【土澳思维】的朋友们，
今日悉尼房屋拍卖的清空率为75%，墨尔本为76%，阿德莱德为79%，堪培拉为77%，布里斯本仅为39%。
昨天文章发表后，不少读者问了我很多有趣的问题，我觉得有必要就GST的问题继续深入探讨一下（建议读者先阅读昨天的文章）。
昨天，在小红的第一个例子中，她决定自己先搬出去，然后把房子推倒，接着，自己向当地政府申请把这一块整地分成两块，然后在每一块地上盖一个新房。小红又找到一家地产中介，中介帮她每套卖了100万澳币。这种情况下，小红在卖房的时候，需要缴纳10%的GST。
针对这个例子，读者主要有三个比较有代表性的问题：
第一个，小红建造房屋费用中的GST是否可以抵扣？
GST的抵扣涉及到一个概念叫creditable purpose。消费税法1999第11-15章明确指出，在生意、业务或者以利益为导向的商业交易中所产生的费用是creditable purpose，因此可以抵扣卖房时的GST。
但是，如果像小红的第二个例子，一套留下来自己住，一套给女儿住，建房所产生的GST就不可以抵扣，为什么呢？因为是非商业交易，而且建房是为了自己的家庭，所以不可能产生creditable purpose。
第二个，如果小红没有搬出去，但是她知道这块地已经越来越值钱了，所以她向当地政府申请把这一块整地分成两块，然后在每一块地上盖一个新房的开发计划（DA），如果DA获得批准后，什么都不干，直接卖掉有DA的房子会有GST吗？
还记得我昨天说的三点条件吗？只要有一点不满足，就不需要缴纳10%的GST。我们来看第三个条件：生意、业务或交易中的买卖必须是taxable supply。地皮、全新的住宅物业和商业物业（包括商业住宅物业，如酒店。注意今天的文章不涉及免GST的生意买卖）才是taxable supply。小红现在住的房子不可能是taxable supply，英文把卖二手房称为 input taxed。所以，第三点不满足，卖掉自己的房子就是正常的二手房买卖，不会涉及GST，就算是有新的DA。
第三个，在小红的例子里，卖房是有GST的，自己住或给卖给女儿住就没有。如果为了避免GST，先让小红和女儿住进去，然后再卖掉，不就是二手房了吗？是不是卖掉的时候就没有GST了？
想法不错，但是澳洲税务局也不是吃素的。消费税行政条例第2003/3号明确指出，澳洲消费税法第40-75条款对什么是“新房”列出了三种情况：
房子先前没有被转卖过的（如自己建造的），并且先前没有签过任何长租协议
房子做了重大翻修的
房子被推倒再重建的
所以，不是说只要有人住进去，就不再是新房了。税法继续规定5年后（连续性的），以上三种情况才不是新房。
我们来看看小红的例子，小红的房子推倒后再重新建造，因为是自己找人建造的，所以两栋房子是没有转卖过并且没有签过任何长租协议的。所以满足1和3点，一定是新房。就算母女俩等房子建好后马上住进去，除非她们都连续住满5年，否则，5年之内任何时间点卖出去都有10%的GST。
好了，今天就说到这。以下是我今天朋友圈里发现的，大家放松一下吧。
