没有通过，合同全部作废。当然，有兴趣的买家可以签订新的合同。不过价钱方面。。。嘿嘿，不说了，你懂的。

以小编的保守估计，这么一进一出，开发商每套房子至少多赚了20万。试问好市围现在哪里还能找到50多万的2房？

说了那么多，那到底作为消费者的我们该如何防范落日条款呢？要求开发商修改合同，去除改动户型设计的条款在当前火热的房地产市场上明显是不可行的。在法律和市场都对消费者不利的情况下，我们必须在签订合同之前做足研究。

其实，大多数的开发商还是非常注重信誉的。利用落日条款坑害消费者的只是少数的害群之马。在签订楼花合同之前，请务必了解开发商的背景，比如说过去开发了哪些项目，有没有任何的负面新闻。如果可以的话，尽量选择信誉好的大开发商。如果开发商的公司是在项目开展之前一两年才成立的话，那就要特别小心了。

买楼花合同的最大问题是大部分开发商会把合同弄的很厚，让购买者和律师一看就觉得头大。但是合同里有几条很关键的条款是需要购买者注意的。

• Sunset Date: Sunset Date指的是开发商最晚需要把房子建起并注册的时间。一般在合同里开发商除了标明Sunset Date之外还很有可能注明一下Sunset Date Extension. 这个时间一本会在6-12个月也就是说如果您的房产中介告诉您这个房子会在Sunset Date建好，合同一般会说发展商将有权延续Sunset Date 6-12个月。 同时一个很容易知道开发商是否有资质的办法是去判断一下开发时间。一般在悉尼来说一个开发商开发一个中型项目（200套以下）不应该超过24个月。所以如果投资人购买的楼花超过这个时间 那么投资人应该去花点时间了解这个开发商。

• Subject to DA modification: 这里指的是房子的结构以及户型和注册时间是需要政府开发批准的。换句话就是说开发商现在还没有拿到最终政府颁发的开发批文，所以关于房子所有的信息都还没有定下来。 如果合同里面有这一条那么大家一定要加倍小心！！！上面有网友说开发商在没有获得政府批文(DA Approval)是不可以买房子的。这个理念是不对的。 因为开发商只要在合同里写了这个条款那么它们就受条款的保护了。 所以在购买之前一定要看清楚合同里的特殊条块(Special Conditions)。

除此之外，我们还应该注意开发商有没有拿到政府的开发许可和其他开工许可，如果没有的话，还差哪些。有的情况下开发商需要预售一定数量的楼花才能从银行拿到开发资金。这种情况下我们必须了解开发商已经预售了多少套，以及还要预售多少套。

另外,带你签约的中介 当然也是很重要啦.. 靠谱的中介能帮你省很多事.. 也不要总觉得华人的中介或开发商不行, 靠谱的华人团队在悉尼现在还是很多的.)

所以!!!!!!

即使签订了合同之后我们也不能松懈，必须经常性的去查看项目的进展。如果有延迟的话，好的开发商也应该及时通知买家，中介，以及律师。

如果最后还是没有招了 你已经买了或者已经进坑了 还有最最后一个办法, 那就是联系一下悉尼房产君这样的‘伟哥’,帮你联合一下民众的力量 一起合法的去争取到底, 我们为民众利益 不休不眠~