作为全美第二大房地产开发商Lennar Corp的国际业务分支Lennar International的创办人与总裁，Chris Marlin对美国房地产市场的土地投资推崇备至。“土地投资是目前美国本土房地产市场中最有吸引力的投资机会之一。” Chris Marlin如此总结。

随着美国经济复苏，就业机会和居民收入增加，美国有大量尚未购置房产的美国年轻人，而且利率长期处于历史低位，年轻人更容易获得贷款，由此带来的购房需求正在增长。与此同时，美国本土新房建造量仍然严重不足，直到今天，美国本土存量住房已经是二战或20世纪50年代以来最老旧的，大部分存量住房处于逐渐废弃状态。如果再考虑到美国本土的长远经济前景，考虑美国政治、法律及经济环境的稳定性，Chris Marlin判断，未来10-12年内，美国的房地产市场都具有非常好的长期投资回报价值。

而之所以土地投资是房地产市场中更好的机会，Chris Marlin解释，随着房屋价格的上涨，土地价格会成倍上涨，他的印象里，美国房屋价格每提高5%，土地价值增值就会高达20%，在某些市场甚至达到30%。

“因为涉及购地、建房、销售，购地环节还需要通过严格的环境保护法和获得政府颁发的土地开发权，这些前期大量的环节，实际上都会被计入土地的价值中。” 在Chris Marlin看来，美国的土地资源正变得越来越稀缺，而且开发土地和房地产业变得前所未有的困难。

其中两个问题非常突出，首先是美国环境保护法越来越严格，增加了房地产开发难度，其次，获得美国政府颁发的土地开发权手续变得越来越复杂，Chris Marlin甚至见过一个大型工程土地开发权审批等了几年的情况。

因此，Chris Marlin认为，外国投资者进入美国土地市场投资，必须找到一个熟谙当地法律政策和拥有资源优势的本地合作伙伴。而作为全美第二大房地产开发商的Lennar无疑在这方面非常出色。

“Lennar是全美土地和房产建设方面最棒的当地专家。”Chris Marlin介绍，为了自如应对各州法律政策，Lennar在17个州都开设分支业务机构，长达60年的从业经验，擅长确认和辨别地产周期性价值，以及土地开发权完备手续的申请。

而对于赴美投资房地产市场的中国投资者，Chris Marlin曾不止一次被问及美国门户城市房地产投资选择的问题，但在他的观点非常明确：美国房地产市场活跃度绝不仅在门户城市。

在他看来，美国东西海岸和南部地区的许多城市和发展中地区同样非常具有吸引力，这些地方有稳定增加的工作岗位、稳定的收入增长，同时房价仍然处于一个合理的区间，土地价格增值趋势很明显，他建议，沿着东西海岸和南部地区的微笑曲线，中国投资者可以在门户城市之外，发现大量的房地产投资机会。

近日，Chris Marlin接受了金V说的独家专访，详细阐述了美国房地产行业的投资机会。

以下为金V说与Chris Marlin的采访对话实录：

对于海外的投资者来说，美国本土的房地产市场目前有怎样的投资机会？

我们认为目前美国本土房地产市场中最有吸引力的投资机会之一就是对土地进行投资。我的公司，莱纳房产公司每年会买进价值几十亿美元的土地，我们非常了解土地的价值和美国本土的土地投资机会。

目前，美国本土的可开发土地资源非常稀缺；就业机会在增加，居民收入增多，国内生产总值上涨。美国还有大量尚未购置房产的年轻人，由于利率一直处于历史低位，对于这些年轻人来说，获得贷款也越来越容易。

所以我们认为在接下来的10到12年里，美国土地的增值前景非常可观。

接下来两年里，土地的增值趋势会是什么样的？

土地和土地价值受房屋价格升值影响。随着房屋价格上涨，土地价格会成倍增值。比如说，我们曾见过房屋价格每提高5%，土地价值增值就会高达20%，甚至在某些市场中达到30%。所以说，随着房屋价格上涨，土地价格的上涨得更快且幅度更大。

这是因为其中涉及大量工作，包括购地、建造、本土销售。造成其困难的原因有很多：比如涉及到环境保护法、土地开发权，即能否获得政府对于使用某一地块的许可等，这些因素都会被被计入土地的价值中。

我们认为随着人口不断增长且新房屋供给缺口较大，美国本土的新建房屋的数量会很少，从投资的角度讲，这将使土地需求和土地价格升值日益具有吸引力。

从地理位置上来说，您觉得现在美国本土哪些地区具有最佳投资机会？

昨天亨瑞集团主办的全球投资大会上，有位专家认为美国适合房地产投资的情况就像一张微笑曲线。我认为这样说没错。

莱纳房产公司在美国东海岸、南部和西海岸都有业务。莱纳房产公司正在这些地方购买土地，所以我会建议他们关注这些地方。

在面对投资人尤其是中国大陆投资者时，经常会有人询问我们关于门户城市的问题。我的建议十分明确：美国房地产市场的活跃度并不仅在门户城市。你看这张“笑脸”，即美国的东西海岸和南部地区。从房地产业投资的角度来讲，这些区域也有许多市区和发展中地区非常有吸引力。我认为随着中国投资者们对美国地理情况的深入了解，他们将在门户城市以外的地方发现大把投资机会。这些地方有着稳定增加的工作岗位、稳定的收入增长，并将受益于土地价格的增值，这是我们认为今后美国发展的显著微观趋势。

您能不能推荐几个好的非门户投资城市？

我认为会是在二线三线城市，甚至是四线城市。我给你举几个例子：我们在佛罗里达州的奥兰多与中国投资者有合作；我们在德克萨斯州的达拉斯和休斯敦、亚利桑那州的菲尼克斯、加利福尼亚州的奥兰治县以及加利福尼亚州的萨克拉门托、新泽西州、华盛顿特区外的马里兰，还有华盛顿特区之外的弗吉尼亚这些地方，都与中国投资者有合作。

现在还有很大一部分合作在加州南部。所以，中国投资者正在发掘门户城市之外美国本土房地产业的价值。对于能够负担门户城市高昂价格的机构投资者来说，那也许不错。我也相信那里机会众多。但我今天到这里来是为传达一个信号，即在美国门户城市之外，包括小城市，也有很多投资机会。所以莱纳房产公司在十七个州的这类城市中设立有四十个办事处。

您觉得现在最适合投资的不动产是什么？是家庭住宅，办公楼，还是商业建筑？是投资开发阶段的物业，还是购买现有成熟物业更合适一些？

这个问题仁者见仁，智者见智。对于你刚才提到的每一种房地产类型，美国的每个人、每个顾问、每个潜在的合作伙伴都有自己的见解。我认为中国的投资者最应该关注的是值得信赖的合作关系，值得信赖的合作伙伴和这个行业里的专家。

我对办公楼或其它物业类型不予置评，因为我们擅长的是购买土地和建造房屋。虽然我们也有商业地产开发、投资管理、多家庭公寓楼等业务。但这些房地产的各环节领域都有其不同的周期节点。

我们认为如果从美国本土的长期人口统计来看，如果考虑到美国本土的长远经济前景，考虑到美国在政治、法律及经济环境的稳定状况已经持续了很多年，然后把那些微观要素与房地产市场的基本要素相比较，比如说低利率、放贷宽松、年轻人数量迅速增加、就业机会增多、人均收入增加，然后再从全局考虑一下，你就会得出结论：在美国投资住房的机会众多。

尤其是考虑到从2007年开始，甚至一直到今天，美国本土的新房建造量仍然严重不足。一段时间以来，美国本土的存量住房已是二战或20世纪50年代以来最老旧的。美国本土的大部分存量住房都处于逐渐废弃状态。所以考虑到所有这些因素，投资住房建设就变得更加有吸引力。

对于住房建设项目而言，其平均投资周期是多久？您的主要资金来源又是哪些？

这完全要靠市场来决定。我认为看待美国本土房产市场的一种方式，就是通过任意时期内其体制能够长效运作的明显趋势的角度进行考察。

也许在有些州市场较小，且运作不是很好；而在别的州市场业绩很好。更重要的是，当在美国投资时，人们格外看重的是稳定性。在美国投资不只是为了收益或获得增值机遇，很多人之所以来美国投资是因为其在经济、政治和法律上的稳定性。其周期各有不同。

但通常来说，项目的持续时间会多久呢？

我们一直在和经济学家合作，他们认为目前美国的土地和房地产建设处于上升阶段，当然过程中也会有不少坎坷。受到众多因素影响，房地产市场也许会出现一些短期下滑。但当你反观那些基本因素，美国的房地产市场的总体趋势具有一定稳定性，缓慢但是持续地增长，且能持续很多年。

我们认为美国本土房地产市场会长期持续稳定,我们很高兴能看到这些。但我们也不认为现在参与进来就为时已晚，这会是美国居住用地和住宅房屋建设的一个历史性的长期过程。

作为房地产开发商，您认为在房地产项目开发阶段，要考虑哪些风险因素？

从很多方面来讲，现在在美国开发土地和房地产都变得前所未有的困难。

两个问题变得尤为突出：一是美国的环境保护法越来越严格。虽然这些环境保护立法对整体而言是好的，但增加了房地产开发的难度。所以你需要一个合作伙伴，他要熟知法律并能在其中来去自如。

第二点更加重要，就是获得美国政府所谓的土地开发权的复杂性加大。土地开发权是你在一个具体地块上建造房屋以及建造什么类型建筑的权利。在美国，获得土地开发权的手续已变得非常复杂。比如在加利福尼亚州，即全美最难进行开发建设的地方，一个大型工程的土地开发权审批可能要花上好几年。所以还是那句话，我们认为莱纳房产公司是有充分的实力和准备的美方伙伴。

为了自如应对各州法律，由于我们在17个州都有业务，我们长达60年的从业经验让我们变得非常专业，擅长确定和辨别哪些地产在怎样的时期里最有价值。擅长申请这些地产的土地开发权，和确保我们获得完备的手续来获得这些地产的最大价值。在美国投资房地产时，这些因素都应该考虑到。作为房地产投资者，我们向我们全美、全球范围的众多合作伙伴保证，他们找到我们，就是找到了在土地和房产建设方面最棒的当地专家。

我听说你们帮助中国的喜神资产管理有限公司完成了一个美国本土项目的落地。能不能跟我们分享一下？

感觉非常棒。我们认为喜神资产管理有限公司是非常优秀的合作伙伴，如果我没记错的话，这个项目是多家庭式项目，一个公寓项目。是莱纳房产公司的多户式业务，名叫莱纳多户家庭项目，我们都称之为公寓。

莱纳房产公司的多户式业务在美国业内处于一流水平。这一业务成立于几年前，由一支高级团队领导，他们来自其它经验丰富的多户家庭项目开发商，所以这个项目的顶尖领导团队在美国拥有几十年的开发经验。我认为和喜神资产管理有限公司的合作机会是莱纳房产公司的多户家庭项目平台的第一次海外投资。我认为进展非常顺利。

不只对喜神资产管理有限公司来说，对莱纳房产公司多户式业务来说也成绩喜人。我觉得可以这么说，莱纳房产公司的多户式团队让我们非常骄傲，他们完美地完成了在美国境内建立超大优质土地管道和住宅的工作。我认为他们现在已成为美国最大的公寓建造商之一，他们用了很短的时间就创下了这一成就。所以我很高兴有机会让你们的观众和投资者们与我们取得联系，不只是关于住宅建设，还有我们多户式公寓建设团队。

我们的采访即将结束，既然我们会把贵公司推荐给我们的众多财力雄厚的个人客户，能不能请您用三个词来形容美国本土房地产市场的未来？

稳定、成长和机会。