一口气读懂经济分析报告,美国移民情报站微信公众号文章

经济分析报告，是EB-5文件中，最为难懂的部分之一。

这里的举例，是一个工期少于24个月的建筑项目，建筑的“直接就业”不满足移民局的要求，故而还有一步扣除过程。

背景知识：

作为区域中心项目来讲，移民局是认可使用合理经济模型来计算间接和衍生就业的，这也是区域中心项目和所谓“直投项目”的最大区别，目前最流行（移民局接受程度较高）的两种经济模型分别是RIMS II和IMPLAN，RIMSII基本上使用率更高一些，RIMSII相对于IMPLAN的最大特点是“数字对投资人更有利”，经济报告是由专业经济咨询公司制作，比如Wright Johnson LLC和Evans, Carroll & Associates等都有众多项目报告已经获得移民局批准。

经济报告基于项目方的商业计划书撰写，并不能代表项目已经获得移民局批准。

RIMSII和IMPLAN，都是通过计算项目投入和收益产生的经济影响从而计算就业数量，比如，采购产生的经济影响是间接影响，员工在当地购物产生的经济影响是衍生影响。计算经济或就业影响都是以100万美元为单位（即每100万投入或收益产生的就业数量），从数据库提取不同区域的经济数据并加以分析。

正文内容：

一本EB5经济分析报告，大体分为：执行摘要（总体介绍）、相关专业词汇解析、就业创造计算方式、总结等几个部分。

每个项目报告可能顺序不同，但是应该不会有太大出入，看一下目录对应一下即可。注，真正的花费和收益计算需要复杂的数学公式解析，这里我们只求读懂。

一．执行摘要：

主要内容为文字总结，包括项目计划概述和花费、产出概况。对项目做一个简短的整体介绍，总共可以创造的就业数，以及对涉及的各行业产生的经济影响，最终由一个就业创造总结表格结尾。

（表一）

表一为经济报告的核心部分之一，按照项目涉及行业显示花费或收益产生的就业人数以及总就业人数，下面我们看看计算方式。

二．专业词汇解析部分

1. 行业代码：

项目开发／运营所涉及的行业及其代码，NAICS是北美工业分类体系代码，例如：NAICS 2362代表非居住建筑施工，NAICS 6233代表养老社区等。

（表二）

报告会对每个行业进行详细说明，以求让移民局理解为什么使用这些代码，房地产项目基本会涉及前6个内容，如表二。

2. 数据采集区域：

定义项目所在地数据采集的区域。

报告会对区域目前经济和人口情况做一个介绍，这里很容易理解。

3. 项目对当地家庭收入、采购产品需求等指数的影响。

（表三）

项目在此地增加的家庭收入为926万美元，收入的增加可以刺激消费从而产生衍生影响。项目需要采购产品，产生的经济影响（即output输出）也在上表中，即间接经济影响，数据由RIMS II模型计算得出。

三．计算就业和经济影响：

就业和家庭收入的增加会在建设和运营2个方面产生影响。

1. 建设过程中的花费（投入）：

报告基于区域中心（或项目方）有关预计建筑时间表和花费表为基础，首先我们会看到项目花费总结表。

其中购买土地并不产生就业。建筑花费（即我们经常提到的建筑硬成本）为1101万美元，需要注意的是RIMS II放大系数，数据来源于2010年，假定项目花费数据来源为2014年12月，那么需要将花费按照通货紧缩换算成2010年美金价值。

很多咨询公司提供建筑花费指数（Construction Building Index），根据上表，2010年指数为799，2014年第四季度指数为917，917/799=1.15倍，即建筑花费按照2010年美元计算为 1101/1.15=957.7万美元。（将2014年的数据折算到2010年的数据，以便带入RIMS II模型计算）

同样的道理，我们可以按照各行业“价格指数”，计算出包括FF&E（家具、装置和设备采购）花费、A&E（建筑工程设计等）花费、运营产生的收益等资金按照“2010年美元”价值计算的结果。

注意：建筑软成本即FF&E和A&E并没有计算申请执照的花费和开发费，因为在RIMS II模型计算中已经计算了这部分经济影响。

运营收入按照运营27个月的数字来计算，基本上在第一个投资人申请829时间点前，比较合理，7.891百万按照2010年美元计算为6.983百万。

2. RIMS II最终需求和就业放大系数：

假设项目地点为PASCO，在此地区的RIMS II（数据库数据）各放大系数为上表，包括两个部分：最终需求（Final Demand）和直接影响（Direct Effect），我们看到建筑的就业放大系数为18.7838，按照上面计算的建筑硬成本花费9.577百万美元（如文章开头所指，放大系数是按照每百万美元产生的就业计算）计算出总共的就业增加为9.577*18.7838=179.9个就业，其中包含“直接就业”和间接就业。

注意：这里的 “直接就业”和移民局备忘录提到的直接就业是有一定区别的，移民局表示的直接就业是NCE（新商业企业）或JCE（就业创造企业）直接雇佣的员工人数。RIMS II计算的EB5项目就业多指项目方下游产生就业，比如：项目方签约建筑商的员工。

假设本项目建筑周期为15个月，“直接就业”不符合计算要求（移民局规定就业需要维持2年以上），那么这里我们还要减去直接就业。RIMS II放大系数包括直接影响，如上表后半部分（截取为下图）。

直接就业比例1.9385，即1个直接就业可以产生0.9385个间接就业，0.9385/1.9385（得出放大系数中间接所占比例）*18.7838＝9.0939为间接就业放大系数，9.577百万＊9.0939=87.1，即此项目建筑硬成本产生就业人数。即全文表一中的内容，皆为间接就业。注：经济学家认为间接就业按照EB5目的为永久就业。

同样的方式计算出FF&E和A&E的就业人数，同样的“直接就业”都不与计算。

比较特别的是运营收入产生的就业，上面提到运营收入按照27个月计算，那么这里的“直接就业”是移民局接受的，那么养老院6.983百万＊27.0173=188.7个就业都可以计算，其中直接就业放大系数为1.5727，计算出直接就业为120，间接则为68.7，都是移民局可以接受的EB5合格就业。（直接就业计算公式：1/1.5727*188.7=120）