奶爸话房之购买商业物业的那些事【新西兰房产生意109期】,新西兰房产生意微信公众号文章

新西兰基督城经历2011年大地震以后，整个城市一直处于重建阶段，多个因素也叠加影响着基督城的物业价值持续看涨，包括：亚洲特别是中国的移民和旅游人数屡创新高、人民币进入贬值通道使得中国中产阶级的家庭资产全球配置欲望越来越强烈、比邻城市奥克兰每年20%物业升值的标杆示范效应越来越明显。在新西兰又将如何购买商业物业？

商业物业的投资铁律：Location、Location、Location！

这是一条铁一般的定律，适合全球任何一个国家和地区，也适合过往100年和未来100年。附近其他物业的行业背景、经营现状和人员素质，所在街道的公共设施、交通状况和人流动态，所在区域的地标建筑、经济组成和发展趋势，这些都可作为选择标的物业的参考因素。

以下是我用Google Maps标记平时活动的地理位置，包括重要的政府机构和公共设施、商业合作伙伴办公地点、日常生活的活动地点以及当地朋友的居住地点等。用这个简易的方法也能概括了解一个城市的位置分布，从而指导商业物业选址的决策。

必须考虑投资退出的成本和收益

很多投资的进入都是为退出，商业物业的退出不外乎就是出售或者出租。如果一个商业物业还需要大量重新装修才能投入使用，或者实际在使用的时候改建加建了很多东西，那么它以后的退出成本将是高昂的。商业物业的退出收益可以从以下三方面考虑：

1、汇率收益

以目前纽币兑人民币4.2的汇率来计算，如果你认为可见的未来汇率下跌10%（跌至3.78）比汇率上升10%（升至4.62）的概率少，那么你用人民币兑换纽币，然后投资商业物业，就可以坐等汇率上升从而获益。

【2015年纽元汇率】

1、出售收益

如果你认为本文开篇的三个叠加因素的实现是大概率事件，从而使得基督城的物业价值持续看涨，那么投资商业物业日后出售将可获益。

2、出租收益

如果标的物业周围同类型物业的租金水平是$350/平方米.年（新西兰一般用每平方米每年多少租金来衡量租金水平），80平方米的商业物业$40万元买下，那么年化出租收益就是7%，投资回报期就是14.3年。这也可以作为我们与卖家讨价还价时的一条心理底线。

【Location,Location, Location】

购买商业物业的流程

新西兰是一个营商环境透明而人性化的国家。购买商业物业除了买卖双方以外，还将涉及买方中介、买方律师、卖方中介和卖方律师。新西兰购买物业买方不需要支付中介费用，只需要支付律师费用和其他第三方费用，比如向政府部门查询资料的费用。

当我们通过买卖双方中介，确定好标的物业以后，就进入买卖合同协商阶段。我认为买卖合同最重要的3部分协商内容包括：物业买卖金额、物业交割时间安排、退出保护性条款。新西兰认可签名和传真的法律效用，所以买卖双方讨价还价（卖方的每一次降价和买方的每一次加价）都必须在买卖合同上签名，而传真往来又可以让中国的买家离岸操作。当物业买卖金额双方确定下来后，买卖合同就要安排物业的交割时间，一般是给予10个工作日的合同确认期，以及双方协商物业具体的交割日期。退出保护性条款主要在于保护买方可以在签名确认物业买卖金额以及物业交割日期的前提下，也可以全身而退不购买这个物业，加入的条款可以包括：买方律师反对购买、物业建筑存在问题、买方资金或贷款无法到位等。

10个工作日内的合同确认，主要是让买方去全面调查这个物业表面上看不到的问题。比如可以去市政府申请调阅LIM（Land Information Memorandum土地信息备忘录）报告，基督城的市政府会完整保存1952年以来每一块土地以及土地上面物业的所有信息，包括土地的地下结构或土壤成分，物业的历史交易信息如过往60年以来所有交易买卖双方名字、价格和日期，现有物业的物理建筑构造等。这些信息可以让买方进一步了解标的物业的前世今生，让购买决策更有迹可循。

10个工作日最终确认买卖合同后，就要向卖方中介的监管账户转账10%的订金，并且在物业交割日期前把余下的90%转账到买方律师的监管账户里。全部资金完成转账后，就可以拿钥匙收楼，买方律师也会在1、2个工作日内完成物业产权转名，拿到电子版的“房产证”。至此，恭喜你成为这个商业物业的新业主！