燃烧吧，菜鸟！

—— 六位新西兰投资专家给房产新手们的投资指南

两三年前，如果你有60,000新西兰元做首付，在奥克兰分分钟可以买套房。那时，还没有出台针对低首付贷款客户的贷款限速政策，且房屋贷款20％以上都超过了LVR的80％（贷款对资产值比例，Loan-to-value ratio）。

现在，60,000新西兰元存款只是奥克兰房屋均价（855,672新西兰元（QV））的7％，加上10月开始要求30％的首付，即使最精明的投资者也很难在奥克兰花6万新西兰元购置房产。

然而，资深房产投资专家说，别灰心，年轻人，机会还是有的！——但要赢得最高的投资回报率，你必须要创新，将目光从奥克兰移开。

马修·吉利甘 Matthew Gilligan

马修·吉利甘于2011年在奥克兰购买了近20栋房产。

吉利甘认为，奥克兰从长远回报角度来看，仍是投资者的最佳选择。但是如果只有6万块首付，还是离奥克兰远点吧。

“就我看到的今年（奥克兰）出售的最便宜的房子（包含土地），是30万，在Otara。房子还是破破烂烂的。”

他建议，拿这么多的钱，中小投资者完全可以选择较小的、在接下来几年发展趋势良好的二三线城市。

吉利甘自己只在供应紧张和需求强劲的地区投资，并建议投资新手们寻找那种收入水平高、就业机会多的城市。然后判断该区域是否将进入繁荣期——意味着他们的房地产能有多高的回报。

“陶朗加不错，我预测在2015—2017年它会达到33％的经济增速——甚至可能是50％。汉密尔顿也是。但相比而言，汉密尔顿更好。因为汉密尔顿的工作机会更多，领域更广”

“陶朗加人口不足，和就业选择面窄。收入限制了居民支付更高利息的能力，这使得小城镇的不确定因素比较大。一旦利率上升，小城镇的经济会因为人们还不起贷款而陷入低谷。而大城市的居民，他们的收入较高，有广阔的就业面。这使大城市的经济更容易软着陆。”

吉利甘建议，投资应避免小城镇，因为“即使总收益率看上去不错，但总收益通常很少，因为隐性的现金支出和被消耗的资本增值。另外，较小的城镇，在遇到低迷的市场时，波动比较大”。

马特·索伯恩 Matt Thorburn

马特·索伯恩在奥克兰有8处房产，并且打算进一步在Unitary Plan的大形势下寻找更多的土地资源储备机会。

在奥克兰堪称一个冒险型投资家的索伯恩也称，6万块想在奥克兰买房简直天方夜谭。“我相信所有的房产都有增值的机会，但这一点对于首次购房的来说比较困难，除非你真的踩到了狗屎运。在我看来，大部分的增值基于房屋的成交价。”

他推荐了像陶朗加、基督城、罗托鲁阿、旺格雷这样的城市。

“陶朗加的开发会吸引一大批具有前瞻目光的投资者。很多奥克兰人都来此投资，也推动了当地的发展。基督城也是发展良好，我有一些客户在这里投资就获得了很高的回报。

罗托鲁阿更适合追求良性、稳固的投资者，回报好，但增速慢。而旺格雷将会得益于从奥克兰到汉密尔顿这条经济增长带，加之其高年投资回报率高回报，将会重回发展轨道。”

索伯恩，当然先要买便宜的房产，最好是20万以下的，等其升值后，再去大城市重新投资。也就是说，没什么钱的时候，要先拿便宜的房子作为一块“垫脚石”，等你赚了，再杀回繁华都市大赚一番不迟。

“我有些客户喜欢亨特利，它靠近汉密尔顿和奥克兰。那儿有些迷人的小镇，会有很高的投资价值，但是，地表塌陷和随之而来的维修对于一些人来说是个麻烦。”

保罗·里德 Paul Reid

里德说，LVR的政策对于在奥克兰买房其实并没有什么影响。他2007年开始在奥克兰投资公寓房时，首付就要30%了，因为当时的回报率已经很高。但是，他仍然觉得现在的奥克兰房产市场有泡沫，而自己是没有打算投资的。

“奥克兰是绝佳的投资地，但是急不得，”里德说。“我不想指出热门区域，因为最便宜的地段现在价格仍是虚高。

现在进入房产市场是有很大风险的，投资至少需要提前做足整整六个月的功课。我选择观望，等待价格趋于理性，以及出租势头良好时购买。”

里德预测2017年将很有可能出现市场调整，一些投资者可能迫于偿还抵押，所以这时会是购买廉价物产的好时机。“瞄准一块地，等它升到最高。这种事不能急，需要慢慢来。”他还建议在好点的地段买个小点的公寓自住并出租。

格雷姆·福勒 Graeme Fowler

福勒同样建议人们去选择奥克兰以外的、高收益的区域。

他推荐的是租金高的地区，比如年投资回报率达10%的霍克湾Hawke’s Bay、罗托鲁阿、Wainuiomata等地。

“假设我花150,000买了一套价值170,000的房子，贷款120,000（成交价的80%），这样首付就是3万——6万的一半。还贷期20年，每周还180块。房子按300每周的价格出租。剩下的3万块可以如法炮制。”

保罗·怀特 Paul Wright

买在医院的附近，首推惠灵顿

他觉得惠灵顿是最好的城市没有之一。原因有很多，比如居民和善，租客多。而无论在惠灵顿、基督城、罗托鲁阿、汉密尔顿或但尼丁，随着老龄化的趋势，离医院近的地方将会是不错的选择。

最重要的还是地段！因为租金相对还算便宜，他建议投资新手们可以合资在惠灵顿的CBD地区买两到三个公寓房，然后出租，这是个“双赢”。

坎贝尔·威宁 Campbell Venning

利用建筑贷款买一套 Dual-key Apartment

他提醒投资者避开经济泡沫大的地区，比如城市的外围地区，这些地方会困住你的资金，回报率低。去那些30%LVR限制以外的地方选择房子，有些地方甚至可以从银行贷到90%之高的款项。

建议去奥克兰的Pukekohe或基督城的CBD买一套Dual-key Apartment（租住两用房的一种，租住空间可分开）。他推荐用6万块，可以在CBD地区购买四五十万的有9%年投资回报率的Dual-keyApartment。

基督城中心区的Dual-key Apartment：

租金：730/周

房价：456,450新西兰元

年投资回报率：8.3%

本文内容节选自New Zealand Property杂志

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