项目回放 86个单元公寓翻新装修,美国启点投资微信公众号文章

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项目进度

该项目融资于2014年10月完毕，投资总额50万美元。项目持有周期2年，年回报利率14%（包括8%固定收益和6%销售分成）。目前（2015年8月）装修已经全部完毕。项目初始空置率50%，现在出租率已经达到85%。按计划继续持有该物业1年后销售获得利润分成。物业当前市场估价6百万美元，已经比预计出售价格高出1.5万美元。启点正在和开发商谈另外两个类似的项目，在完成尽职调查后会发布给投资人。

2014年9月修复前照片

2015年9月修复前照片

项目简介

投资项目位于美国弗吉尼亚（Virginia）港口城市诺福克（Norfolk）。诺福克是全世界最大的海军港口，美国东岸最大的集装箱港口，弗吉尼亚州的第2大城市。

项目类型为小型公寓楼装修改建提高并稳定出租率后再出售。开发商为希尔特住宅投资公司（Shelter Homes Investments）。

该物业名为芙娜花园（Fenner Garden），住宅出租公寓楼。建造于1975年，占地面积2.06英亩，包括5栋楼房，一共86个单元公寓，其中双卧单浴26套，单卧单浴60套。公寓楼收购价格为220万美元，仅为2013年政府估价389万美元的57%，平均每套单元收购价格只有2.5万美元。公寓楼上次装修年代为2003年，目前内部过于陈旧，出租率仅为50%。

投资目标是逐户装修好再出租，租金价格上涨10%，当达到85%以上稳定出租率后整个楼盘出售。出售价格约为450万美元，相当于每个单元5万。买家已经锁定。项目启动2014年10月，预期2015年8月全部空置单元装修完成，同期达到85%以上出租率，有稳定的租金收益。2016年8月平稳过户给新房东。

项目期限24个月，预期年回报14%，包括8%年固定收益，按季支付。项目本身有稳定的租金现金流。出售后，投资人最后的利益分成年化回报6%。

交易要点

1. 便利条件：该物业距离Tidewater Drive不到0.1英里，这是一条贯穿诺福克南北的主要公路。附近是商业中心，遍布大量的政府部门及公司，包括美国国防部（Department of Defense），Old Dominion大学，诺福克（Norfolk）州立大学，森塔拉（Sentara）医疗中心，BAE系统公司，等等。距离公立学校仅有0.3英里。位于0.5英里外的小河商城（Little Creek ），有沃尔玛（Walmart），健身房GYM，餐厅和各种购物商店。
2. 战略地理位置：诺福克涵盖全世界最大的海军港（Hampton Roads），还是东岸第1大集装箱港口，弗吉尼亚州的第2大城市，全美第78大城市，总共200万居民，其中海军人口25万，包括11万军官及家属，4万海运船业职工。

3. 难得的投资机会：该地区域缺乏一个和两个卧室的公寓出租住房。这个公寓楼的两卧和一卧的单元配置是非常吸引人的。每个租户负责支付自己单元的电费。供水，地税和垃圾费用都包含在月租金内。

4. 有经验有信誉的开发商：希尔特（Shelter Home Investments）是诺福克地区最全面的房地产开发商之一。其管理团队有超过40年的经验。在近3年内购买，装修，并且出售了30个住宅物业。

5. 开发商领投：希尔特自主资金占总投资的35%。投资人的季度利息回报和项目盈利分成都有优先权。

项目风险保证方案

1. 投资人受房地产契约担保。回报优先权在开放商之上。

2. 开发商出资金额与投资人金额匹配，为总投资金额的35%。

3. 买家已经确定，条件是实现85%稳定出租率。

4. 项目进行中，投资人按年息8%享有季度利息派分。开发商保证派发所有利息后再有6%的销售利润优先分成。
5. 项目进行中，有稳定的租金固定收入。

6. 项目操作环节完全透明。

更多照片（翻新前）

更多照片（翻新后）

团队介绍

希尔特投资公司成立于2010年，总部设在弗吉尼亚州的汉普顿。希尔特投资公司针对军队部门，为海军基地的军官和他们的家属提供保障性住房，服务于汉普顿路海军社区及其他分支机构超过318,000人员的住房。同时希尔特投资公司也为投资人提供比其他投资产品有更高回报的房地产投资项目。自2010年以来，希尔特已经购买，装修，以及超过35个单户住宅出售。净利润超过了130万美元，回报投资者超过80万美元。平均投资家庭住房改建每年有超过15％的资本回报率。

区域介绍

诺福克（Norfolk）是弗吉尼亚州的第2大城市，全美第78大城市，东美国东岸第一大集装箱港口，2013年总人口数量25万。它涵盖全世界最大的海军港口（Hampton Roads）。地处汉普顿路（Hampton Roads）和美国东岸最大港湾- 切萨皮克湾（Chesapeake Bay），诺福克是一个具有战略性的航运和造船海港。整个切萨皮克湾半岛大约200万居民。凭借其理想的港口和航道，诺福克建有世界上最大的海军基地，配套75艘战船和134架飞机。随着最近安装的8架大型苏伊士级起重机和花费2.8亿美元的翻新和扩建，诺福克一跃成为东海岸最大的最有竞争力的集装箱港口。诺福克还是商业和金融中心。诺福克国际机场是该地区的主要商业机场。 64号，264号和664号州际公路连接诺福克和东海岸的其它主要城市。总部设在诺福克的诺福克南方公司（Norfolk Southern Corporation），据有美国东部22个州将近2.2万英里的一级铁路运输干线。当地经济中的其他显著产业包括服务也，教育业，保健业，制造业和金融业。

诺福克汉普顿区有世界上最大的海军基地，36000英亩，遍布6750多栋建筑，社区总人数约为31.8万人。驻扎在该地区的现役海军和军陆战队员有10.8万，另外有4.1万名在基地工作平民。该基地还有超过2.3万名退伍海军，约11.83万海军家属和文职人员。此军事基地每年为当地经济注入超过10亿美元。

诺福克距离美国首都华盛顿特区仅三个小时车程，距美国东岸第2大海滨旅游城市VirginiaBeach仅20分钟。大华府地区是一个国际化的区域，有三个大型飞机场，其中杜勒斯国际机场每天有两班往返北京的直通航班，分别是中国航空公司的CA817和美国联航的UA898，飞行时间仅13个小时。