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在美国投资房产，可以以个人名义，也可以用公司的名义。用个人名义由于手续相对简单，手续费用较低，报税简单，许多人在购买自住且金额不大的房子时，会选择以个人名义买房。但以公司名义买房，也是有益处的。本文就详细介绍下在美国投资房产的几种方式，供大家参考。
一、个人所有权
优点：
1、 最简单的所有权形式，管理成本低，所牵涉到的书面作业量也最少；
2、若在过去五年内住满两年后出售，可享有$25万（单身）至$50万（已婚）的免税额；
3、若持有超过一年，出售房地产时能享受到长期利得税率15%
缺点：
1、 业主个人要承担起房地产所造成的一切损害责任，比如访客在房产内受到伤害，起诉的是业主；
2、 出租房产的收入需按30%纳税；
3、 根据外国投资房地产税法（FIRPTA），外国人在美出售30万美元以上房产，联邦要预扣15%房屋售价，加州政府要预扣3.33%房屋售价，总计预扣房屋售价的18.33%。
4、遗产税高。如父子都是遗产税纳税居民，可享受的终生免税额有545万美元（2016年），超额部分按40%的税率纳税；而非美国遗产纳税居民若在有生之年将房产赠与子女，除了每个受赠人有14000美元的免税额，其余超出部分根据赠与时的价值，按20%~40% 税率缴纳赠与税，其中超出100万美元部分即按40% 的税率纳税；非美国遗产税纳税居民若在离世时将房产由子女继承，则只享有7万美元的免税额，其余超出部分根据离世时的价值，按26%~40% 税率缴纳遗产税，其中超出100万美元部分即按40% 的税率纳税。
二、公司所有权
1、可以规避风险，达到债务隔离的目的。因为公司只负有限责任，由房产引起的债务不会连带到公司的其他股东，也不会连累到其它个人财产。很适合除了房产以外，其余个人资产很多的人。
2、可以保护个人隐私，不用将资讯公布在市政网站上。
3、便于多人合伙，成立合伙人企业来购买房产。适合当房产规模较大，个人的资金不够，需要他人合伙投资时。比起用联合产权来购房，用公司名义购房在股份转让和股份继承等方面，更方便。
4、比较适合专职做房地产投资的人。比较便于规避债务等。
1、以公司名义买房手续较为繁琐，费用较为昂贵。需要特意聘请律师成立有限责任公司，然后要请会计师申请美国报税号，做财务报表和年终报税等。
2、以股份有限公司的名义投资可能会引起双重缴税。因为就公司本身来说，需要报税交费。而在此基础上，盈利的利润分红还需缴纳个人所得税。
3、公司买房基本属于投资类型，因此不能享受个人的25万免税额。
4、在卖房时，个人和公司所需缴纳的收益税税率相差较大，分别为最高20%和35%
三、哪些公司类型可以用于购房
有限责任公司（LLC）
有限责任公司（Limited Liability Company，LLC），是美国比较普遍的一种公司法律形式。LLC的柔韧性很强，同时兼具传统公司（Corporation）中股东有限责任（Limited Liability）的法律保护和合伙（Partnership）制度中避免双重纳税的优势。有限责任的意思简单说就是在公司需要赔偿他人的时候，赔偿金额的上限就是股东对公司投资的总额，需要赔偿的数额超过了这个上限也只能赔这么多，除非出现法庭认定有股东个人责任的特殊情况（piercing corporate veil），股东无须搭上自己对公司投资以外的哪怕一分钱。LLC通常被视为独特的法律实体，它有权签订合同、持有财产、独立起诉和被起诉。设立LLC公司通常需要２周左右，可以做加急处理，需要３－４天。
优点：
1、 保护隐私，别人如果查，只能看到公司名字，看不到屋主的名字；
2、 LLC是有限责任，如果有诉讼的事情发生，仅承担有限的个人责任；
3、 避税优势。当你的房子出租产生收入，与此相关的部分花费本就可以用来充抵收入。而当你成立的LLC当上房东，你用这家LLC来经营房产出租生意的时候，就会有明显更多的“办公花费”可以大量加以利用。
4. LLC的外国成员可按个人的税率纳税，而非企业税率，因此有长期资本利得的优惠税率。
5、产权转移相对容易。用LLC控制产权的第三个好处是房产的产权转移可以通过LLC股东协议进行处理，从而可能避免了产权转移上可能出现的复杂手续甚至花费。
缺点：1、 每年至少要交州税$800,根据LLC的年收入还要交税。
2、 每年要为LLC单独报税。
3、 如果LLC不被当做公司看待，LLC中的每个合伙人都需要有SSN或者ITIN个人报税。
4、 LLC并不能避免遗产税。
外资控股公司（BVI）
BVI公司是离岸公司的一种，BVI是英属维尔京群岛(British Virgin Islands)的英文名称缩写。英属维尔京群岛自1984年引进国际商业公司法后，开始建立离岸金融中心，目前已成为世界最著名的离岸管辖区之一，已有29万家公司在此注册，因此，BVI也就成了离岸公司最重要的组成部分。
优点：
1、 保护隐私；同LLC
2、 有限责任，同LLC
3、 避税优势，租金方面的收入同LLC
4、 卖公司持有的美国房产和流动资产时避免股息预扣税
5、 可以避免遗产税
缺点：
1、 每年至少缴加州州税$800,根据公司的年收入具体交税（目前加州的公司年度盈利所得税是8.84%）
2、公司本身是缴税个体，依据当年的盈利净收入以累计税率结算联邦税
3、卖房时，没有长期资本利得的税务优惠，所得视同一般性收入，按照累计税率核算，最高可至35%
4、正常分红时需要预扣30%的税（有可能双重扣税）
外资公司（BVI）控股LLC
除了同样拥有BVI公司的优缺点外，如果要规避遗产税，外国人更可在美国创建一家LLC，同时在英属维尔京群岛等地创建另一家外资控股公司(BVI)。如果该BVI全资拥有LLC，在此架构下，IRS会将房产所有权视为一种无形资产，无需缴纳遗产税。但是，并不能规避售房时需缴纳的资本收益税或FIRPT预扣税。
结论：如要省税，个人拥有LLC比较有税务优惠；如要避开遗产税，则由海外公司持有房产，以公司形式经营，但是税负会比较重。
由于用公司名义购买房产的具体要求和解决方法比较复杂，建议详细咨询相关律师和会计师。
特别鸣谢：Wang & Chou Accountancy Corporation.
