通过保险公司进行房地产融资

最稳定的融资来源是保险公司，每年对外房地产融资额为$500-600亿美元。年复一年，年年如此。他们每年都在市场上选择房地产投资项目，只有出租前景最好、背后关系最强的头等项目才能拿到这笔大钱。

在美国市场上，保险公司通常有更多的资本金，以及高效强劲的资本市场融资手段。在投资选择上，他们受到的限制也比其他金融公司要宽松。

如果说“时间就是金钱”，对于房地产商来说，该如何才能获得这些来自保险公司的钱呢？芝加哥的房地产咨询师告诉我们，“通常保险公司会在每年的头6个月评审项目、发放贷款。8月以后，贷款额度通常就用尽了。”

当然，来自ACLI的咨询师指出，保险公司的贷款额度通常与经济周期紧密相关。自从1990年以后，每一年抵押贷款发放的数额都随着经济指数而涨跌。“所以，如果你不幸没有拿到贷款，也许不是项目不够好，可能只是经济周期不够给力而已”，他开玩笑道。

不管各家保险公司发放贷款的标准和要求怎样，保险公司始终是稳定的贷款来源。在2015年，随着经济的好转，以及保险公司之前投资的资产脱离深水区，大家商业地产贷款将有一个比较乐观的预期。

通过房地产投资信托REIT进行融资

2007-08金融危机让人们对高杠杆警惕不已，然而，现在是否到了财务杠杆被利用不足的时候？尤其是对于REIT（房地产投资信托）们来说，它们有没有好好使用自己借来的钱？

一位资深的REIT经理表示，现在REIT确实谨慎有些过了头，“REIT应该赶紧抓住现在低利率的优势，起码把杠杆提高到50%左右。如今REIT的管理者们过于相信证券背景的分析师，而不是房地产背景的分析师。”对于房地产公司来说，债务比例应该是它固定资产的反映。REIT行业不能简单地与其他行业做类比，华尔街所说也并非全对。

至少一位华尔街的内部人表示，“REIT现在的表现确实不错，REIT行业整体的评级都在上升。尤其是最近，它们在资本市场上表现十分活跃：定向增发，重新融资，发放股息，偿还债券。”2014年上半年，有25支REIT的债券和股票公开发行，这一速度相当惊人。

此外，还有一股力量值得关注---非公开发行的REITs，也就是私募REITs。它们没有银行、保险等传统金融机构那么多的监管要求，随着资本流动性的逐步提升，私募REITs或许会迎来一波发展的浪潮。

美国地产那些事儿

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