悉尼房价何去何从？ 供应关系说的算！

现在的房价是泡沫， 是即将继续蓬勃发展， 还是崩盘在即，也许现在大家都十分的疑惑了， 是的， 亲爱的读者朋友们， 你们一定想知道悉尼的房价未来到底会怎样， 我来告诉你们。

严肃认真的讲：未来悉尼房价走向如何就看房屋的供求关系了。

听起来很简单是吧， 但其实并不简单。

在过去的几十年里， 澳洲房产市场经历了几个阶段， 目前处于外部力量将决定价格走向这样一个阶段。

哪几种外部力量呢？ 储备银行经济学家 Marion Kohler 和 Michelle van der Merwe 最近联名发表的一篇 名为 ”房产价格增长长远分析“的论文列举了出来。

在过去的30年里， 整个国家房产价格平均每年增长7.25%。 但增长并不均衡。 价格增长在3个不同时期有明显的不同。 所以对于玩地产投资这个游戏来说， 时间点是关键。

第一段时期在1980年代， 平均每年10%增长。 听上去很不错是吧， 但大部分的增长都被通货膨胀吃掉了， 消除掉通货膨胀的因素， 整个80年代房产价格增长仅1.4%.

最大的一个增长期在1990年代开始， 至于2000年左右。 在那段时期， 每年房价平均增长7.2%。 多亏了低通货膨胀， 这实际上给人们带来了每年4.5%的增长， 还不错。

澳洲成功抑制通货膨胀意味着业主可以在房屋价格增长中得到更多的实惠。

低通货膨胀同样意味着低利率。 确实90年代的低利率可以让人们轻易的申请到超过2倍自身资产的信贷。 而信贷又反过来继续刺激推动价格增长。

与此同时，经济自由化也增长了各大机构之间有关信贷业务的竞争。

人们都忘记了要对银行信贷经理毕恭毕敬。 在2000年， 银行经理甚至会在任何时间段开车去你家以便能够与人们达成交易。

同样这些力量推动澳洲信贷比达到顶峰-并再未下降过。

最后一个物业增长和经济学家担忧的破产期是过去10年。 尽管近期悉尼和墨尔本的价格节节升高， 但其实过去10年里房屋价格每年增长5%， 如果去除了通货膨胀的因素， 每年仅增长2.5%。

是的， 悉尼房价在过去的一两年里有显著的增长， 但这其实是弥补过去全球经济崩盘前增长缓慢造成的。

那现在房价又要何去何从呢？

很明显90年代末至2000年初房屋增长或许将不再重新上演。 利率达到历史新低。借贷者已经杠杆最大化。 大银行之间又开始相互勾结形成金融寡头，澳洲人也不再信赖那些小型信贷机构

房屋价格迅猛增长， 而收入缺停滞不前。

是的， 有人一直说来自于国外的热钱是在推高房屋的价格。 但正如经济学家Saul Eslake所指出的那样， 这都是哗众取宠的新闻而已， 国外热钱主要进入的是新房市场， 并不是现有房屋。 其实来自中国的热钱推动了悉尼在新屋建设上的迅猛发展。

确实， 在过去几十年里我们压根就没建造出足够的房屋， 现在新批准的房屋建设的正在迅猛发展

与此同时， 房屋供应在节节升高， 而需求冷却了下来。

正如财政部秘书长Nigel Ray在这周阐述的一样， 人口的缓慢增长造成人们对于澳洲未来经济增长预期的下调。

由于矿业的不振， 持有短期签证的外国人将越来越少，并且在这个世纪第一个25年里，移居新西兰的澳洲人要比移居澳洲的新西兰人要多的多。

在总理John Key领导下新西兰经济的恢复也大幅的提高了就业机会， 而澳洲的就业市场却在冷却。

所以更多的房屋供应， 但却很少的需求， 越来越多的经济学家现在警告物业拥有者现在开始要准备过冬了。 Citi银行首席经济学家Paul Brennan这周建议他的客户们要最好准备， 因为利率可能在2016年增长3%， 2017年增长2%。 JP Morgan的首席经济学家
Stephen Walters在经济学者会议上强调房屋价格增长将越来越低迷。

Eslake认为房屋价格从数字上来看， 或许会在2-3年内比今天的价格要低。

但没有一个银行经济学者认为房产将崩盘。 Eslake警告说现在越来越多的房产其实是握在了投资者手中， 而他们将也许会在一个价格下降的市场下出售。

但除非失业率急剧上升， 现在还看不到造成房屋需要立即出售这样的因素。 大多数的物业持有者将继续耐心等待直到市场重新燃起， 这也或许会造成市场上房屋供应的减少。

房屋长期缓慢增长对于房屋持有者最大的影响也许仅仅是 他们的晚餐 或 聚会而已。

所以大家也不用过于纠结这一话题。

新闻来源: http://www.smh.com.au/nsw/simple ... .html#ixzz3sdwfj7Oc