悉尼未来房价走向何去何从,澳洲新足迹中文网站微信公众号文章

泡沫、庞氏骗局、无可避免的市场崩溃。为了满足澳大利亚对房地产的痴迷，有整整一个行业专为预测房价而存在：房地产代理、市场评论员、房地产投机者，对了，还有亲爱的读者和记者。你需要知道房地产价格走向，而我提供答案。

一个激进观点：悉尼房地产价格走向基本上取决于供求平衡关系。

听起来很简单，但不一定对哦。

过去几十年来，澳大利亚房地产市场经历了几个阶段，在这几个阶段，外力决定了价格上涨。

储备银行经济学家Marion Kohler和Michelle Van Der Merwe所作的名为《房屋价格上涨的长期趋势》一文中。

过去30年来，全国房价平均每年上涨7.25%，但各地情况不同。价格上涨一共经历了3个完全不同的阶段。在房地产投资这个游戏中，时机总是至关重要。

房价上涨的第一个阶段是1980年代，但是房价平均每年上涨10%。这听起来很厉害，但是大部分房价上涨实际上是由无法控制的通货膨胀造成的。去除通货膨胀以后，在1980年代，房价每年平均上涨1.4%。

第二个阶段是1990年代一直到2000年代早期。在这一段时间，房价平均每年上涨7.2%。由于低通货膨胀率，在扣除通货膨胀率后，这相当于房价真实价格每年上涨4.5%，还不错。

当时澳大利亚成功的控制的通货膨胀，这意味这家庭因为房价上涨而收益良多。

低通货膨胀也因为这低利率。确实是，在1990年代平均利率下跌了一半，这导致人们的借贷能力翻倍。他们都出去借贷，放大杠杆率并推高房价。

于此同时，金融板块的去监管化造成房屋贷款竞争激烈。

人们不再需要衣冠楚楚地去银行见贷款经理，在2000年代早期，贷款经理为了生意，愿意在任何时候开车去你家。

这些外力一起推动了澳大利亚债务/收入比达到了历史新高——从那以后就没有降下来过。

最近一个繁荣周期是过去10年，尽管悉尼和墨尔本价格最近大幅上扬，就整个10年而言，房价增长速度是每年5%-扣除通货膨胀以后只有2.5%。

是的，过去两、三年来悉尼房价大幅上涨，但这只是弥补了全球金融危机中出现的缓慢增长。

那么，今后会怎样呢？

很显然，在1980年代和1990年代推动价格繁荣的力量不会再重复。利率已经到达有记录以来的最低点，贷款者杠杆率已经极高。由于澳大利亚人（不理性地）抛弃小放贷机构，银行业再次回到跨头垄断状态。

房价只能跟着工资上涨，而工资上涨已经停滞。

使得，外国资金流入推高了价格。但就像经济学家Saul Eslake指出的那样，不管新闻怎么说，外国直接大部分流入了新建筑，而不是二手房。中国资金正在悉尼推动新公寓建设繁荣。

确实，悉尼最近10年来没有建造足够的房屋，而现在新屋建设批准正以令人惊叹的速度增长。

随着供应的增长，需求在下降。

财政部副秘书长Nigel Ray本周披露，人口增长放缓以及导致财政部下调澳大利亚经济增长预测。

感谢矿业繁荣的冷却，用临时签证来到澳洲的外国人数开始减少，25年来，首次出现从澳洲移民去新西兰的人超过新西兰移民来澳洲的人。

新西兰经济正在总理John Key的领导下复兴，在澳大利亚用工市场变冷的同时新西兰用工市场正在欣欣向荣。

所以，会有更多的供应、更少的需求。大部分经济学家都提醒业主从现在起增长将放缓。花旗银行首席经济学家Paul Brennan本周给客户说，预期房价在2016年增长3%，2017年增长2%。摩根大通首席经济学家Stephen Walters在一场商业经济学家大会上说房价增长速度高峰显然已经过去。

Eslake说，单纯从数字上看，房价2-3年后有可能低于现在的价格。

但是没有一个银行经济学家预测房价将崩溃。Eslake警告说越来越多的房屋被投资者拥有，而他们在房价下跌的时候更有可能售出。

但是除非失业率大幅上升，没有什么会立刻出发大量的强行销售。大部分业主会等到市场恢复，这会减少市场上的房屋供应。

房价长期缓慢下跌的唯一受害者将是晚餐聚会。

我们必须找到其他的餐桌话题来谈论了。