面对风险的态度看得出一个人的格局并影响一个人的人生结果。大多数人对待风险的态度是：不顾一切地回避风险。而成功者的态度是：分析风险、计算风险、承担风险、控制风险。

美国石油大亨、前世界首富、世界第一位亿万富翁 J.Paul Getty 生前曾说：“如果他能再活一次，他会冒更多的风险。”

马云这次携阿里巴巴去美国上市，也承担了很大的风险。拿了投资者那么多钱，他要给投资者相应的回报。

时常听有些客户讲：“我胆小，不愿意冒风险。我买了投资房以后睡不着觉......”

那么投资澳洲房产是否有风险？到底都有哪些风险？睿小佳带您认知澳大利亚房产投资的最主要5大风险。

其实在澳洲投资房产就是和澳洲银行合伙作生意。银行出资80%，我们自己只出20%。但和一般做生意不同的是，银行不占股份，也不参与分红，只要求我们付他利息，还给我们30年的时间慢慢付，投资房的盈利都给了我们，而给银行的利息是由三方承担的：租客出大头儿，税务局出中头儿，我们投资者只出小头儿。

在探讨澳大利亚房产投资风险前，有几个原则：

1、房产的增值部分只要不卖房，税务局拿不到一分增值税。

2、房子升值的部分可以通过重新估价后向银行增加贷款额度。

3、澳洲房产又有上百年的增值史，银行是非常保守的金融机构。

它愿意出80%给我们投资，说明他们认为房产作为一种可投资资产风险很小。

根据睿佳多年的调研与经验，房产投资有五种主要风险：

1、银行贷款比例 （LVR-Loan toValue Ratio） 的风险：

在澳洲投资的人为了发挥杠杆原理，绝大多数都向银行贷款。一般银行可贷80%，有些楼盘和职业（如医生、律师等）可借90%。但随着房市和供需的变化，有时银行可能会下调贷款比率LVR。

有些房型如酒店式公寓和学生公寓的贷款比例略低，有时银行只贷70%甚至60%。只要有闲余的钱，只要房子好，万一银行下调lLVR也未必是坏事。少借一些，将来就可以少还一些，因为毕竟日后要把银行的贷款都还上。

2、估价的风险：

有时在不同的澳洲城市，根据银行对房市及楼盘地点和质量的看法，根据估价师对房市的态度（乐观或悲观），有时估价比购买的合同价低一些。

如果投资者没有其他房子作抵押，要用现金成交，那么遇到估价略低的情况，就要自己往里多放些钱。只要房子地点、质量都好，购买的价格合理，即使银行的估价略低，也不用惊慌，更不用担心。

如果说商业地产的估价是按照租金回报有一个固定的估值公式，住宅地产的估价基本上只反映估价师的个人观点，并不代表市价。只要有钱成交，少借一些也未必是件坏事。

澳洲的五大首府城市的房产周期各有不同。

一般在处于上升期的城市里（比如目前的悉尼），银行估价有可能会相同于甚至高于买价。在处于低谷或价格回落的城市里，估价有时相同于或略低于买价。其实目前在悉尼的某些区由于房市过热、价位太高已开始出现一些估价低的情况。

如何控制这种风险呢？首先不要惊慌，也不要抱怨。投资时手头的现金留些余地。只要地点好、楼盘好，其长期的升值潜力照样很大。

3、空租的风险：

澳洲住宅地产的空租率一般在3%左右，只要地点好，房子都可以很快租出。有时新楼盘交割时因同时上市出租的房子需要几周陆续租出，但是都住满后，在任何时间同时上市的房子就只有一、两套，再出租时就轻而易举。

房子长期出租及高租金的最大保证是房子本身的地点和设计、质量，而不是短期的房租担保。如果不相信房子能租出去，如何有信心吃几年甚至几十年的房租？

4、个人现金流的风险：

由于房产投资是个长线投资，在一个较长的时期内人的境况可能会发生变化，生意有好有坏，工薪阶层有时会暂时丢工，但不要因此而不投资。

在澳洲，只要愿意工作，即使暂时丢工，再找一份工作并不难。当一个人有需求有理由时（比如养投资房），找工就更容易些。

5、信心的风险：

这可能是5大风险中最大的风险。这个风险控制不好，投资者就可能前功尽弃。这一风险在很大程度上受前四个风险的影响。

当房价不升，当贷款、估价、出租遇到点挑战的时候，如果投资者目标不明确，缺乏心理准备，身边多消极的人，他就有可能对投资失去信心，从而选择放弃。克服这个风险的最好办法是明确投资目标，坚定对借房产投资实现财务自由的信念，提高自己的心理素质，只听有成功经验和投资结果的人的建议。

当你把房产投资看作和银行做生意，把它当作实现财务自由、解决我们人生最后几十年生计和尊严的可行工具时，我们就不再害怕，不再躲避风险，不再推卸责任，不再三天打鱼两天晒网。我们会敢于担当，有韧劲，有耐心，感冒风险，永不言弃。

面对这5大风险，最重要的是理性看待投资。希望我们的经验能在这一充满机遇的房产市场上助您一臂之力。

澳洲生活

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