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大家周日好，昨天一大早我去了迈克尔2016年房产讨论年会，这个年会绝对是地产界中的“战斗机”。迈克尔Michael Yardney 在澳洲地产界30年来，绝对是可以呼风唤雨的人物。这不，Domain 集团首席经济学家安德鲁Andrew Wilson 也前来助阵。
土澳思维的朋友们可以结合我上周日写的文章【悉尼猫本房价会狂跌50%？有没有搞错。。。】来进行对比，你会发现，最终结论还是比较相似的。
这就是地产牛人迈克尔（右）
我是咖啡控，待我先喝一杯咖啡啊。。
上周日我写的文章用了三个反驳澳洲房产泡沫的观点：
澳洲没有全国统一的房产市场，每一个州，每一个城市，每一个郊区甚至每一条街都可有自己独特的地产“生态系统”。在很多情况下，房产投资者会用非逻辑的感性的思维做出投资决定；
房产泡沫还需要有一个较高的贷款利率，以至于人们实在是没法还贷了；
房产泡沫还需要有超高的失业率而导致的经济大萧条。
长按浏览上周文章
今天我们再反驳两点 （观点不可能完全中立，仅作参考）：
第四，澳洲人是出了名的海岸拥抱者（coast huggers），大家都喜欢城市的繁华和便捷。别看我们澳洲版图这么大，绝大多数人口却分布在离海岸400公里的区域。离海岸50公里的区域都算是人口高密度地区。特别是悉尼，整个西部环绕着崎岖的山脉（例如蓝山）和荒野的无人区，所以城市不可能无限制地扩张，人口的增长必然带来土地供给的压力。
以下这个图是2010年做的一个研究，这个研究去掉了通货膨胀的增长因素。很明显，不管是哪个澳洲主要城市，只要你的房子离市中心10公里之内，25年后的涨幅要比10公里之外的高出很多。这进一步地证明了澳洲人很喜欢大都市的繁华和便捷，无论是买房还是租房，只要有经济实力，就会挤进来。从经济学的角度来看，澳洲的城市经济相对发达，就会有就业机会，工资也会相对较高，这进一步带动了人口的增长，从而推动了租金收入的增长，等租金涨到了一定的程度，人们觉得还不如买个房子，这样房价就会被抬高了。所以我对迈克尔的观点总结是：
在澳洲，越靠近市中心的地区，房产泡沫的可能性会加倍地减少。
第五，另一位澳洲地产大师约翰John Lindeman用过去115年的澳洲房产数据证明，澳洲房产价格在某些年份确实有波动，但如果把房产作为一种长线的投资，是很稳妥的。
请看下图，过去115年里，澳洲房价每隔20年，27年，17年，5年，6年，6年，10年，5年，12年都翻了一番。
接着，Domain 集团首席经济学家安德鲁就开始了澳洲经济以及房市走向的更新。他首先说：“澳洲主要城市的房市正在经历着同步有序地增长和调整阶段。”
回顾过去5年：
2011年（调整）：银行利率较高，经济仍然受到2008年的影响，人们对经济的信心较低，房价降低。
2012年（恢复）：银行利率开始调低，澳洲矿业迎来了鼎盛之年，经济逐渐走出阴影，房价升高。
2013年（增长）：银行利率创历史新低，经济进一步整合，人们对经济的信心恢复，悉尼房价开始飙升。
2014年（增长）：银行利率继续保持低点，经济增长缓和，悉尼房价开始一枝独秀，其它主要城市房价平稳。
2015年（增长）：央行降低利率，但是银行却提高了利率，主要是受到澳洲审慎监管局APRA收紧政策的影响。这给火热的悉尼和后来追上的猫本房市泼了一盆冷水，让市场冷静了下来。而达尔文和伯斯房受到矿产业疲软的影响，房价开始下跌。人们对经济的信心开始下降。
2016年（增长）:悉尼前几年的增长势头已不复存在，猫本的后来追上也渐渐平息。布里斯本房市可能年底复苏，堪培拉和霍巴特的房市正在追赶，阿德莱德房价稳中有升，达尔文和伯斯的房市继续走低。
2011年
2012年
2013年
2014年
2015年
2015年第4季度 悉尼开始房市降温
主要城市目前房价与上回顶峰时期的房价比较
大家记住房价的增长永远要看几个最基础的驱动力：就业、工资、企业利润、利息、股市、人口增长和消费信心。
利率的持续走低，是房价增长的重要因素。2015年后半年，由于各银行主动调高利率，扼杀了悉尼房市的疯狂飙升的势头。
澳洲现金利率与主要城市房价趋势
房价与澳洲现金利率几乎成反比关系
悉尼房价年增长率 （1994-2015）
悉尼房价季度增长率（2007-2015）
悉尼独立房与公寓价格同步增长
受澳洲审慎监管局APRA收紧政策的影响，澳洲房产投资热潮2015年6月后回调，首次置业者平缓地回升
澳洲投资房贷款2015年6月后回调后再次上升，市场仍有需求
新州投资房贷款比例占总贷款的49.5%
由于新州（主要是悉尼）房价很高，首次置业者入市艰难，新州仅仅有8.7%是首次置业者，全国最低
由于悉尼房价升得太快，租金回报率持续走低（独立房+公寓）
悉尼房屋空置率最低（独立房+公寓）
悉尼房屋目前总体上供不应求，但逐渐缓解（新建房屋审批增加）
悉尼失业率不断走低
悉尼就业机会增长很快
在悉尼，人们想找工作的欲望正在提高
悉尼失业率最低
2015年6月以后，受澳洲审慎监管局APRA收紧政策的影响，悉尼房屋拍卖清空率开始下降。但 2016开年以来，悉尼房屋拍卖清空率保持着强劲的势头
悉尼传统高大上地区需求非常强劲，房屋拍卖清空率非常高，而中海岸、西南、西北和西部地区房屋拍卖清空率疲软
因此，安德鲁大神对悉尼的房市总结如下：
悉尼房市正在经历调整期，可能持续到今年春季（中国的秋季）；
信心指数受到澳洲审慎监管局APRA收紧政策的影响，悉尼房市的鼎盛时期已经过去；
距离市中心较近的房屋供求仍然紧张，悉尼人口增长和经济基础都很强劲；
房产投资者正在整合资产与观望中。目前，由于较低的首次置业者入市，较高的移民增长以及较低的房屋新建率（开始回升），确保了目前悉尼传统地区供不应求的房市；
付扣税在大多数亏本的房产投资中绝对地起到了润滑剂的作用；
就算工党在下届联邦选举中获胜（希望渺茫）,其付扣税政策是利好于房产投资者的；
澳洲央行有可能进一步降息，以至于银行有可能调低利率；
虽然中国目前实行了收紧的外汇管制政策，但中国投资者仍然青睐悉尼新的公寓投资；
悉尼房市虽然经历着调整，短期内信心指数会受到冲击。但悉尼房市根本的感知价值是很强劲的；
目前悉尼房市销售总量的下滑是大浪过去以后的正常现象；
目前悉尼房市拍卖清空率是很理想的；
预计悉尼2016全年房价在经历了过去三年增长55.6%后，只会有2%的小幅增长；
靠近市中心的地区的房价会有很稳健的增长，较便宜的西部地区房价会稍稍原地踏步；
低经济增长，低利率，低通货膨胀，这三低因素会对房价的增长起到抑制作用；
悉尼房市的鼎盛时期肯定过去了，这其实是一件好事，因为房市会变得更有确定性以及可预见性；
2016年悉尼房屋买卖会更趋向于感性以及投资者信心的驱动。
预测2016年悉尼涨2%，而猫本涨5%
结合我上周的文章，综上所述，悉尼2016年房市的驱动力在于市场信心。信心在，增长就在。而这个信心的基础来自于悉尼的强大的经济就业基础、人口的增长以及海外房产投资者的青睐。
好了，今天我们就讨论到这里，我们明天见。
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