导 语
所有新闻，关于中国受骗的大多是自己人骗自己人的案件，在美国买房投资真不是你想的那样，现在的房价已经很高了，不是2011，2012年的时候，好多媒体宣传的都不可信，现在时刻买房，还是需要自己做功课。房产在高价时，投资要小心，投资不成可能还要亏一把，亏一把也就罢了，自己人不帮自己人，还骗自己人，才可气！
据《新闻晨报》11月25日报道，上海浦东潘女士经不住投资中介公司的诱人宣传，“以房养学，包租5年，投资收益可以供儿子在美国读书生活……”，她一口气买下了位于美国的10套双拼别墅，并与投资中介公司签了包租协议。
可是，潘女士未曾料到，她所购买的房屋每个季度都要支付近千美元的维修费；更让她始料未及的是，这家中介公司“逸鼎投资”以“歇业”为由，拒绝为其代理在美房屋出租事宜。
据记者暗访发现，该投资公司并没有“歇业”，只是变更了上海办事处地址，且继续对外招揽客源。
潘女士与“逸鼎投资”中介签订的包租协议
潘女士讲述说，2013年10月，她在网上搜到了“逸鼎投资”。“据称是一家海外投资公司，想着有点名气，应该不会坑人。”于是拨打了网页上的“400”咨询热线。
当时，公司的王小姐向潘女士推荐了一个自称投资性价比很高的双拼别墅项目，位于俄亥俄州的州府哥伦布，保证净回报10%。“她说这些是旧房翻新，这个小区其余的房子都是100%出租掉的，所以他们承诺包租两年。买10套以上能包租5年。”
按照报价，双拼别墅一套只要7万美元，10套也不过是上海一套普通商品房的价格。潘女士觉得很诱人，于是一口气买下了10套。
没谈几次，双方签订了购房合同。2013年11月交房，次月签订了《包租协议》。但问题很快来了。2014年4月，一份租赁清单发到了潘女士的邮箱。邮件写道：151号更换电气炉300美元；130号安装新水表200美元、翻新公寓材料人工费用620美元；68号粉刷墙面、清洁地毯、搬移废弃物等1093美元；107号更换热水器422美元……
之后的每个季度，都有近千美元这样那样的维修费用。“房子在美国，我也不方便经常飞过去考证这些费用的真伪，查看租客是谁。”
然而，还有更大的麻烦在等着潘女士。2014年10月初，距离签协议还不到两年，潘女士收到了一份落款是“逸鼎投资（上海）有限公司”的通知书，称公司无力继续经营，目前处于歇业状态，通知潘女士终止履行包租协议。潘女士忙致电该公司，“对方最初以为我是来咨询的，表示未歇业。但了解我的情况后，又说公司准备关门了，办公室在清场，只有几个工作人员在做收尾工作。”
“后来我查到，公司还在的，只是法人变了。最近好像连几个股东也发生了变化，公司由原先的自然人投资控股变成了一人有限责任公司。”几经波折，潘女士找到了公司的CEO傅浩强。“他当时听闻我的情况，也表示公司经营不下去，关门了。”他给了潘女士一个建议：可以帮她继续租，但不包租，能租出去几套算几套，且租金不是当初约定的10%，能租出去多少钱算多少。
潘女士很是懊悔自己的这笔海外“以房养学”的投资。想出手，可是投资公司告诉她，美国房市不好，她所拥有的10套物业目前的价格比当初购买时跌了一半。
在接到潘女士的投诉后，记者致电了“逸鼎投资”咨询热线，接线的工作人员表示，公司CEO傅浩强和上海分公司的负责人目前都在美国，联系不到他们。于是，将记者的电话转给了公司市场部负责人郑先生。郑先生明确表示，上海的公司只是搬家而已，工作地点由原先的浦东南路855号世界广场，搬至东方路971号的钱塘大厦，还在照常运营，不存在“歇业”现象，且依旧对外推销房源。
随后，记者以投资客的身份前往该公司，负责接待的销售人员告诉记者，目前公司有很多海外投资房屋的项目，主要集中在达拉斯、休斯敦和奥兰多一带。房价不贵，租金又高，“很好卖，几乎每天都有人过来签单”。说着，还拿出一叠订单合同示于记者。见记者有所顾虑，他继续介绍说，目前虽然没有“包租”的服务，但是他们公司出售的房屋基本上100%都能租出去，和租客都是一年一签租赁合同。
有意思的是，此后有一位许先生主动联系了记者。他说自己曾经是逸鼎投资（上海）有限公司的副总，现在已经离职。“因为现在的老总在国外，我又对潘女士的事情比较了解，所以公司找到我，让我过来解释一下潘女士的事情。”
对于过多的维修费用，许先生解释，潘女士购买的是1940年代的老房子了，虽然之前翻新过一遍，但里面仍存在其他问题。“这个都是有据可查的，你们可以去美国的租赁公司调查。”至于取消“包租”一事，他说，上海的公司确实关门了，办公室都没人在了。至于总部为什么说还在经营，他就不知道了。
记者又拨打了逸鼎投资总公司的电话，接线工作人员称，好像最近公司的领导是在处理上海公司关门的事情。“公司以前的总部在上海，现在设到杭州，我们都是新招进来的，之前的事都不知道。”至于为什么上海分公司一边称关门，一边还在对外招商，她表示，目前没有负责人可以解释这个问题。
根据潘女士的陈述，北京盈科（上海）律师事务所国际贸易与投资部姚华律师表示，逸鼎投资公司在《包租协议》履行不到两年时，就单方面提出终止履行协议义务，这是非常严重的违约行为。
姚华认为，潘女士手持的这份《包租协议》太过简单。“消费者在海外投资房产时，有必要对相应合同条款进行细化。物业的持有期限一般都较长，难免出现各种问题。”
逸鼎投资作为海外置业的推介方，承诺该海外物业的租金回报，并签订《包租协议》，因此对该物业的维护保养预算、维护修理费用的承担、物业管理人的管理责任、违约责任等相关条款应明确约定。作为消费者，当物业出现问题时，如何划清责任，维护自身合法权益才是关键。
对于潘女士在美国投资房屋的经历，记者昨天连线了美国加州一位有着近30年住房买卖经验的经纪人王女士，对于潘女士购买的房产第一个月就产生如此高的维修费，她也表示诧异。
不过，王女士坦言，每个州的租房规定不同，根据加州的情况而言，房屋的维修费确实是需要房东承担的，但果真如投资中介公司所言，是租客破坏导致，则有权让租客赔偿，且租赁管理公司可以与该租客中止租赁合约。
王女士介绍说，现在很多投资公司通过房展会招揽大陆投资客。“其实很多（美国）城市对外交通并不便利，买了房子也没有上升空间。只能靠租，想出手也很难。”
她更强调，如果美国的房源真的像那些投资公司说的那么好，开发商何必要到国外寻找买家。王女士提醒道，海外投资还需要谨慎，投资者最好能亲临现场考察一下，找靠谱的购房经纪人。
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国内楼市的调整，为火热的海外购房添了一把柴。7月8日美国全国房地产经纪人协会发布报告显示，在截至3月的一年内，中国人豪掷220亿美元在美国买房，同比增长72%，占外国人购房总额24%。也就是说，海外买家在美国买房的每1美元中，就有24美分出自中国人。
值得关注的是，国人海外购房浪潮正在由原先的“富人阶级”向“中产阶级”蔓延，小额海外置业投资逐步升温。分析人士认为，国内房产价值透支、经济放缓成为近期国人海外买房数量猛增的一大诱因。与此同时，不确定的政策变数、变幻的海外房地产市场行情、出海投资交易陷阱等带来的诸多风险也浮出水面。
中国买房客海外捞金 “中产阶级”也来分一杯羹
去年，土生土长的北京人李女士卖掉了她唯一的一套房子，这套位于朝阳区双井的两居室老楼民宅为她筹得了300多万人民币。利用这笔钱，她在休斯顿成功入手了六套房。李女士的算盘是：每个月一套休斯顿的房子出租可收益400多美金，用租金可以把原先北京的房子再租回来，除去这部分开支，每月还能赚将近1万元，每年可得收益10多万元。
“在美国买房投资，除去房产税等各项费用，收益率可以达到8%，加之租售比比较高，六七年就可能收回成本；相比之下，在北京投资一套房产收回成本或许要花上100年，因而海外小额投资也是比较多的。”作为一家专业从事海外房产投资的机构，国信美投总裁陆鹤壬在接受中新网房产频道采访时表示，当前除了传统意义上的富豪热衷投资海外买房，中产阶级出海置业比例正在逐年提升。
陆鹤壬分析指出，“中国人海外买房子，基本分为自住和投资。海外投资型房子单价较低，在美国，大部分买家购买的房子总价在10万美金以下，其中有较多是金融危机时的法拍房，成本甚至低于建筑成本，因此投资价值较高。”
“很多人问我，这么便宜的房子为什么美国人自己不买？” 陆鹤壬说，那是因为美国人与中国人的消费观念不同，他们没有那么热衷于买房，很多人也没有这么多钱来买。
在陆鹤壬看来，美国的房地产市场发展较为成熟，虽然此前因为金融危机的影响一度跌入低谷，但是现在已经开始平稳回暖，因此投资价值也较为明显。
事实上，像李女士一样“精明”的中国海外买房客并不在少数，今年以来，数目更是增长迅速。美国全国房地产经纪人协会7月8日发布的报告显示，2013年4月至2014年3月的一年间，中国人在美购房总额达220亿美元，同比飙升近80%，占外国人在美购房总额的24%左右。
报告还显示，全美现房成交价中值为19.9万美元，而中国人在美国买房的成交价中值为每套52.3万美元，为美国均价2.6倍。而且，中国人更喜欢现金购房，超过四分之三的中国购房客选择现金支付房款。
对于中国买房客海外捞金升温背后的原因，中原地产首席分析师张大伟向中新网房产频道分析称，“国内房产价值透支且经济放缓，而国外整体经济在复苏，房产投资价值较高。所以有很多人卖了国内房产，去国外投资。”
张大伟认为，与相比发达国家有一定差距的环境质量、教育水平等方面，也是国人选择置业或移民海外的考量因素。同时，他指出，不排除有部分灰色收入通过此途径外流。
在上海易居房地产研究院研究员严跃进看来，海外投资热也是目前国内限购限贷政策下的区域分散化策略的体现。
海外置业暗藏风险 或受困于“中国思维”
“在美国，买家和卖家并没有直接的金钱交易，交易时会通过以律师团队为主要成员的房屋管理中心。这个机构会对房屋有无债务、能否买卖、房屋质量等背景进行调查。” 陆鹤壬对中新网房产频道表示。
但这并不意味着海外投资可以高枕无忧，也并不是所有人都能实现“抄底”、“升值”、“海外捞金”的美梦。
陆鹤壬举例称，此前就有购房者贪便宜买了底特律的一些房子，可能售价很低，也可能有很高的收益率，但周边治安较乱，寻找合适的租户很难，收租金也会面临麻烦。“这种房子听起来很美，但是操作起来却很难，最后可能变成烫手山芋。”在她看来，这类购房者投资失败的根源就在于对所投资的房产缺乏具体、全面的了解。
上海易居房地产研究院研究员严跃进也指出，部分中介机构为了促进业绩上涨，很可能夸大此类海外投资的回报，却刻意隐瞒风险。
中原地产首席分析师张大伟则对中新网房产频道坦言：“中国人用这十年中国房地产的思维出国投资，很可能会出问题。”
在张大伟看来，很多国内购房者在过去十年的投资投机中积累了不少财富，但大部分都借助了很高的信贷杠杆。这种模式在房价暴涨的过程中，会获利丰厚，但在经济比较均衡、买房投资属性并不高的国外，则很可能会出现回报率较低、房产出售变现难度大等问题。
除此之外，张大伟分析认为，诸如年初马航事件冲击、加拿大宣布终结投资移民项目、近期韩国济州岛提高投资移民门槛等政策变数，也会为海外房地产投资带来潜在风险。
如何规避风险？ 业内：选择中介需谨慎
经济水平、市场起伏、汇率变化、文化差异、地理环境、政治因素等均可能成为影响中国买房客海外投资成败的重要砝码。面对并不了解的异国行情，如何在海外置业中最大程度规避风险？
在不少业内人士看来，海外投资买房，不管是移民自住还是投资出租，都要特别关注当地对房屋好坏、价格高低、产权等方面的评判标准，甚至对诸如房产税等税收制度也需有所了解，不能按照自己在国内的投资惯性进行选择。
陆鹤壬则建议，海外房地产投资交易中的环境、政策等各种可能存在的风险，可以通过选择可靠的投资中介机构来加以防范。
据陆鹤壬介绍，一般情况下，中介机构会按照自住或投资需求，为买家提供合理建议。以美国为例，若是投资型房屋，在确定交易后，买家需先支付百分之十定金给房屋管理公司，并锁定房屋。随后房屋管理中心对房子背景进行调查，调查完毕后结算剩余百分之九十房款。这一过程，大约在一个月左右可以完成。有贷款需求的自住型住房则需三到四个月。
同时，陆鹤壬也在接受采访时提醒有意在海外购置房产的消费者，中介机构公司有好有坏，对于其背景的考察不容忽视。“在国外，中介人员都必须持有从业牌照，才能为客户提供专业服务。”
“中介肯定是有帮助，但也良莠不齐。选择对中介，可以省事儿；选择错，麻烦就更大了。” 张大伟如此表示。
来源：新闻晨报和中国新闻网综合
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