深度分析：卑诗地产结束自我监管双重代理（Dual Agency）还能做吗？,加拿大地产周刊微信公众号文章

上周三（6月29日），卑诗省省长简蕙芝（Christy Clark）宣布了一则颠覆卑诗省地产业的重磅新规：卑诗省将结束地产业的自我规管（industry self-regulation），即省内的地产交易不再由卑诗房地产议会（The Real Estate Council of BC，RECBC）监管，政府将全权管理、监督、审视行业透明度，并向各部门问责。

简蕙芝表示将全盘接收卑诗省房地产议会成立的独立地产咨询小组（Independent Advisory Group，IAG）提出的28条建议，“在看完行业报告后，省府决定终止地产行业自我规管的特权。”这个宣布无疑将给卑诗省房市带来一系列改变。“这个报告揭露了危害地产业的不法行为，尤其是在低陆平原地区。这些行为加大了购房者的风险，同时拖累了地产经纪的名声。我们将采取措施，在省民做出人生中重要投资，即购买房产的时候提供保护。”

在简蕙芝宣布收回省内地产监管权的前一天，IAG就省内地产经纪的操守问题发表报告，并提出28项建议，包括将违规经纪的罚款由原本的1万元大幅提高至25万元。

新的行业管理机构还将监管实施《职业和道德行为规范》（Code of Ethics and Professional Conduct），该规范对持牌经纪有更高的要求，引进了备案和报告机制，以揭露损害客户利益的行为。

政府接受了独立咨询小组的建议

1.组建专门的地产管理机构。这个机构将接收卑诗房地产议会的监管权及规则制定权。

2.重新组建卑诗房地产议会，议会中的大多数成员必须为非业界人士，代表公众利益。

3.实施建议的处罚，同时提高对无牌活动及其他违规活动的罚金。

4.议会有权要求违规经纪返回佣金。

5.如果地产公司的老板没有牌照，Managing broker要确保老板不参与经纪业务。

6.不再允许持牌经纪代理买卖双方。

省府收回监管权并非为了打房

省府宣布新政之后，不少媒体以“打房”为题，引发大温地产界的恐慌。省府新规真是为了打房吗？作为省府此次调控的重要依据，IAG发表的长达60页的报告其实并没有针对房屋可负担性。

IAG的报告将重点放在整顿经纪及地产机构的纪律上，提出的建议有四个大方向，分别是透明度和职业操守（Transparency and Ethics）、合规审查及惩罚（Compliance and Consequences）、行业监管结构和治理（Industry Structure and Governance）、公众形象及经纪教育（Public and Licensee Education）。

简蕙芝及省财政厅长麦德庄（Mike de Jong）的发言也将重点放在整顿行业纪律及形象上。麦德庄表示，“政府正在评估提高地产行业透明度、保护购房者的最佳、最快的方案。我们正在研究法规，计划扩大地产管理者的权利，以解决现有的问题。确保公共利益，采取更严的规范，提高处罚力度。”

禁止双重代理实际难操作

简蕙芝特别强调，卑诗省将结束双重代理（dual agency），以避免买卖双方利益冲突，保护消费者权益。IAG在报告中澄清，“双重代表”（double ending）经常和“双重代理”互换使用，虽然dual agency被禁止，但是double ending的情况仍可操作。

Dual agency指经纪同时代表同一物业的买方和卖方，或代表多位买家的情况。双重代理经纪既为买家争取利益，又代表卖家，为卖家争取利益。这个情况很像是一位律师既代表原告，又代表被告，通常会产生利益冲突。为了保护买卖双方的利益，法规原先规定在买卖交易开始时，买方和卖方都要明确地被告知这场交易是dual agency，地产经纪要分别和买方和卖方签订书面的dual agency代理协议；在交易过程中，除非明确授权，经纪不得将任何一方的信息通报给另一方。

代理协议黑纸白字写得清清楚楚，但具体执行起来就不那么简单了。一个经纪居中，既要撮合成交易，又要分别保护买卖双方的利益，谈何容易。因此，地产业更流行“双重代表”（double ending）的做法。Double ending是指经纪代理买卖其中一方，但为另一方起草Offer或提供其他服务，名义上并不是另一方的经纪，也不需为另一方履行经纪的义务。事实上，在dual agency和double ending的情况中，经纪都能在一次交易中从买卖双方都收到佣金。

IAG承认即便省府不再允许dual agency，但是无法禁止double ending。IAG坦言，省府明令禁止dual agency之后，反而会刺激买卖其中一方不找经纪代理自己，令double ending的情况更严重。

省府公关策略动机引揣测

在新规之前，卑诗省虽然有金融机构监管处（FICOM）负责监督房地产议会（The Real Estate Council of BC，RECBC），但由于政府没有设置合理的规章制度，使得卑诗省房地产议会在2005年几乎控制了整个房产市场。房地产议会负责制定行规、颁发地产经纪牌照、调查并对违规的经纪进行处罚。主流媒体评论员及民众认为卑诗省地产业现存许多问题，政府难辞其咎，省府此次加大监管力度不排除是受公关的压力。

在17人组成的房地产议会中，有13名成员是地产经纪和地产公司人员，这些人占领了议会的大多数席位，其中只有3名政府指定的成员。《环球邮报》批评这样的结构十分不合理，并指议会成员一定会偏向自己的个人利益。即使经纪破坏、违反了相关规定，他们多数也只会收到书面制裁或千元的罚金，这相对于房产利润来说可以说只是冰山一角，使得现有的规章制度形同虚设，并且房产交易信息只有注册经纪才可以看到，使得很多关键数据得不到透明化。由于交易需要通过地产经纪来进行，而房产交易税只需在交易完成后，由最后的买家支付，使得许多地产经纪可以通过合同转让的办法来恶意抬价，从中获取暴利。

IAG报告指，根据现行条例，违规经纪的最高罚款为1万元，而地产公司则为2万元，但近年楼市成交价屡创新高，罚款金额已失去阻吓作用，甚至被地产经纪视为“经营成本”。虽然政府之前公布了针对影子转售（shadow flipping）的新政策，但行业不合理的监管机制、层出不穷的违规操作累积了众怒，省府的此次动作非常像是灭火。

另外，有业界人士对《加拿大地产周刊》记者提到去年2月省府干预教育监管的事件，认为此次对地产行业监管改革类似之前对私立学校监督体制的改革。卑诗省培训机构管理局（Private Career Training Institutions Agency，PCTIA）负责监管省内的私立职业培训机构，有两个主要职能，一是确立注册私校的基本教育标准（注册标准）；二是确立认证院校必须达到的教学标准（认证标准）。在PCTIA注册的学校可以获得小树标志，而经过认证的学校能够获得带有金苹果的小树标志。

去年2月11日，省府批评私立学校的监管不完善，发布了一项叫做《私立培训法案》（Private Training Act）的法案草稿，准备代替原有的《私立职业培训机构法案》（Private Career Training Institutions Act）。这项草案预计在今年9月1日实施。《私立培训法案》实行后，原有的PCTIA组织也将被解散，它的原来权利和功能都将由BC高等教育听接管。