地产大亨系列 - 唐纳德•布伦(Donald Bren),美国启点投资微信公众号文章

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又是一个唐纳德。这个不如上回介绍的唐纳德·川普（Donald Trump）出名。这位唐纳德不好吹牛，不爱出风头，闷头赚钱，比较低调，是当之无愧的房地产超大亨！财产至少是川普的两倍。

他就是唐纳德·布伦（Donald Bren），美国排名第一的地产大亨，2015年福布斯（Forbes）地产大亨排名世界第四，目前还被2个香港人和1个中国人压着（猜猜他们是谁?答案在本文最后）。布伦拥有144亿美元（$14.4 billion）身家。他的资产跟第一位差个50个亿，跟第二位差18个亿，跟第三位很接近。目前中国香港房地产不太景气，经济低迷，美国经济好，美元又坚挺，他持有物业的地方又是风水宝地，也许明年能做个第二把交椅。

布伦一生从事房地产投资，名副其实的长期财富积累者。热爱的东西成为事业，会很幸福很幸运，坚持就一定能成大事。他的第一个项目可以追溯至50年代末。1958年，布伦26岁，他借了一万美元（$10,000）的贷款建造了自己的第一个物业，位于加州洛杉矶南部的纽波特海滩（Newport Beach）。他自己出了多少钱不知道，但是按现在贷款的25%来算，他也就出了3000美元，也许更少，这叫借鸡生蛋，有胆儿就借，是投资的必备手段，生财的必修课。能借到钱也是一种能力，如今有个好听的名字，叫融资。今天，这一万块还不够缴纳一年的公寓租金。

布伦没有继承任何祖辈的产业，白手起家，到如今单人控股全美国最大的地产公司之一，拥有超过40万平方英尺五百处写字楼，约800万平方英尺五十个购物中心，至少五万套公寓，三个高尔夫球俱乐部和五个码头，分部在在加州的奥兰治郡（Orange County），圣地亚哥（San Diego），洛杉矶（Los Angeles）和硅谷（Silicon Valley）。布伦的物业资产主要集中在南加州（Southern California），此外还有一部分在纽约（New York）和芝加哥（Chicago）。

布伦的地产王国不姓布伦，姓尔湾。我们来看看这是怎么回事儿，看看他是怎么建立他全美首席房地产帝国的。尔湾，熟悉加州的美籍华人，在美国购买物业或准备购买物业的中国人都应该听说过。那是洛杉矶西南的一个好地方，别墅一直在热卖中。近几年有一点点儿降温，价格比较高的原因吧，好多人去了德州置业。

唐纳德·布伦，1932年出生，今年83岁。他爸是犹太血统，他妈是爱尔兰血统。布伦毕业于华盛顿大学（University of Washington）,主修工商管理和经济。1956年，还试图参加奥运会的滑雪队，但是因伤没有成功入选。布伦早年在一个建筑公司当木匠助手。他老爹米尔顿·布伦（Milton Bren）不是干房地产这行当的，也是打工的，没有什么家业，算是小康家庭吧。起初是海军军官，后来干电影制片这行，好像唯一跟建筑沾边的是曾经参与开发洛杉矶日落大道（Sunset Strip in LA）。他爸搞了电影后，就离了婚，又娶了一个著名演员老婆。制片人和导演的通病，这里就不多议论了。

布伦在其父的影响下加入了美国海军陆战队。在军队服役过的人都是训练有素，内心坚定，遵守纪律，干房地产这一行比较合适，因为需要耐心恒心和毅力，还得稳准狠，打过枪的人都知道。布伦退役后，便投身于二战后美国住宅兴建的热潮中，开始在加州奥兰治郡（Orange County）建盖民居别墅。这个地方如今是全美国最富的郡了。开发选址是多么的重要。后来，布伦成立了MVC（Mission Viejo Company）,策划开发了总体规划超过一万英亩土地的加州小城Mission Viejo。

1970年，国际纸业（International Paper）看好房地产行业，花了3千4百万美元（$34 million）收购了布伦的公司。1972年，美国经济萧条，布伦又以2千2百万美元（$22 million）的价格反向收购了自己的公司，里外里，不到两年，1千2百万美元（$12 million）到手。财富是在不经意之间创造的吗？还是有预谋的？有些东西是自己的，没什么价值了，或者是别人愿意花大价钱，该出手时就出手，不要把持到底，这叫变通。反之，别人的东西好，有价值，可以想方设法弄过来（最好要采取正当方法），这叫生意。变通才能有生意。能做成这些事儿的都是真正的生意人。

几年之后，1977年，布伦45岁，他做了一个重要决定，策划了一件大事儿，就这样开始了一个强大的房地产帝国。所谓，金鳞岂是池中物，一遇风云即化龙。

他说服了几个投资人一起斥资$3.37亿美元（$337 million）买下了尔湾公司（Irvine Co.）的部分股份。这个尔湾公司成立于1864年，百年老牌地产公司，总部就在加州黄金海岸的纽波特海滩（Newport Beach），布伦盖第一个房子的地方。布伦与其合伙人买入尔湾有限公司的时候，他占35％股权。他看重的是这个公司手中的土地资源。布伦花了近二十年的时间慢慢地买断他的合作伙伴。他曾借款5亿6千万美元（$560 million）来增加他持有的股份。有价值的东西借钱也得弄到手。

1996 年，布伦强势出击尔湾家族，借助法庭的力量，把尔湾公司创始人詹姆斯·尔湾(James Irvine)的曾孙女琼安·尔湾·史密斯（Joan Irvine Smith）排挤出局。法院最终裁决，布伦支付2亿4千万美元($240M)给琼安了事。这不足她索要家产的一半。终于，布伦成为尔湾公司的唯一股东，独掌大权，独立布控。他自然而然的拥有了价比黄金的尔湾牧场（Irvine Ranch），将近十万英亩的土地财富，远远不是2亿4千美元($240 million)可以买到的。布伦帝国从此风起云涌。他还是个念旧的人，一直沿用老东家的名号。

布伦的故事具有很强的传奇色彩和戏剧性。尔湾公司独掌大权后，他的眼睛又瞄上了硅谷（Silicon Valley）。太有战略性了，老地主的嗅觉！2014年，他开始开发圣克拉拉广场（Santa Clara Square），这个工程包括120万平方英尺的写字楼。2015年1月，他还在圣克拉拉购买了一个办公园区。

布伦不仅是在西岸沿海地区大量开发收购土地物业，还在艺术之都芝加哥（Chicago）并购。2014年，他花了8亿5千万美元（$850 million）在芝加哥买了一个130万平方英尺的办公大楼。在芝加哥，他还拥有凯悦中心（Hyatt Center），还是瑞银大厦（UBS Tower）的投资者。在纽约，尔湾公司拥有位于曼哈顿标志性建筑大都会人寿大厦（Metlife Building in Manhattan）97.3％股权的，这也是他悄无声息的经过多年慢慢并购的。铁狮门（Tishman），这个公司知名度大一点，在美国地产界类似于投行的高盛（Goldman Sachs）。它是该大楼物业管理合伙人，2005年支付了17.9亿美元（$1.79 billion）租金给尔湾公司，为布伦带来了稳定丰厚的盈利。当商业地产的地主爽吧。铁狮门是上市公司，还是得老老实实的给私人公司交租，高下立见。

布伦还是美国知名的慈善家，2008年,被美国商业周刊（Business Week）评为美国十大慈善家之一。他曾经为加州大学，包括加州大学尔湾分校的法学院和信息与计算机科学学院捐赠了数百万美元。他在圣特巴巴拉（Santa Barbara）帮助建立了以他的名字命名的布伦环境与科学管理学院。人过留名还是蛮重要的，但是到处留名似乎是有点儿过了，譬如另一个地产大亨唐纳德·川普（Donald Trump），目前美国2016年总统竞选人。此人所有的物业都以自己名字命名。布伦还是自然保护主义者，他保留了原来的9万3千英亩的尔湾牧场的一半作为永久自然资源。

总结一下，房地产大亨是怎样炼成的：

1. 不一定要是富二代，也不一定非得有的继承，热爱和专注很关键。

2. 眼光很重要。这就是为什么名人好多经历似传奇，敏锐的洞察力常人看似没有，其实是经验的积累。

3. 房地产是一个长期积累的过程，也许是一生的事业，带给你的不仅仅是财富。

4. 严格的纪律性和恒心毅力很重要，不要怕慢。所谓心急吃不了热豆腐，欲速则不达。一颗强大的心脏往往是孤独的。

5. 看中了别人家的东西，关键是看到了物有所值，需要处心积虑的去拿，变成自己的。

6. 房地产家族控股很重要，自己要把持。优秀的百年基业不需要上市，也没有必要上市。真正的好定西可以分给别人吗？

7. 时机很关键，有些好货，借钱也得买下来。所以借钱不是件坏事儿。但是借钱不还就是件坏事儿。

此外，房地产开发公司招聘的时候，建议看看应聘者是不是当过兵什么的，可以加分；投资房地产的人，你要看看开发商有没有军队背景，也许有用。

地产大亨世界前三（2015年排名）：

世界第一：香港李兆基。资产为196亿美元（$19.6 billion）

世界第二：香港郑裕彤。资产$162亿（$16.2 billion）