左图中这栋奥克兰东区的房屋，售价只要500元，是的，不是500万，是500元。这栋房屋一不闹鬼，二无质量问题，土地面积还有600度平米，怎么只卖500元呢？只因它的产权属于Leasehold...

精算师·小乔

金松鼠世展地产/买方代理专家

“在新西兰买房，土地产权问题事关重大，可是对于买方来说，Freehold和Leasehold两种产权倒是常见，可是它们到底如何定义？对投资又有多大的影响呢？如果不小心买错了，往往会欲哭无泪。小乔用一篇文章解答你对土地产权的所有疑问！”

上文中提到的“500元大屋”，正因为是Leasehold产权，每年屋主需缴纳超过3万6千多元的土地费用，平均每周成本为700多元——该地区的房屋最高周租金才600元。也就是说，就算租出去，每周就要亏100多元！

大家都知道，和在国内买房就是买“房”不同，在新西兰等一些国家买房，一般包括了房屋以及房屋所坐落的那片土地。

然而，并不是你随意买下一栋房子就能一秒钟变“地主”。比如，上面例子中那套令人纠结的Leasehold物业（租赁产权物业）。

在新西兰的很多Leasehold物业，房子的价格可能是永久产权房（Freehold）的几分之一而已，价格看起来十分美好，甚至低到难以想象，但是可能后患无穷。因为你购买的仅仅是这块土地上的建筑物而已。

（Leasehold Title Property）

精算师·小乔

金松鼠世展地产/买方代理专家

“新西兰的物业有很多种类，如永久产权物业（Freehold Title Property）、相互租赁物业（Cross Lease Title Property）等，还有最特殊的一种，就是总是看上去”物美价廉“，但实际坑人无数的租赁产权物业（Leasehold Title Property）。”

在新西兰房产市场中，有很多房屋的价格远远低于同地段、同类型、同年代的房屋，这是由于这些房产所占的土地属于“租赁土地”，也就是常说的Leasehold Land。Leasehold的租借权一般为21年。

Leasehold类土地产权文件里面的信息

就这个例子而言，土地的租期是从2011年9月20日开始的，一共是21年。在这21年之中，土地拥有者（可以是个人，也可以是公司或是信托机构）按照租约合同的条款，要求土地的租客每年支付相关的土地租金（Grand Lease）。21年的租约到期之后，土地拥有者有权和租客重新商议租金。

然后，每年这块土地的市政费用、财产保险费用、维修费用等等都会接踵而来。

在买房时，一定要阅读房屋相关文件，注意分辨新西兰的租借产权物业（Leasehold Title Property），尤其是固定租期快要到了Leasehold房产，价格再便宜，买家也要严肃考虑下一个租约可能产生的“天价租约金”的问题，谨慎购买。

简单地说，Freehold指的是无限期地拥有对某一不动产（如土地）及其附属动产（如土地上的房屋）的所有权。购买Freehold类型的物业，意味着购买者在买了这幢房子的同时也买下了房子所占的土地，拥有权是永久性的。

典型Freehold类土地产权文件里面的信息

在一个Freehold类型的土地产权文件里，因为不涉及跟其他物业的关系，所以信息简单明了。在新西兰，业主拥有一个Freehold产权的时间是999年。大部分购房者的首选都是Freehold物业。

精算师·小乔

金松鼠世展地产/买方代理专家

“在新西兰，Freehold即永久产权的别墅每年只需交纳地税；而永久产权的公寓除了缴纳地税外，还需缴纳物业管理费。 不同公寓的物业管理费用是不同的，物业管理费包括了自然灾难险，大楼管理员的工资，公共地区的日常维修，有些还会包括冷水等。”

从土地产权来说，Cross Lease是一种简化了的对土地和房屋的所有权形式。Cross Lease的物业，其所在的土地是由该土地上所有的业主们共同拥有。

Cross Lease类型土地产权文件里面的信息

精算师·小乔

金松鼠世展地产/买方代理专家

“如果想给Cross Lease房子进行改造，如加阳台、加车库、改动房子的结构，都需要经过其他拥有者的同意的，否则市政府不会发放建筑许可证（Building Consent）。

不涉及建筑许可的地方，比如刷油漆、清洁屋顶、整理花园等等是不需要经过共同业主同意的。”

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