本报记者 叶韬
所谓“立场决定观点”，时至今日，如果还有人不承认奥克兰的住房市场存在泡沫的话，那多半早已是“有房一族”，甚至是坐拥几套房产的“投资者”或“投机客”。当然，目前来看房产市场仍然火爆，奥克兰的住房还是那麽“供不应求”。然而，这种需求到底有多少是真正的居住需求，即我们所熟悉的“刚需”呢？储备银行行长Graeme Wheeler早在2个月前就指出，奥克兰房产交易的40%由投资者购买，并且比例仍在上升。这到底说明了什麽？大家还是各取所需，各自解读吧。
为抑制房价，国家党政府和储备银行频频出招：投资房首付提高到30%；2年以内转售投资房缴纳所得税，等等。然而，正如有人政策甫一出台便断言的那样：“too late, too small”（太晚，太少了）。
本周消息，6月份奥克兰房屋平均报价820,016纽币，西奥克兰一处占地726平米的房屋卖出了102万！显然，市场暂时不打算停下疯涨的脚步。那麽，面对这越吹越大的泡沫，我们还能如何见招出招呢？
Matthew Goodson是一个管理数亿资金的基金公司的董事总经理。近日他撰文分析了这一问题，我们不妨结合他的观点再度审视一下奥克兰的房市泡沫。
自由市场？
市场原教旨主义者认为，市场是只“看不见的手”，可以自动恢复平衡，不需政府以任何方式干预。如果市场供需关系改变，“供不应求”变成“供大於求”，价格自然会下来。市场火爆说明需求强烈，泡沫就不存在。政府什麽都不用做，只需坐等市场自己调整就好了。
真是这样吗？laissez-faire（法语，指自由放任主义）真能奏效吗？
先不论市场原教旨主义已被公认极具局限性，房屋这一商品的自身特性也决定了这个方法行不通。Matthew Goodson指出，普通商品价格上升会刺激供给，导致需求下降，从而达到抑制价格的作用。但房产不同，房屋不仅有居住功能，还是极好的投资对象。高企的房价会催生投资者更高的期待，带来大量“非居住需求”。因此，单凭市场本身，我们是不可能等到想要的答案的。
Goodson从市场的角度切入，而政府关心的远不止此。房屋不仅是普通消费品，更是生活必需品，“让天下寒士俱欢颜”，政府必须得有政治考量。此外，房屋买卖往往伴有巨大金融杠杆，房市泡沫一旦破灭，所带来的巨大金融风险是很多政府“不能承受之重”。“房利美”丶“房地美”引发的“两房危机”犹在眼前，教训不能不吸取，“自由市场”论可以休矣。
利率
加息降息，一直以来都是各国中央银行最有力的调控武器。然而，经济疲软和低通胀已经导致目前新西兰的利率处於极低水平了。不要说加息遥遥无期，有传言称本年度储备银行可能不得不继续减息。因此，储备银行不得不转而采取其他金融手段，比如提高投资房最低首付等，希望抑制一些“非理性投资热情”。
Matthew Goodson指出，尽管低利率让很多投资人热情高涨，但必须认清一点：这样的低利率不可能永久持续下去。不妨换个角度思考问题：现在利率低，还贷少，这是优势，但伴随低利率的是高房价丶高首付，这同样“蚕食”着投资者的利益，低利率的“好处”其实已经被抵消大半。不仅如此，投资者必须有风险意识。要知道，未来利率哪怕只有小幅度的提高，增加的还贷额恐怕也是很多人无法承受的。
房租回报
房租回报无法负担成本（还贷丶地税丶物业及其他维护费用），在今天的奥克兰房产投资界早已不是什麽新鲜事了。在一个房租涨幅光着脚也赶不上房价涨幅的年代，还有多少投资人买房是为了收租的？别装了，所有人都在赌资本增值！还必须是大幅增值！
诚然，如果回顾历史的话，房价永远在曲线上升。然而Matthew Goodson指出，我们必须牢记房价仍然有下降的可能：“盲目乐观是很可怕的。2008年前很多美国投资者也是这麽认为的，但一个金融风暴来袭，几十亿资金就因为想当然而灰飞烟灭！”
Goodson表示：“有朝一日投资者看到政府抑制房价不再是『纸上谈兵』时，他们的预期就会降低，房屋需求自然会减少！”
资本利得及其他税务手段
房屋投资所得是否应当徵收资本利得税？这是一个在新西兰政坛聒噪多年的话题，也是去年大选工党一败涂地的原因之一。不久前，国家党政府出台了“投资房2年内转售征所得税”的政策，批评者指出这是“拾人牙慧”，而总理John Key则坚称这是“资本利得的税，不是资本利得税”（Tax on Capital Gain, not Capital Gain Tax）。
Matthew Goodson认为，资本利得税一旦徵收会非常复杂；政府可能不得不雇佣大量人员对一些复杂术语进行定义；已被弃置的遗产税和赠与税可能不得不恢复，否则恶意避税的现象将泛滥；最重要的是，除非明确资本利得税的“回溯效力”，否则泡沫破灭後税务局要忙的恐怕不是收税，而是退税——在泡沫最高峰时确定买入成本，泡沫破灭后可能出现普遍亏损。
土地税也是一个税务手段，然而Goodson指出：“最近大幅上涨的奥克兰地税显示，这恐怕不是什么好主意。我们可以看到，地税上涨对房价上升没有产生任何影响，至少现在还没有。”
然而，政府就没有任何其他税务手段了吗？
Goodson提出，取消房产投资者的税务优惠将会非常有效，“让首次购房者和房贷丶地税丶维护成本都可以退税的投资人去竞争，这公平吗？当然，这个政策实施起来不容易，但绝对值得好好研究！”
更简单的办法是重新引入印花税：除自住住房外，所有投资房的买卖必须缴纳印花税。印花税可以通过储备银行徵收，这样做的好处是保持政策的延续性，不受政党轮替的影响。同时，印花税也可以有地区差异，这样可以避免误伤奥克兰以外的投资者。
特殊住房区域
特殊住房区域（Special Housing Areas，SHA）是目前国家党政府最重要的住房政策。遗憾的是，至少到目前为止，这一政策的效果非常有限，既没有降低房价，也没有解决什麽供需矛盾。Goodson认为，尽管政府对SHA大开绿灯，但和奥克兰房屋整体储量相比，SHA每年的产量实属杯水车薪，没什麽实际意义。事实上，只要在规划时让奥克兰稍微“长高”或“变大”一些，就能起到与其差不多的效果。
Goodson指出，如果想要单靠增加供应来解决奥克兰住房问题，中央政府和奥克兰市议会必须“严肃认真”的制定全面规划，让奥克兰往“更高”丶“更大”的方向发展。而且，要意识到这是一个长期过程，要有耐心，现在的做法并不能解决问题。
另一个重要问题是，无论是释放新建地，还是现有土地的分割，都需要大量的市政配套设施建设，需要大量资金，这显然不是目前的奥克兰市议会可以负担的。但我们所处的是一个低利率的年代，投资者渴望那些有长期稳定回报的投资方式。Goodson建议，相比涨地税，发行市政建设长期债券可能是一个更好的募集资金的方式。
海外投资者
最终，我们不得不面对这个话题，是否需要限制海外投资者。
Goodson指出，国家党政府在最新预算案中要求海外投资者必须提供税号及身份证明，也许这能为我们提供更清晰的认识：到底有多少海外投资者在新西兰买房。显然，这一方面澳大利亚做的远比我们好，他们有值得信赖的官方数据。瑞士信贷分析指出，目前悉尼房屋市场大约23%的新房被中国投资者买走！再加上其他国家的投资人，可以毫不夸张的说，三分之一悉尼新房都落入了海外投资者的手中。
奥克兰呢？瑞士信贷的报告指出，他们估计奥克兰对海外投资者的吸引力和悉尼比毫不逊色。同时两者之间还有一个巨大差别：澳大利亚规定海外投资者只能买新建住房，而新西兰则没有任何限制。
很多人将住房问题和移民政策联系起来。对此Goodson认为，移民政策牵涉甚广，但新西兰至少可以学习澳大利亚的做法，规定海外投资者只能买新建住房。
可行的选项
总结而言，Matthew Goodson认为除现有政策外，我们还可以考虑的选项包括：
对投资房买卖徵收印花税；
取消或限制房产投资者的退税优惠；
重订奥克兰规划，向“更高”丶“更大”方向发展；
发行市政建设债券，解决配套工程建设资金问题；
对海外投资者影响进行评估，仿效澳洲的规定外国人只能买新建住房。
《中文先驱报》新西兰唯一机舱中文报
