点击上方蓝色“美国一线地产”关注我们，了解美国地产最新资讯

美国财产税是美国地方政府的主要自有财源，在美国历史上甚至一度占到美国地方政府收入的绝大部分。财产税中的不动产税也就是我们所说的在房产保有环节征收的房产税，以其收入与支出、税负与公共服务对应性强的特点展现出较强的生命力，经过长时间的改革，已发展成为美国财产税中最为核心的部分。

房产税是地方政府机构所需经费的主要来源，对政府部门的正常运转起到至关重要的作用。房产税的税收收入主要用于公共事业。县政府征收来的房产税主要用于民众提供的公共服务支出，城市等地方政府征收来的房地产物业税更多地用于与民众生活相关的公共服务。

1.房产税征税规模。美国房产税是地方政府财政收入的主要来源，约占地方财政收入的30%，地方税收收入的50%-80%，财产税收入的75%（其中居民住宅房产税占50%，企业不动产税占25%），它也是居民在住宅消费上的第二大支出。由于美国房产税征税权利在地方，所以各地房产税税率并不一致。

2.房产税征税依据。美国房产税是以房地产核定价值作为计税依据，属于沽定价值（公平市价）的税种。房地产的沽定价值由两部分构成，一是房屋本身的价值（主要依据购买时的价值、装修增加值、市场增值），二是土地的价值。各地方政府将房地产沽定价值的一定比例作为征税值（一般在20%-100%），然后确定房产税税率（各地一般在1%-3%），实际缴纳的房产税金额为房地产征税值乘以房产税税率。

3.房地产估值方法。美国采用不同的方法对房地产进行估值。一是市场比较法。以相似房地产的市场价值为参考依据对被评估的房地产进行估值，一般适用于较简单的住宅类的评估。二是成本核算法。用建造成本与折旧情况评估房地产的价值。一般用于评估游乐场、运动场、电影院、博物馆、教堂、飞机场、学院、医院等大型公共建筑。三是收入分析法。根据租金收入用投资回报率测算出房地产的市值。这种方法一般用于商业出租等房地产的评估。

4.房产税税率确定。美国房产税税率经常变动，其确定方法是政府用除房产税以外的其他政府收入总额与下一财政年度预算总额的差额除以当地房地产的市场价值来制定房产税的税率。房产税的总税率为州及以下各级地方税率之和，一般由州税率，市、县税率，学区税率三部分组成。20世纪90年代以后，州政府的房产税大幅缩减，主要划归各地地方政府，约占地方政府财政收入的85%-90%。各级地方政府确定房产税率受到州税法制约，只有获得州政府的批准后方能实施。一些地区以法律形式规定了计税价值年增长的比例，来稳定房产税负。

5.房产税征收管理。美国房地产价值的评估与房产税收的征收管理分开。房产税的价值评估是由核税官员完成的，而房产税的征收是由税务官员负责的。在房产税的评估方面，美国房地产评估师协会（SREA）成立于1935年，是北美最大的独立性房地产评估师组织，专业的核税官员对房地产价值进行估价。如果纳税人对估价有异议，可以通过提起复议或上诉。在征税管理制度方面，建立私人财产登记制度，拥有相对完善的个人财产记录，便于规范化的管理，并与个人信用制度和存款实名制相配套，方便税务当局掌握纳税人资料。采用网络化管理房产信息，房产评估后可以网上纳税。

6.房产税优惠政策。美国政府鼓励百姓购房，百姓购买第一套住房时免收房产税，从第二套住房起征收房产税，在购买第三、四套住房时，房产税会有一个较大比例的增长。很多地区房地产应税估价都低于其实际价值，有的地方给予70%的折扣率；给予低收入群体实行住房抵免，抵免额可以抵顶个人所得税或退休现金等。

7.房产税征收程序。首先，核税官员在规定时间对房地产计税价值进行核定（一般一年核定一次）；然后，市、镇政府根据房地产计税价值以及财政预算确定税率，并由税务机关执行；最后，征税官员计算出纳税金额，并以邮寄形式通知纳税人，或者通过计算机发给相关金融部门代为缴纳。

8.房产税有没有规定的用途。房产税的使用在每个地方都有明确的用途，通常来税，主要用在征收地的学校教育，图书馆，公共设施如本地街道绿化的建设和维护，支付本地公务人员如警察等的管理开支。所以通常房价比较高的区，当地都有更充裕的资金来维护本地的环境卫生和治安秩序。

9.房产税和拥有房产的相关费用可以抵扣所得税吗？是的，如果纳税人每年交的房产税为10000元，而纳税人的年收入为40000元，那么纳税人的所得税税基为30000元。不但是房产税可以抵扣所得税，而且纳税人为该房产所支付的所有贷款利息都可以抵扣所得税，比如纳税人的月供为2500元，其中1500元是利息，那么本纳税年度可以抵扣所得税的额度为12个月×1500=18000元。综上，该纳税人实际年薪为40000元，但在减了房产税10000元和利息开支18000元以后，需要申报所得税的税基是22000元，这种方法比较合理地降低了纳税人的综合税赋。

按照实际情况来看，美国的房产税更象是中国的物业管理费。

中国的别墅都在一个封闭的小区中，业主向小区的物管公司交管理费，来支付小区内的道路绿化和管理等公用开支，小区内公共区域所有发生的水费电费保安工资等，都需要业主买单。那么在美国，一个CITY通常也只有几百户或者几千户住家，也可以看作为一个小区，每位业主向CITY交纳房产税，这笔费用也是专门来支付本地的公共开支的和教育资源的。

还有一个很重要的事情，就是美国的土地是完全私人拥有，政府基本上不拥有可以商业运作的土地。而我们国内的土地是70年的使用权，这两者之间的性质是完全不同的。

看到很多关于国内房产税的报道基本只提到了税率和征收范围的问题，但最重要的一点问题，征收税基是什么好像都很含糊。因为大城市里一套市值200万的房子，建筑和装修所占到的比例并不高，可能只有50万元，其余的150万元都是地价，而该地价所反映的不是业主对土地的所有权，只是使用权。

本文由资深地产经纪Rose Zhao赵慧旗推荐，内容和图片转载自网络。

想了解更多资讯，请点击下方【阅读原文】联系资深房产经纪Rose Zhao 赵慧旗。