大家周五好，本周二，我去了澳洲 RP Data 首席分析师的一个报告会。现场气氛火爆，每张PPT都有亮点，在此做一个总结分享。这也是我在短短一个月内的第三篇关于澳洲地产分析及预测的文章了：

第一篇：【号外：炸开了】【终结篇】悉尼猫本房价会狂跌50%？有没有搞错。。。（长按二维码阅读）

第二篇：【悉尼地产界的重磅炸弹】悉尼房市三月最新权威分析及预测（长按二维码阅读）

在澳洲，CoreLogic RP Data 可是一家数一数二的地产市场、人口和经济数据分析的公司哦。过去几年，我读了无数份 RP Data 的报告。今天 RP Data 首席分析师 Tim Lawless 亲临现场，太给力了，来，照一张（左）：

澳洲住宅房地产总值已接近6.5万亿澳元，是养老金的3倍（2.3万亿），澳洲上市股票总市值的4倍（1.6万亿），商用物业的9倍（0.7万亿）。可以说澳洲地产是澳洲经济繁荣与国家稳定的重要支柱。房地产业的发达以及其压倒性的领先地位进一步地说明了澳洲永久产权的吸引（除堪培拉）、法律的完善和社会的稳定。

从百分比来看，澳洲住宅房地产总值已经占据澳洲所有财富的半壁江山（52.1%）。相比之下， 澳洲上市股票总市值也只有所有财富总值的7.1%。可以非常肯定的说，澳洲住宅房地产市场是澳洲财富的奠基石。

自从去年六月，受到澳洲审慎监管局APRA对银行系统做出收紧性政策的影响，澳洲主要大城市平均年增长率有所放缓。

房产成交数量也随之相应有所下滑。其中新南威尔士州成交数量下滑6.7%，维多利亚州下滑3.2%。但昆士兰州略有增长（0.5%）。

悉尼和猫本由于房价持续地上升，租金回报率相对较低。其它主要城市的租金回报增长率几乎在原地踏步。而珀斯和达尔文受到矿业不景气的影响，租金回报增长率有强烈的震荡。悉尼租金年回报率为3.4%，猫本为3.0%，布里斯本为4.3%。对于大多数房产投资者而言，买房（特别是新房）后的2到3年内，负扣税的可能性是非常大的。

近期部分媒体炒作悉尼和猫本的拍卖清空率出现强力反弹，就夸夸其谈地鼓励大家对房产应该买买买。从过去五年拍卖清空率的趋势来看，二月和三月的反弹其实每年都有，并不能证明房市中长期的增长趋势。【悉尼税务】建议房产投资者们还是应该首先冷静分析，然后再”该出手时就出手”。非拍卖的物业上市平均天数受到节假日影响，有所上升。这跟过去十年的波动趋势都是一样的，所以也没必要太过紧张。非拍卖物业的业主折扣率大致保持在6%左右。

虽然成交数量下滑，可新房源上市的速度还是稳步增长的，悉尼年增长了22.3%，遥遥邻先其它主要城市。这也说明了悉尼的房源供给开始追赶需求，而悉尼房产投资者的选择性也变得较为多样性。

2015年6月后，受到澳洲审慎监管局APRA对银行系统做出收紧性政策的影响，澳洲银行对投资者的放贷速度开始放缓。可是近期很多迹象表明澳洲银行对投资者的放贷速度开始反弹，同时这也说明投资者仍然看好澳洲房市，尤其是悉尼、猫本和布村的房市。

澳洲审慎监管局APRA所要求的低于10%的投资房贷款增长率已经奏效。所以近期银行纷纷调低贷款审核利率，从7.5%降到了7.25%。

今年二月以来，投资以及自住房房贷总量都出现了反弹，这是节假日后的正常调整，跟过去7年的趋势都是一样的。

悉尼年均房屋中位价为81.5万，公寓为64万。悉尼经过了三年的疯狂增长，势头明显消失，但依然在缓慢地增长中。这其实是件好事，因为市场不可能保持长时间且迅速的上升，持续性且无节制的上升是非常危险的。可以说目前悉尼房市的缓慢增长是非常健康的。

猫本年均房屋中位价为59.5万，公寓为47万。猫本的房市正在追赶前几年的悉尼，其年增长率为11.1%，快于悉尼的9.5%。猫本房市的主要风险在于局部地区的公寓房源供过于求，会对房价造成压力。

布村年均房屋中位价为50.85万，公寓为39.1万。年资产增长率（5.5%）低于大城市平均值。不过，昆州近期的大型基建项目必然会带来新的就业机会以及人口的入流。房价反弹趋势渐渐成熟，投资者应该密切关注。

受到移民政策收紧的影响，海外移民数量增长放缓。新州人口增长率为1.4%，维州为1.7%，昆州为1.2%。

新建房屋审批总量也开始走低，说明房产开发商正在做进一步的资产整合。

由于前期房产开发的追赶，全国范围内，房屋供不应求的紧张程度有所放缓。对于房源的增加，房产投资者也有了更多的投资选择，当然，租金回报率短期内也因此难以提高。

好消息是，澳洲消费者信心指数在过去的四个月里，有三个月都是乐观大于悲观。从历史数据的趋势来看，澳洲消费者信心指数、房屋价格和房屋成交量有一定的正比关系。我在第二篇文章里也强调，2016年房市的驱动力在于市场信心。信心在，增长就在。

从银行利率来看，【悉尼税务】认为，央行今年很有可能还会有一次降息。就目前而言，银行已经把审核利率从7.5%调低到7.25%，显然对于信贷政策有所放松。现金利率的可能性降低加上信贷政策上的略微放松一定会推动银行放贷的速度。目前，各大银行彻查大批海外贷款作假的事件对澳洲房市的中长期影响，我还需要一段时间做观察与研究。

【悉尼税务总结】

三篇文章其实都说明了澳洲房市不太可能有像美国当年房市崩溃的经历。房产投资分两大类。第一，炒房套现。第二，长期投资。如果您是第一类投资者，2016年，澳洲的房市一定会让您缺少激情。但如果您是一位“放长线，钓大鱼”的房产投资者，每一年对您来说都是机会，没有早晚之分。我在第二篇文章说过，过去115年里，澳洲房价每隔20年，27年，17年，5年，6年，6年，10年，5年，12年都翻了一番。所以放眼未来，澳洲房市翻倍的上涨是一定的、必然的和不可逆转的。重点在于，所有成功的房产投资都需要理性的分析、果断的决策和快速的执行。如果大家都看到了好的机会，赚钱的好事是不可能轮到您的！