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这是一篇美国房东的出租经验谈，给大家参考：

因为三年前开始了地产投资，都是住宅地产。地产类型非常多样，相对于商业地产等其它地产来说，住宅地产又是风险最低的，投资收益在买下来之前就能够计算下来，大致不差。
影响住宅地产收益的最大敌人就是招租。要想获得好的投资收益，房子快速出租以及找到良好的房客是关键。

降低空置率：主要做好出租前以及出租后的空置率管理。在出租前，如果房子需要维修，最好从房子内部维修好，不影响出租功能。内部修好后，就可以放在网上寻找租客了。不是很挑剔的房客，看到内部没有问题，一般就可以签约。因为从签约到搬进来，往往还有一段时间，在这期间，可以继续维修房子外部，比如fence，yard,siding, painting, garage repair. 通过合理安排计划，可以缩短招租入住时间。其中，我买的一栋foreclosure房，卫生间，屋顶，地板，杂七杂八小问题的修理，从closing到找到房客入住，花了不到一个半月，八月下旬closing，十月入住，资金很快周转起来。

stove，refrigerator，washer,dryer,床， mower等笨重的物品，这样他们住的比较长久，毕竟这么多的东西，搬家一次非常不让容易，即使提高一些租金，他们自己也得掂量一下，一般也得接受。另外一个考虑是，这些东西是房客自己的，坏了话，是他们自己维修，省去了地主很多麻烦。那些小问题，比如铲雪，换灯泡，马桶堵塞，修建草坪，这些在合同里面可以考虑注明，要房客自己负责。租金，也可以考虑让房客打到银行账户，不用邮寄支票或去房客家里取钱取支票，这样大大减少了地主的麻烦，一年下来，基本是到月初收钱就是了。我的几栋房子，基本大半年都不去看一眼。告诉大家一个小窍门：房客如果迟交租金，最开始几次一定坚持要对方交滞纳金，让他们知道迟交房租的惩罚后果，立好规矩，他们以后基本就不怎么拖欠房租了。特殊情况除外，但是一定要事先说好这个罚金的事情。

选好房客：

这个非常重要，出租房的烦恼主要是坏的房客引起的，维修倒是其次。如果房客配合，维修很快能够搞定。信用分数一定要查！如果您通过美国富升地产把您的房子出租出去，我们的专业经纪人会帮您查租客的信用分数。见面show房时，相互沟通交流的感觉非常重要，如果有什么感觉不对的地方，要好好考虑一下，要相信直觉。Show房时，最好有个open house，设定一个时间段，大家都来看房，给看房的人紧迫感。看完后，有意向，立即让对方填写申请表，交申请金。如果不愿意填的，就不要考虑了，把这一页翻过去。美国富升地产的出租房业务可以帮您做出租房listing和Open House。因为租房市场火爆，房子一listing出去，一天收到二十多个电话，如果都一个个安排时间，要跑二十多趟，时间成本太高。所以，最后搞了open house，看房的人，半天来了十几拨，很短的时间搞定。

出租渠道：

大家比较熟知的是Craigslist，免费，客户量大，但是存在很多问题，就是骗子特多，租客人群的素质不高，三教九流非常庞杂，有时候碰了半天，没有遇到一两个过的过去的房客，浪费了很多精力；第二个是zillow， 跟很多网站关联， 在一个地方发布房源信息，很多其它网站会显示出来，即使你房子租出去了，或者不租了，还是有源源不断的骚扰电话打进来，让人烦不胜烦。其它的出租渠道，如果大家知道的，欢迎补充。以前有的房客欠租或者迟交，我要收滞纳金，我妈发善心，感觉对方困难，这个时候收滞纳金不合适，不让我要，结果导致那个房客经常迟交，引起很大麻烦。有时候，好心不见得能办好事，做事情要有原则，把规矩立起来，事情就能成。如果大家想通过美国富升地产把自己的房子出租出去！

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