新西兰买房那些事之“产权证”篇,新西兰地产实战信息中心微信公众号文章

新西兰买房那些事之“产权证”篇

在新西兰买房，首先要明确一个概念，你买到的房产不仅仅是房子，你买的是土地（Land）和interests in land,这里的interests包括土地上花草树木和任何永久在土地上东西（房子、游泳池等）。所以在新西兰的产权证上（Title）,光你购买的房产的种类就有好几种，freehold\leasehold\cross lease\unit title\company title，更别提Interest下面有时还会密密麻麻的一大堆文字，什么Easement、Covenant、Mortgage一溜的专业词汇，所以在新西兰购买房产时，首先要关注的是TITLE（产权证）。什么是TITLE，简单地说就是国内的房产证，下面先来看看Title长什么样吧。

在新西兰，任何人都可以合法地拥有土地（Land），哪怕你是海外的买家，只要你符合海外投资法（Overseas Investment Act）都可以自由地投资房地产。新西兰房产证全称是 A Certificate of Title（C/T），上面列明了房产对应土地大小、历史业主信息、房产属性等其他相关信息，过去一直是由土地所属地的Land Title Office（LTO）持有，近年来随着电脑信息化的建设，有关信息都可以在网上申请获得。新西兰的土地信息登记系统，又称为特伦斯系统（Torrents System）始于1858年，A Certificate of Title是物业最权威的信息文件，当你购买物业时，你自己或是通过自己的律师，对物业Title进行检查，确保没有潜在麻烦的easement、covenant或法律纠纷存在，如果你购买的是半幅地（Cross leased）或者Unit Title，那么对应的土地上房子的号码一定要核实准确，否则就货不对板了。

那么买房产前，查Title看房产种类有哪些呢？

全幅地（Freehold/Fee Simple）

新西兰地广人稀，所以大部分的物业都是全幅地（Freehold/Fee Simple），官方的权威解释为：“物业的业主可以在新西兰法律允许范围内，对该物业进行任意使用和处置。”换句话说，你可以最大限度使用你拥有的土地，例如业主如果想扩建或改建住房时，不需要对title进行更改，也不需要征求邻居的同意，当然你要符合政府的有关规定。又或者你拥有一块大地可以分割，为确保分割结束后新业主房子不会遮挡你的视线，你可以设定有利于自己的契约条款（Covenant）,例如“限高条款（Height restriction）”来确保自己的利益最大限度的得到保证。刚刚上面那张产权证的图片就是全幅地的样板，业主享有的是1851平方米的土地及上面任何固定资产的全部权益。

半幅地（Cross Lease）

从字面上看半幅地（Cross Lease）很容易理解，当你购买的是半幅地的时候，你拥有还是freehold的土地（有时候也有可能是leasehold），只不过你不是这块土地唯一的业主，土地上房屋是向这个土地所有的业主租赁的，而你正是其中的一个业主，简单地说，你需要和其他人一起来分享对土地的使用权和处置权。

上图是一个半幅地（Cross Lease）的例子，表明业主拥有1133m²土地二分之一的所有权（Fee Simple- 1/2share），同时业主享有对FLAT 2 房屋999年的租赁权（从1975年9月3号开始计算）。

由于半幅地（Cross Lease）不享有对土地完全使用权，为了区分好每位业主对房屋、户外建筑和花园的特定使用权，title上会有相对应“专属使用区域（exclusive use areas）”的约定，通常都通过契约条款（Covenant）形式进行规定。

另外，在购买半幅地（Cross Lease）查看title时，为了明确和其他业主权属关系，还必须要对flat plan进行核实，它们通常在title文件的第二页，如下图所示。

Unit Title

Unit Title在新西兰通常都是指公寓（Apartment）,文件上一般包括公寓面积大小以及公用空间（车库、储藏室等等）的描述。业主对土地份额大小的享有权利，根据拥有公寓的大小来决定，也就是说，拥有最大公寓的业主享有对土地最大的份额。和其他几种形式不同的是，当购买Unit Title类型的物业时，每一位业主还需要向管理处（Body Corporate）交份子钱，用于整栋公寓维修基金（Sinking Fund）和日常管理，其中维修基金在你卖掉该物业时也不予退还。

租赁权（Leasehold）

租赁权（Leasehold）在新西兰并不多见，通常是指拥有土地所有权的业主将土地租赁给另外一个人，同意他在土地上面建房子，也就是说土地和房屋各有一个业主，房屋的业主需要向土地的业主支付土地出租费（Ground Rent）,租赁期限通常为21年，但是通常是可以续约的，但是土地业主可能会提高土地出租费，前一段有华人朋友以为土地出租费上涨的太夸张，闹到法庭上去了还上了报纸，引起全城大讨论。

Company title

在Company title情况下，土地是被一家专门的公司来持有，通常这家公司成立的目的就是为了持有该土地，这种类型的产权一般是用于整栋大型公寓，业主是通过持有公司的股份来实现对房产的实际权属控制的。不论是买还是卖，交易的标的是公司股份而不是房产本身，所以一般房地产买卖合同不适用于这里。

其他的一些名词解释

Easement是指在特殊目的下有权穿过其他人的土地，最常见的就是“right of way”，允许其他人开车（driveway）或走路（foot access）穿过你的土地。另外的情况就是允许其他人通过你的土地接水管或煤气管等，参见下图黄色部分的字体。

Covenant（契约条款）通常适用于大地分割时，首任业主和准备购买分割地的业主之间协议，一般会规定房屋的建筑风格、高度限制、限制使用哪些建筑材料、最小建筑面积要求等等很多内容，其中最常见的是围墙条款（Fencing Covenants）,新西兰还专门有Fencing Act，制定于1987年，通过法律来明确你和邻居之间的权利和义务，围墙条款（Fencing Covenants）的有效期为12年。

以上种种，是产权证里面一些基本内容，但是在实际交易中，根据不同的情况，以及不同区域特殊规定，还有很多个案有个性化的风险点和应对方法，敬请关注“新西兰地产实战信息中心”，欢迎留言或来电咨询。

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