全球房市涨声一片温哥华回调风险仍然很低,加拿大地产周刊微信公众号文章

2006年美国房地产泡沫破灭引发全球市场自1930年代以来的最大衰退，但房价上涨应该不会招致灾难。英国《经济学人》杂志的最新全球房价指数显示，过去一年中全球的房价呈上涨趋势，所追踪的26个经济体中，有21个上涨，涨幅最大的为香港，达20.8%，最低的为比利时（0.7%），涨幅中位数为4.7%。不过，有个别几个市场呈下降状态。

总体来说，自次贷危机以来，美国的房地产市场仍处于恢复状态，是目前唯一价格比较合理的市场，对投资者来说有很好的前景。虽然普遍认为加拿大的市场被严重高估，但就温哥华来说，买家的购买热情依然不减，回调风险很低。中国大陆的市场虽然过去一年有小幅下降，但最近几个月中国政府采取降息及放宽首付限制，让房产价格有所回升。

美国房市价格尚属合理

美国的房地产市场总体来说仍处于恢复状态。根据美国Case-Shiller全国指数显示，美国去年8月到今年7月这12个月的涨幅为4.7%；相较于2011年的低谷，房价上涨了25%，但比较2007年的峰值只上涨了7%。《经济学人》考察了房价与租金以及收入比率的长期平均值之后，从房价可负担性上来说，目前美国的房地产市场总体来说仍处于合理价位。

不过这种状况也许不会维持太久，因为房市目前比较活跃，过去一年二手房的销售增长了6.2%。而且，目前30年期的固定房贷利率已达历史低点，因此预期利率上涨对房市的影响将微乎其微。更重要的是，美国的房屋建设相对滞后。美国房地产经纪人协会发现许多城市的新房建设未能跟上就业增长。从历史上看，每增加12个工作岗位，建商会获得10幢新房的建筑许可。但从2012年到2014年，这一数字降至4.8，结果造成一些城市的房市异常火热。旧金山的价格截至今年7月过去一年增长了10%，并且自2009年以来增长了75%。

加拿大市场被广泛高估

与美国房市价格尚属合理不同，其他国家的房地产市场已经远高于市场公允价值。根据《经济学人》房价指标数据，有六个房地产市场的房价被高估了30%以上，尤其是英国、加拿大、澳大利亚。从房价与租金比率方面来说，加拿大和香港的房价高估的程度最高（均为89%），即意味着租金相对于房价来说还属于比较便宜。而BC省商业协会的调查也指出，“短期来说，加拿大市场上租房更有利。”虽然租金相对便宜，但在温哥华这样的城市，可出租的存量房并不多，要想租到房子很不容易。而且，低租金的状况似乎也很难一直持续，因为业主总是不放过任何涨价的机会。

加拿大的房价从2005年以来上涨了约40%，但就温哥华和多伦多来说，《经济学人》早些时候就指出这两地的房价已经大大高于全国平均，而大温房地产局的数据也表明温哥华房地产的价格2005年以来涨幅极大，温东的住房价格涨了99%，而温西则上涨了82%。就在过去一年，大温地区城市屋和共管式公寓的价格就上涨了10%，独立屋的涨幅更是达到20%。

尽管加拿大的房价一直在涨，但买家的购买热情丝毫未减，尤其是温哥华和多伦多地区。惠誉国际评级、世界货币基金组织和加拿大中央银行等多家机构已发出警告说加拿大的房价被严重高估，但这种情况在温哥华看不到任何迹象。

加拿大房贷和住房公司（CMHC）在今年8月就表明，温哥华房地产回调的风险很低，因为温哥华的独立屋市场供应有限，但人口一直在增长。另外，加拿大央行的低利率政策也有利于维持目前火热的楼市。但如果将来利率上调，温哥华乃至加拿大的地产市场都会降温。

英国市场供给最受约束

价格依然坚挺

在价格被严重高估的地产市场中，英国可能是其中最受供给约束的市场。尽管价格自2009年1月份的低点以来上涨了35%，但英国的住房建设未能跟上。截至2014年3月，过去一年的新建房屋只有14万套，大约比长期平均值低25%，从这点上来说，英国房地产市场价格高企的基础要比其他房价显著高估的市场，如加拿大和澳大利亚，要坚实得多。

香港价格飙升需求放缓

香港是价格不断飙升而供应有限最极端的例子。截至今年6月，过去一年香港的房价已升值21%，而在过去五年已经翻了一倍。自2009年以来，香港政府推出了七轮“宏观审慎”的措施来抑制房价上涨；最近的是今年3月，对于新发放的房贷，要求平均贷款比例从64%降至52%。而且，中国今年上半年股市大幅下跌造成对香港房地产的需求下降，在股市中遭受损失的中国大陆投资者会推迟购买意愿。