葛会计，您好。我跟我老公在澳洲有6套房产，其中4套是100%的投资房，平常看您的文章，知道这4套投资房如果今后卖掉，如果赚钱，是肯定有增值税的。

我今天想问问您，我们的情况有点复杂。我们其实有两套自住房。我现在住的这一套在悉尼，2001年10月12日买的，我们一人一半的产权，买来后，我们就一直住在这里。我们悉尼的这套房子现在大概值280万左右，主要是这几年还涨得不错。

直到几年前，我老公的公司派他去伯斯搞一个大项目，由于需要常年居住在伯斯，我们在2010年3月12日干脆就又买了一套自住房，产权还是一人一半。

目前，这个大项目已经搞完了，我们想把伯斯的房子卖掉。我初步估计了一下，这个房子如果现在卖，大概可以赚到20万左右。

珀斯的房子一直是我老公自住，没有出租出去。我以前看您的文章说，夫妻双方只可以有一套自住房。但如果是我们这种情况呢，确实是自住啊，还需要交增值税吗?

谢谢，

xxx

您好，xxx小姐，

看来您经常读【土澳思维】的文章啊。大体上，您的分析逻辑是很好的，先赞一个。

中心问题在于：你们如果卖掉伯斯的那套房子，会不会产生增值税？

【澳洲所得税法1997】第118-170条款是解决这个问题的关键。此条款规定，如果夫妻双方（也包括同居关系、同性关系等）都有各自的自住房，有两种选择：

1.指定其中的一个房产为双方的自住房

2.如果双方产权各一半，可以指定各自的房产都为自住房(仅限于自己的产权比例）

通常情况下（除非是六月法则），夫妻双方在任何特定的时间点、宇宙里的任何一个角落（目前澳洲税法还没有关于火星自住房的规定，开玩笑的）只可以拥有一套自住房，其它多出来的房产，就算是不出租也只能是投资房。

现在，我们来看看你们的情况：

大方向是，悉尼的房子狂涨，市值达到280万，还是2001年买的，房产的增值一定大大超出珀斯的房产20万增值。我假设你们在今年8月1日卖掉伯斯的房子。

你们有以下三种选择：

1.指定悉尼的房产为双方的自住房：那么珀斯的房产就是100%的投资房，因此需要交增值税，对于持有房产一年以上的（第115-25条），税法有5折的优惠。因此，每人需要申报的增值为5万：

(200,000*50%)/2 = 50,000

这5万会打进你们各自的个税收入里，再一起算总所得税。

2.指定伯斯的房产为双方的自住房：那么珀斯的房产就是100%的自住房，因此不需要交增值税（第118-110条）。但是，你们悉尼的房子在2010年3月12日至2016年8月1日这段期间就会成为投资房。换句话说，如果以后你们把悉尼的自住房给卖了，不会是100%全免增值税的，税法要求计算以上2,335天除以总天数所相对应比例的增值税。注意，6年法则在这种情况下是不适用的，因为你们已经指定伯斯的房子为自住房了（而不是出租房）。增值的大小要看你们还会在这里住多久，自住得越久，增值税对这套房产的影响就会越小（因为总天数越大，分母就会越大）。

我们假设，你们在2016年8月1日的同一天把悉尼的房子也卖掉了，赚了100万，每人的增值部分就超过10万了，很明显，不是很划算：

1,000,000*(2,335/5,408)*50%/2=107,942

3.指定伯斯房产为丈夫的自住房，悉尼房产为妻子的自住房。那么，伯斯房产另外的50%（妻子的）和悉尼房产另外的50%（丈夫的）就需要考虑增值税。

我们假设两个房子都在2016年8月1日卖掉，那么：

丈夫需要申报（悉尼50%）：

1,000,000*(2,335/5,408)*50%/2=107,942

妻子需要申报（伯斯50%）：

(200,000*50%)/2 = 50,000

综上所述，选择1<选择3<选择2。这告诉我们，拥有多处非出租房产的夫妻在选择自住房时，应该尽量规避增值潜力小的非出租房产，让避增值潜力较大的房产从头到尾享受100%的增值税全免政策，实现长线的总体增值税降低。