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这两日，人民币入篮的消息铺天盖地，IMF（国际货币基金组织）正式承认人民币是全球的主要货币，与美元，英镑，日元，和欧元并列，成为SDR（Special Drawing Right）货币篮子的第5种货币。好消息，中国威武！隐含一个基本信息，入篮成为世界货币，显然会对人民币增压。加入大佬俱乐部是要付出代价的。跟我们以前分析的一致，人民币会继续贬值，投资人需要做到两点：1. 货币保值；2. 资产保值。比较可行的一站式方案是减持人民币资产，增加美元资产。我们持续看好美国的房地产投资项目。
房地产项目投资平台对投资人必须讲求信誉，美国法律也有约束，不能是一锤子买卖，所以投资产品的透明度至关重要。类似于踩点儿踩盘子，我们把对项目的尽职调查做好了做透了，就会写个深度奏折给投资人审阅。看不看是投资人的事儿，做不做是我们的事儿。有意识的杜绝一切屁股决定脑袋的冲动。这个原则在所有投资领域里都适用。
有理有据，有章有法，不唐突不图快，稳扎稳打，是我们做事业的基本原则。也应该是投资人投资的准则。利用互联网构架房地产金融投资产品是今后N年的投资热点。众筹项目的起投额度可能很小，比如说5万10万的，可是投资不分大小，风险控制是关键，如果损失了，事关重大。我们做几百万的项目做的功课和工作量其实跟四五十万的项目差不多。
今天谈谈项目审核。什么样的项目才能通过预审？这些项目必须满足预先设定的风险和回报标准，涉及到一系列硬性指标。启点投资提供股权和债权投资项目，本文讨论的重点是债权。
债权投资，有物业抵押，虽然回报相对股权低一些，但是风险也小。按投资进化论来看，从地主进化到投资人的第一步就是投资债权项目，比较容易接受。物业抵押涉及信托契约或高级抵押贷款。在这里我们简单描述一下评估借款人和贷款申请的门槛。
首先，我们必须对借款人进行尽职调查。谁来主持项目，至关重要。好似开车，谁来驾驶？必须是安全行驶超过一定里程数的团队。如果我们没有与借款人合作过，那么我们必然先从该公司调查入手，包括公司背景，运营年限，经营人简历，业绩记录，项目交易清单。然后，我们审查借款人的银行和行业参考。同时调查犯罪记录，破产记录，背景报告和信用检查也是必须的。防微杜渐。这些审查的硬性指标是确保我们能代表投资人与该公司合作的基础。在这项审核中，我们扮演的是FBI的角色。
一旦通过了借款人审核，下一步，我们对物业贷款本身的尽职调查。司机再好，车太烂，也开不远，关键是不安全。安保做不好，都是白搭。先从物业估值入手。交易的货物值多少钱，低于市场价多少，有多大油水，必须搞明白。有经验的贷款人会自己提供专业的评估材料，包括近期销售比较，特别是商业物业必须要采用专业的评估调查报告。接下来，审查该项目的投资构架及商业计划书；房租收入报表；整修费用细目及资本支出组成。同时对该物业所处的城市，区域，和邻里做深入调查。
如果是贷款，要有物业抵押做保障，假设贷款人卷款跑路，物业抵债。所以我们另一项必要的工作是分析在什么情况下会导致资不抵债，这个就是交易的最底线。贷款有处于第一位置，也有第二第三位置。在借款人违约的情况下，所有贷款人的收款位置。另外，贷款人必须有一定比例的现金投入该项目，这也是对风险的另一层控制。
基于上述调查，我们不难看到在贷款中最重要问题是：“物业有多大价值超出贷款金额？” 保障投资本金的最有效的方法是：物业的实际价值能够覆盖全部贷款额之后还必须有一定的剩余空间。这很重要，这个弄清楚了，风险就会降低很多。即使拍卖交易，卖出的资金至少能够偿还贷款本金。想当年，美国次贷款危机导致的经济萧条，一个主要原因就是房屋贷款把关不严，风控有漏洞。
说了理论，这里给三个启点贷款的公式：
一. 贷款额与物业价值 LTV - LOAN TO VALUE 的比例小于85％；
二. 贷款额与改建成本 LTC - LOAN TO COST 的比例小于70％；
三. 贷款额与改建后物业价值 LTARV - LOAN TO ARV （AFTER REPAIR VALUE）的比例小于65％。
这三个比例很重要，是投资人防身的法宝，好比倚天剑和屠龙刀。
举个交易的例子，套一下这些标准是怎样运用的。
物业购买价格$230,000，这是实际支付给卖方的数额，也是给物业现有的市场价格。
其中：贷款金额$180,000
所以第一个比例 LTV =78％(18,000 / 23,000)。
假设改建预算$40,000，所以总成本$270,000，即购买价格（$230,000）加上改建费用（$40,000）
所以第二个比例 LTC= 67％（180,000/ 270,000）。
改建后物业升值了，假设根据附近同类物业的销售比较估算的价值（ARV）是$ 300,000。
所以第三个比例 LTARV = 60％（180,000/ 300,000）。
因此，这个贷款交易满足启点的标准。假设借款人通过审核，投资细节也经过核实评判，物业的产权没有任何纰漏，借款人也投入一定的资金（skin in the game），这可能是一个债权投资项目。我们回击一部构架金融产品，然后在启点平台上提供给投资者。
本文是贷款项目审核的简化版。在实际审查中，需要灵活运用。如果借款人能够以比市场价格更低的价格收购物业，我们可能会使用这个收购价格来评判LTV。这些比例数据，给投资者一个对风险比较清楚的认识。底线是，针对债权贷款项目，我们必须积极的制定防止借款人拖欠贷款和跑路的方针。最有效的手段就是这三个贷款比例。
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