国内的银行对于个人申请住房贷款有着较为严格的限制，一般人通常只能申请到房价50%左右的贷款。国内同时会要求提供除房产外的其他抵押物，并且背景调查等高门槛也成为许多人申请贷款的障碍。

与国内不同的是，澳洲的银行有着相对低的多的贷款申请门槛。在澳大利亚，经过专业贷款经理人的指导，银行通常会乐意提供最多70%的贷款额给申请人。同时申请人无需提供除房子外的其他抵押品，贷款期限也可以长至30年，这都为申请人提供了巨大的便利。

分散投资有绝招

说个大家也许听过的笑话。一位生意人观看高僧钓鱼。高僧问道：“我有鱼一筐和鱼竿一杆欲相送施主，请问您是想要鱼筐还是鱼竿？” 商人不假思索的答道：“ 要一筐鱼”。 高僧笑道：“施主为何不要鱼竿，您不懂授人以鱼不如授人以渔的道理吗？” 生意人笑着回答道：“我拿了一筐鱼卖掉，可以买几根鱼竿，我自己用一根，剩下全部出租，拿到租金我可以继续买鱼竿，鱼竿多了我甚至可以办一个钓鱼度假村......" 高僧默然。

博君一笑，但是道理显而易见，把有限的资金做多元化的投资可以带来更广泛的收益。举个例子，您拿50万澳元一口气买了一套价值50万澳元的房产，您就没有了任何流动资金. 如果过了几天您突然发现一个别的投资项目或者生意需要资金周转，您就没有可用资金了。假如购买的时候选择了从澳洲的银行贷款，当时的贷款总额为500,000*70%=350,000. 也就是说当时的首付仅仅需要50W-35W=15W澳元。所以，贷款带来的资金流将为您提供更多的投资选择和潜在投资收益！

再融资很奇妙

大家再看一个为什么要贷款买房的例子。举个例子，A在若干年前以50万澳元购买了一套房产，当时向银行贷款了35W澳元。经过了若干年后，房产增值到了55万澳元。 如果您选择进行二次贷款，那么您会再次获得惊喜。银行是会把这一部分增值的部分返回给您的。拿我们的故事为例，现在的房价是55W，而贷款70%的总额为385,000. 用现在的贷款总额减去三年前的35W， 会有一个35,000的增值。而这个增值，也就是我们说的银行会返回给您的部分。您可以用这部分的钱作为购买一套新房的首付或者是加速偿还您现在房产的贷款亦或是您平时生意生活周转所用的资金。

回溯到我们上面提到的例子，如果您当时选择了用节约的35万澳元另外又支付了一套或者数套房子的首付，假设在若干年内，这几套房产都得到了一定程度的增值，那么在若干年后您就拥有更多的资产，也有更多的增值部分可以从银行提出的，这就为我们平时的投资提供了一种可行的选择。

活用对冲真便捷

对冲账户（offset account)算是澳洲银行贷款中的一个特色产品了。对冲账户的存在让借款人在有钱还款的情况下，可以方便的将余钱放置在对冲账户中。而这个账户和贷款账户是相连的。账户里余额所产生的利息是会自动和贷款账户中每次需要偿还的利息所相抵消的。举个例子，本月需要偿还的利息额可能是125澳元，而放在对冲账户里的钱可以产生90澳元的利息，所以客户本月实际需要支付的金额就仅仅是125-90=35澳元了。用对冲账户配合我们前面提到的前五年只还利息不还本的贷款模式以及随时存取的特性，借款人在前五年就可以轻松的拥有更多的流动资金。

对冲账户Offset account是最早出现在澳大利亚的用于链接抵押贷款的金融产品。它的本质就是普通的交易账户，只是与Home Loan中的Loan account（贷款账户）连在了一起。自20世纪90年代起，澳洲的各大银行都推出了这项服务，所以如果你想要投资澳洲房产，而又希望最大限度的抵消利息，降低投入，那么对冲账户就是你必须了解的知识：

我们来举个例子，方便更直观的理解对冲账户的作用，假设你贷款50万并开设了对冲账户，那么贷款账户的BALANCE显示为-50万。对冲账户和普通的存款账户一样，但是账户中的钱可以抵消贷款里所欠的钱。假如你在对冲账户里放置了40万你所要付的利息就是50-40万的利息,假如在对冲账户放置了50万，你就没有利息了。

假设你购置一套价值100万，可贷款70%的澳洲房产，在购房时会自动开通两个账户，一个是贷款账户，一个是对冲账户。贷款账户计算需要偿还的房贷产生的利息，也就是80万产生的利息；对冲账户相当于给客户开通的储蓄账户，客户可往对冲账户里存款，此“存款利息”与贷款利息是相同的，所以存款利息正好可以与贷款利息相抵消，客户无需再另外偿还房贷利息。比如，客户在对冲账户里存入80万，那么这80万产生的利息则抵消房贷80万的利息；如果对冲账户里存入40万，这40万存款产生的利息则抵消贷款账户里40万的利息，剩余40万的贷款利息需要客户另外偿还。

最大程度上节省利息

对冲账户按日计息，只要今日将收入打入账户即可开始抵消贷款利息,从而最大化的抵消利息。

资金支配自由化

OFFSET ACCOUNT 可自由存取，要用的时候就拿出来(拿出来的部分会从拿出来的当天开始算利息，利息就是贷款利息)。有多余或者赚了就可以放进去抵消利息,可以使你的资金分配更加自由。并且，我们都知道房屋贷款的利息相对于车贷和生意贷款便宜不少，所以可以尽量多的从房屋贷款中省出钱来用于买车或者买生意。这不仅是增加CASH FLOW的好方法，也有便于管理自己的投资和生意。

潜在的税务利益

澳大利亚税法规定, 自住房转投资房时，贷款账户里的BALANCE所产生的利息都可用来抵扣税。假如不用OFFSET ACCOUNT的话，多余的钱就只能放在贷款账户里用来减少贷款账户里的BALANCE，导致抵扣税的数额变少。但是如果你把多余的钱放在OFFSET ACCOUNT就不会有这些麻烦。

无管理费，节省贷款申请费用

性质和存款账户一样,没有管理费，但是却要交年费，每家银行对OFFSET ACCOUNT的年费设定从$180-395不等, 但是在同一个PACKAGE里面不管有多少个贷款，年费只要交一次。并且付了年费就不必交付贷款申请费了,一般贷款申请费为500-600不等,这也算是一个节省投入的好方法了。

在国内进行房产投资，即便房屋有升值，如果不卖掉房产，只相当于“死钱”，而不会变成实际的收益。但是在澳洲，可以随时对所购房产进行再评估，升值部分还可以直接变现。

还以价值100万，可贷款70%的澳洲房产为例进行说明：澳洲房产每年都会有7%-10%的增幅，假定五年之后，该100万的房产已增值为150万。这时，客户可以寻找房产评估机构对该房产进行评估，经证实确为150万后，客户可以对该房产进行二次贷款，而此时贷款的额度已不是100万，而是150万，能贷到的款项变成了105万，将这105万中的70万拿出来偿还原来的70万贷款，客户可以净提现35万，这样买该房产的首付基本都已经赚回来了。

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