“以房养学，包租5年，投资收益可以供儿子在美国读书生活……”经不住投资中介公司诱人的宣传，家住浦东的潘女士一口气买下了位于美国的10套双拼别墅，并与投资中介公司签了包租协议。

可是，潘女士未曾料到：她所购买的房屋每个季度都要支付近千美元的维修费，更让她始料未及的是，近日投资中介公司以“歇业”为由，拒绝代理其在美房屋出租事宜。

近日，记者暗访发现，该投资公司并没有“歇业”，只是变更了上海办事处地址，且继续对外招揽客源。

美国中介

房源若真那么好，何必越洋找买家

海外置业投资要当心风险，家长们投资需谨慎

律师

随着留学生的增多，“以学养房”的概念越来越受家长们的青睐，潘女士亦不例外。“我们就想赚点租金供孩子美国读书。”考虑到儿子2014年将赴美国留学，她便提前关注起这方面的资讯。

潘女士讲述说，2013年10月，她在网上搜到了“逸鼎投资”。“据称是一家海外投资公司，想着有点名气，应该不会坑人。”

于是拨打了网页上的“400”咨询热线。当时，公司的王小姐向潘女士推荐了一个自称投资性价比很高的双拼别墅项目，位于俄亥俄州的州府哥伦布，保证净回报10%。“她说这些是旧房翻新，这个小区其余的房子都是100%出租掉的，所以他们承诺包租两年。买10套以上能包租5年。”

“净回报率10%，这是有多高啊！做什么生意能赚到这么多？”潘女士觉得很诱人，于是一口气买下了10套。

“几套？”

“10套。”

“10套？”

“一套只要7万美元！10套也不过是上海一套普通商品房的价格。”看到记者惊讶的表情，她忙不迭地解释。

回家核算了一下，所得收益还能供儿子在美国留学生活，确实不失为一项很好的投资项目。没谈几次，双方签订了购房合同。2013年11月交房，次月签订了《包租协议》。

然，潘女士万万没想到的是：

问题很快来了。

去年4月，一份租赁清单发到了潘女士的邮箱。邮件写道：151号更换电气炉300美元；130号安装新水表200美元、翻新公寓材料人工费用620美元；68号粉刷墙面、清洁地毯、搬移废弃物等1093美元；107号更换热水器422美元……

之后的每个季度，都有近千美元这样那样的维修费用。“房子在美国，我也不方便经常飞过去考证这些费用的真伪，查看租客是谁。”

这还不是最坏的！

　　去年10月初，距离签协议还不到两年，潘女士收到了一份落款是“逸鼎投资（上海）有限公司”的通知书，称公司无力继续经营，目前处于歇业状态，通知潘女士终止履行包租协议。潘女士忙致电该公司，“对方最初以为我是来咨询的，表示未歇业。但了解我的情况后，又说公司准备关门了，办公室在清场，只有几个工作人员在做收尾工作。”
　　“后来我查到，公司还在的，只是法人变了。最近好像连几个股东也发生了变化，公司由原先的自然人投资控股变成了一人有限责任公司。”几经波折，潘女士找到了公司的CEO傅浩强。“他当时听闻我的情况，也表示公司经营不下去，关门了。”他给了潘女士一个建议：可以帮她继续租，但不包租，能租出去几套算几套，且租金不是当初约定的10%，能租出去多少钱算多少。

　潘女士很是懊悔自己的这笔海外“以房养学”的投资。想出手，可是投资公司告诉她，美国房市不好，她所拥有的10套物业目前的价格比当初购买时跌了一半。

　　随后，记者以投资客的身份前往该公司，负责接待的销售人员告诉记者，目前公司有很多海外投资房屋的项目，主要集中在达拉斯、休斯敦和奥兰多一带。房价不贵，租金又高，“很好卖，几乎每天都有人过来签单”。说着，还拿出一叠订单合同示于记者。见记者有所顾虑，他继续介绍说，目前虽然没有“包租”的服务，但是他们公司出售的房屋基本上100%都能租出去，和租客都是一年一签租赁合同。
　　有意思的是，此后有一位许先生主动联系了记者。他说自己曾经是逸鼎投资（上海）有限公司的副总，现在已经离职。“因为现在的老总在国外，我又对潘女士的事情比较了解，所以公司找到我，让我过来解释一下潘女士的事情。”
　　对于过多的维修费用，许先生解释，潘女士购买的是1940年代的老房子了，虽然之前翻新过一遍，但里面仍存在其他问题。“这个都是有据可查的，你们可以去美国的租赁公司调查。”至于取消“包租”一事，他说，上海的公司确实关门了，办公室都没人在了。至于总部为什么说还在经营，他就不知道了。
　　记者又拨打了逸鼎投资总公司的电话，接线工作人员称，好像最近公司的领导是在处理上海公司关门的事情。“公司以前的总部在上海，现在设到杭州，我们都是新招进来的，之前的事都不知道。”至于为什么上海分公司一边称关门，一边还在对外招商，她表示，目前没有负责人可以解释这个问题。

　　姚华认为，潘女士手持的这份《包租协议》太过简单。“消费者在海外投资房产时，有必要对相应合同条款进行细化。物业的持有期限一般都较长，难免出现各种问题。”逸鼎投资作为海外置业的推介方，承诺该海外物业的租金回报，并签订《包租协议》，因此对该物业的维护保养预算、维护修理费用的承担、物业管理人的管理责任、违约责任等相关条款应明确约定。作为消费者，当物业出现问题时，如何划清责任，维护自身合法权益才是关键。

她说，潘女士手持的这份包租协议太过简单。“作为消费者，在进行海外房产投资时，有必要对相应合同条款进行细化。物业的持有期限一般都比较长，物业难免会出现各种各样的问题。”潘女士是抱着“以房养学”的美好愿景来购置海外物业，逸鼎投资作为海外置业的推介方，承诺了该海外物业的租金回报，并与潘女士签订了《包租协议》，因此，对于该物业的维护保养预算、维护修理费用的承担、物业管理人的管理责任、违约责任等相关条款应该明确约定。作为消费者，不能仅仅看到10%的租金回报收益率就认为可以高枕无忧，当物业出现问题时，如何划清责任，维护自身合法权益才是关键。

买房置业是大事，很显然潘女士忽略了这一前期关键步骤，以至于在购置海外房产后，出现了潘女士意料之外的状况。她提醒读者，在进行大额不动产投资之前，不能仅听中介公司一家之言，还是有必要去物业所在地做一番实地考察，在对拟投资物业的地理位置、物业现状、该地段的房地产市场行情有一个初步的了解后，再决定是否购置该海外房产。

　　对于潘女士在美国投资房屋的经历，记者昨天连线了美国加州一位有着近30年住房买卖经验的经纪人王女士，对于潘女士购买的房产第一个月就产生如此高的维修费，她也表示诧异。
　　不过，王女士坦言，每个州的租房规定不同，根据加州的情况而言，房屋的维修费确实是需要房东承担的。但房东可以令租赁管理公司拍下维修物品的照片以便其核实。“譬如电表、水表，通常这些都是由水电公司负责的，与屋主无关；又如淋浴器，如果是新置的，应该有至少一年的保修期，也不用重新更换。”

另外，如果真如投资中介公司所言，是租客破坏导致，则有权让租客赔偿，且租赁管理公司可以与该租客中止租赁合约。

　　王女士介绍说，现在很多投资公司通过房展会招揽大陆投资客。“其实很多（美国）城市对外交通并不便利，买了房子也没有上升空间。只能靠租，想出手也很难。”
　　她更强调，如果美国的房源真的像那些投资公司说的那么好，开发商何必要到国外寻找买家。王女士提醒道，海外投资还需要谨慎，投资者最好能亲临现场考察一下，找靠谱的购房经纪人。

责任编辑/ 徐斌忠

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